Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 ноября 2021 г. N Ф08-10435/21 по делу N А63-18015/2020

г. Краснодар

29 ноября 2021 г.

Дело N А63-18015/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 ноября 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Калуцких Р.Г., судей Афониной Е.И. и Фефеловой И.И., при участии в судебном заседании, проводимом в режиме веб-конференции, от истца - общества с ограниченной ответственностью "Ставропольторг" - Швец Е.И. (доверенность от 20.07.2021), от ответчика - администрации г. Ставрополя - Божко О.Н. (доверенность от 28.01.2021), в отсутствие третьих лиц - Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя и Комитета градостроительства администрации г. Ставрополя, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ставропольторг" на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2021 по делу N А63-18015/2020,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Ставропольторг" (далее - общество) обратилось в суд с исковым заявлением к администрации г. Ставрополя (далее - администрация) о признании права собственности на здание "Многофункциональный офисно-торговый комплекс по ул. Шпаковская, 80, в квартале 329 в г. Ставрополе", общей площадью 15 569,7 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 26:12:011707:132 по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Шпаковская, 80.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя (далее - комитет по управлению муниципальным имуществом); Комитет градостроительства администрации г. Ставрополя (далее - комитет градостроительства).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 18.03.2021 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2021 решение от 18.03.2021 отменено, по делу принят новый судебный акт, которым отказано в удовлетворении требований.

Не согласившись с постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2021, общество обжаловало его в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс).

В кассационной жалобе заявитель указывает, что суд апелляционной инстанции не учел, что согласно заключению судебной экспертизы от 26.02.2021 N 21-Э-21 спорный объект расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 26:12:011707:132. Выводы суда апелляционной инстанции о том, что расположение объекта недвижимости нарушает границы линии регулирования застройки на земельном участке, противоречат указанным выводам экспертного заключения. Факт возведения объекта в пределах действия договора аренды земельного участка подтверждается материалами дела, в том числе техническим паспортом здания, а также соответствующей справкой о завершении строительства.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы, просил постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.

Представитель администрации возражал против доводов жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт в силе.

Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя и Комитет градостроительства администрации г. Ставрополя, надлежащим образом извещенные о месте и времени проведения судебного заседания, явку представителей не обеспечили.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятия обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено данным Кодексом.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса предметом проверки суда кассационной инстанции является постановление апелляционного суда.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, заслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, суд округа приходит к следующим выводам.

Судами установлено и из материалов дела следует, что 12.04.2013 за обществом с ограниченной ответственностью "Аквапарк" (далее - ООО "Аквапарк") зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером N 26:12:011707:4281, назначение нежилое, общей площадью застройки 804,3 кв.м, степень готовности - 10%, расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. Шпаковская, 80.

Администрация и ООО "Аквапарк" заключили договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополя от 13.01.2017 N 6267, по условиям которого для завершения строительства многофункционального офисно-торгового комплекса предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:011707:132, расположенный по адресу:

г. Ставрополь, ул. Шпаковская, 80, в квартале 329, сроком на 3 года (до 12.01.2020).

Комитетом градостроительства ООО "Аквапарк" выдано разрешение на строительство от 10.07.2017 N 26-309000-318с-2017 многофункционального торгово-офисного центра по адресу: г. Ставрополь, ул. Шпаковская, 80, в квартале 329, общей площадью 15 558,60 кв.м сроком действия до 05.06.2018., который впоследствии продлен комитетом до 05.12.2020.

ООО "Аквапарк" (продавец) и общество (покупатель) 27.03.2019 заключили договор купли-продажи указанного объекта незавершенного строительства, зарегистрированный 29.04.2019 в установленном законом порядке.

ООО "Аквапарк" и общество 27.06.2019 заключили договор переуступки права аренды земельного участка от 13.01.2017 N 6267.

Приказом Комитета градостроительства от 11.10.2019 N 146-сду внесены изменения в разрешение на строительство от 10.07.2017 N 26-309000-318с-2017, согласно которым разрешение на строительство выдано обществу.

Общество, завершив строительство спорного объекта, 13.08.2020 обратилось в комитет градостроительства с заявлением о выдаче разрешения на ввод его в эксплуатацию.

Комитет градостроительства письмом от 25.08.2020 отказал обществу в предоставлении услуги о вводе спорного объекта недвижимого имущества в эксплуатацию в связи с тем, что объект расположен вне зоны допустимого размещения объектов капитального строительства, общество не представило действующий правоустанавливающий документ на земельный участок и заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям пункта 1 части 5 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс).

Общество, полагая, что право собственности на спорный объект подлежит признанию в судебном порядке, обратилось в арбитражный суд с иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что спорный объект соответствует виду разрешенного землепользования, градостроительным и строительным нормам и правилам, а также санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим и экологическим нормам, требованиям норм пожарной безопасности, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Отступ части объекта за границы линии регулирования застройки незначителен, объект находится в границах земельного участка, который был предоставлен для строительства спорного объекта.

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд мотивировал свою позицию тем, что спорный объект в нарушение статьи 55 Градостроительного кодекса расположен вне зоны допустимого размещения объектов капитального строительства, не соответствует требованиям проектной документации. Кроме того, апелляционный суд установил, что на момент обращения за разрешением о введении объекта в эксплуатацию у общества отсутствовал титул на использование земельного участка с кадастровым номером 26:12:011707:132.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где возведена постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

В силу положений части 6 статьи 30, части 1 статьи Градостроительного кодекса для определения мест допустимого размещения зданий, сооружений устанавливаются ограничения в виде: предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков, в том числе их площадь, ограничения в виде минимальных отступов от границ земельных участков, за пределами которых запрещается строительство таких объектов, максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Указанная информация подлежит отображению в градостроительном плане земельного участка (часть 3 статьи 57.3 Градостроительного кодекса).

Пересечение границ зданий, сооружений и границ земельных участков, а также превышение предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства действующим законодательством не допускается.

Частью 1 статьи 40 Градостроительного кодекса определено, что правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Градостроительный план земельного участка N RU26309000-467, на котором расположен спорный объект недвижимого имущества, содержал указание на отступы от границ земельного участка, где отражено место допустимого размещения объекта капитального строительства, которое ограничено предельными отступами от границ земельного участка.

Суд апелляционной инстанции установил, что из содержания "Схемы, отображающей расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах участка" объект недвижимого имущества с юго-западной стороны (ориентир - между точками 627.66 и 628.42, заштриховано) спорный объект капитального строительства выходит за пределы параметров разрешенного строительства, то есть его строительство осуществлено вне зоны допустимого размещения объекта капитального строительства, в отношении которого было выдано разрешение на строительство.

Объект недвижимого имущества с восточной стороны в точке 625.64 расположен с нарушением минимальных размеров допустимого размещения здания - менее 3,5 м от границы земельного участка, то есть строительство внешней границы (наружной стены) объекта фактически осуществлено за пределами зоны допустимого размещения объекта капитального строительства с приближением на расстояние, менее допустимого. В этой части здания также отсутствует разрешение на строительство.

Доказательств обращения общества за разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в материалы дела не представлено.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что расположение спорного объекта за пределами его допустимого размещения является основанием для вывода о несоответствии объекта капитального строительства проектной документации и нарушении обществом градостроительных норм.

Кроме того, одним из условий для признания права собственности на постройку по пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса является наличие у истца соответствующего права на земельный участок.

Между тем, суд апелляционной инстанции установил, что на момент обращения за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию у общества отсутствовал титул на использование земельного участка.

Согласно результатам внеплановой выездной проверки Комитетом градостроительства спорного объекта недвижимого имущества (акт проверки от 24.07.2020 N 21/08-2017) работы по монтажу инженерных систем и оборудования, по благоустройству территории, по внутренней отделке, по устройству кровли главного входа выполнены не в полном объеме.

Общество не представило доказательства правомерного возведения всего объекта на предоставленном земельном участке в течение срока договора аренды. Технический паспорт, подготовленный ООО "Геомера" по состоянию на 01.10.2019, не содержит информацию о готовности объекта к вводу в эксплуатацию и не является доказательством окончания обществом строительства объекта, готового к вводу его в эксплуатацию.

Довод общества о том, что вывод суда апелляционной инстанции о нарушении обществом границ линии регулирования застройки на земельном участке противоречит выводу экспертного заключения о том, что спорный объект расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 26:12:011707:132, несостоятелен.

Окружной суд отмечает, что указанные выводы не являются взаимоисключающими, поскольку объект недвижимости может находиться в границах земельного участка, но при этом нарушать требования минимального отступа от границ земельного участка.

Иные доводы кассационной жалобы повторяют доводы, заявленные в апелляционной жалобе, и направлены на переоценку установленных по делу фактических обстоятельств.

В связи с этим суд округа приходит к выводу, что материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, содержащиеся в обжалованном судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Основания для отмены обжалованного судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушения норм процессуального права, в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса являющихся безусловным основанием отмены судебных актов, не допущено.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2021 по делу N А63-18015/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Р.Г. Калуцких

Судьи

Е.И. Афонина И.И. Фефелова