Закон изменен (Р. Белов, "эж-ЮРИСТ", N 44, октябрь 2003 г.)

Закон изменен

     Плата за регистрацию                                                

     Информация                                                          

     Основания                                                           

     Новые действия                                                      

9 июня 2003 г. были внесены существенные изменения и дополнения и в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон). Указанные изменения вступили в силу 17 сентября. В чем же основная суть поправок в Закон и какие новые правила теперь действуют в сфере государственной регистрации прав на недвижимость?

Плата за регистрацию

Пожалуй, самым существенным образом затронут вопрос о государственной регистрации прав на недвижимость, возникших до вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации...", то есть до 30 января 1998 г. Если ранее регистрация таких прав требовалась только при совершении сделки, подлежащей регистрации, или для установления обременения (ограничения) права, то теперь она обязательна во всех случаях, в том числе для регистрации перехода права.

В соответствии с п.2 ст.6 Закона государственная регистрация возникшего до его введения в действие права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без оплаты.

В иных случаях за государственную регистрацию возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества взимается плата в размере, равном половине установленного субъектом РФ размера платы за государственную регистрацию права.

Государственная регистрация прав РФ, субъекта РФ, муниципального образования на государственное, муниципальное недвижимое имущество, не закрепленное за государственными, муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющее соответственно государственную казну РФ, казну субъекта РФ, муниципальную казну, проводится без взимания платы. Также без оплаты производится регистрация арестов недвижимого имущества.

Информация

Вторым существенным изменением, внесенным в Закон, стало требование о представлении заявления на государственную регистрацию возникновения прав по нотариально удостоверенной сделке от всех сторон по договору. Напомним, что ранее обращение в регистрирующий орган всех сторон договора требовалось только в случае совершения сделок в простой письменной форме, а по нотариальной сделке достаточно было обращения одной стороны. Теперь нотариальные договоры лишены этого маленького преимущества, так что следует прогнозировать рост числа договоров в простой письменной форме, подаваемых на регистрацию.

Расширен объем информации, предоставляемой заинтересованному лицу при получении выписки из Единого государственного реестра. Теперь в выписке также будут содержаться сведения о существующих на момент ее выдачи правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости. Под правопритязанием в данном случае понимается поданное заявление о регистрации прав на объект.

Следует отметить, что заявленное в судебном порядке требование на объект недвижимости будет "видно" в выписке только в случае, если лицо, заявившее такое требование, обратится за его регистрацией. На практике такие случаи практически не встречаются, поскольку истцы предпочитают сразу же наложить арест на объект, а не регистрировать требования. Необходимо знать, что в соответствии с п.2 ст.28 наличие судебного спора о зарегистрированном праве не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода данного права и (или) сделки с объектов недвижимого имущества.

Новая редакция Закона возложила на органы охраны объектов культурного наследия обязанность по направлению в учреждения юстиции по государственной регистрации сведений о недвижимом имуществе, отнесенном к названным объектам (памятникам истории и культуры) или к выявленным объектам культурного наследия, подлежащим государственной охране до принятия решения о включении их в Единый государственный реестр. Туда же органы охраны должны сообщать сведения о принятии решения о включении выявленного объекта культурного наследия или об отказе его включить в Единый государственный реестр объектов культурного наследия, об особенностях, составляющих предмет охраны указанного имущества как объекта культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия, и об обязательствах по его сохранению в порядке и в сроки, установленные Правительством РФ. Указанные сведения вносятся регистрирующим органом в раздел ЕГРП, содержащий описание объекта недвижимости, а обязательства по сохранению и содержанию последнего регистрируются в качестве обременений.

С момента вступления в силу ч.1 ГК РФ ст.225 предусматривала учет бесхозяйственного недвижимого имущества учреждениями по регистрации прав. Однако Закон ранее не содержал обязанности регистрирующих органов принимать заявления об учете бесхозяйного имущества. Внесенные дополнения исправили это упущение, указав среди обязанностей регистрирующего органа "принятие на учет в порядке, установленном Правительством РФ, бесхозяйных недвижимых вещей".

Еще одной новой обязанностью регистрирующего органа в соответствии с новой редакцией Закона стала выдача правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме.

Основания

Наконец-то законодатель разрешил длительный юридический спор о том, что же регистрируется при аренде недвижимого имущества: договор или право аренды, и можно ли зарегистрировать последнее в случае, если сам договор регистрации не подлежит? Обозначенная проблема возникла из-за несогласованности положений ГК РФ и ст.26 Закона. Высший Арбитражный Суд РФ уже высказал свою позицию по данному вопросу в Информационном письме от 16.02.2001 N 59.

Теперь законодатель привел Закон в соответствие с ГК, изложив п.1 ст.26 Закона в следующей редакции: "Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. ".

Подверглись серьезной доработке статьи о порядке и основаниях для приостановления государственной регистрации и отказа в регистрации.

Государственная регистрация прав приостанавливается регистратором прав при возникновении у него сомнений в наличии оснований для ее осуществления, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Кроме того, регистратор прав обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений.

В день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителей о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.

Дополнительными основаниями для приостановления регистрации по новому закону являются также:

- подача заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением. При неустранении причин, препятствующих государственной регистрации прав, в течение указанного срока регистратор прав обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав;

- поступление в учреждение юстиции по регистрации прав до совершения записи о регистрации решения (определения, постановления) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать с ним определенные действия. Государственная регистрация в данном случае приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством.

В состав оснований для отказа в государственной регистрации (ст.20 Закона) введены: 1) непредставление правообладателем заявления и иных документов на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после ведения данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона о регистрации сделки; 2) непредставление документов, необходимых в соответствии с законом для государственной регистрации прав; 3) наличие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами.

Последние два основания и ранее препятствовали осуществлению регистрации, однако ввиду их формального отсутствия в законе регистраторы "притягивали" свой отказ к абз.3 п.1 ст.20 ("документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства").

В то же время законодатель закрепил в новом Законе положение о том, что наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него.

Новые действия

Введено новое регистрационное действие, которое ранее не предусматривалось Законом, - прекращение регистрации. Оно производится до внесения в Единый государственный реестр прав записи о сделке, о праве или об ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе в государственной регистрации права на основании заявлений сторон договора. Регистратор прав обязан в письменной форме уведомить заявителей о прекращении государственной регистрации права с указанием даты принятия такого решения. На практике регистрирующие органы и раньше возвращали документы без рассмотрения на основании заявлений сторон, но закрепление в Законе указанная процедура получила только сейчас.

При отказе в государственной регистрации права внесенная за нее плата не возвращается. При прекращении государственной регистрации прав на основании соответствующих заявлений сторон договора возвращается половина суммы, внесенной в виде платы за государственную регистрацию прав.

Более подробно регламентирован порядок регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс.

Согласно новой редакции ст.22 Закона права на земельные участки и иные объекты недвижимости, входящие в состав предприятий как имущественного комплекса, их ограничения (обременения), сделки с данными объектами подлежат государственной регистрации в ЕГРП по месту нахождения указанных объектов.

В случае необходимости совершения сделки в отношении предприятий как имущественного комплекса регистрация прав на предприятие в целом и сделки с ним проводится в учреждении по месту регистрации (проживания) лица, приобретающего в собственность предприятие, а регистрация договора аренды, договора об ипотеке и иного ограничения (обременения) права на предприятие - по месту регистрации правообладателя предприятия.

Если правообладатель предприятия зарегистрирован в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя на территории иностранного государства либо лицо, приобретающее в собственность предприятие, зарегистрировано (проживает) на территории иностранного государства, государственная регистрация прав проводится по месту регистрации (проживания) участника сделки, зарегистрированного (проживающего) на территории РФ, если иное не предусмотрено международным договором РФ.

Статья 31 Закона о регистрации дополнена указанием на то, что учреждение юстиции несет ответственность за необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в Законе) отказ в государственной регистрации прав или уклонение от последней. Но скорее всего эта норма так и останется декларативной в силу сложности доказывания размера материального ущерба, причиненного правообладателям необоснованным отказом.

В целом следует отметить безусловно положительную роль изменений, внесенных в Закон. Данные дополнения и изменения создают нормативную основу для сложившейся практики производства регистрационных действий учреждениями юстиции, регулируют более сложные вопросы регистрации и способствуют стабилизации оборота недвижимости.

Р. Белов,

юрист, Петербургский Правовой Альянс

"эж-ЮРИСТ", N 44, октябрь 2003 г.