Совершенствование системы имущественных налогов в части оценки стоимости имущества для определения налогооблагаемой базы (Е.И. Поздняков, И.Н. Титова, "Налоговый вестник", N 10, октябрь 2003 г.)

Совершенствование системы имущественных налогов
в части оценки стоимости имущества для определения
налогооблагаемой базы

     1. Общие положения                                                  

     2. Эксперимент по налогообложению недвижимости                      

     3. Определение налоговой базы объекта недвижимости                  

     4. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости                   

     5. Разработка методики оценки объектов недвижимости                 

1. Общие положения

В соответствии с Программой социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002-2004 годы), утвержденной распоряжением Правительства РФ от 10.07.2001 N 910-р, главной целью налоговой реформы является достижение оптимального соотношения между стимулирующей и фискальной ролью налогов. При этом основные принципы, на которых основывается налоговая реформа, заключаются в выравнивании условий налогообложения, снижении общего налогового бремени и упрощении налоговой системы.

Налоговое законодательство совершенствуется по многим направлениям, в том числе посредством замены действующей системы имущественных налогов и налога на землю одним налогом - налогом на недвижимость.

Нормативно-правовые документы и методические материалы по введению налога на недвижимость разрабатываются на основе теоретических и практических результатов эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери, осуществляемого в соответствии с Федеральным законом от 20.07.1997 N 110-ФЗ "О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери" (в ред. Федерального закона от 20.11.1999 N 196-ФЗ).

Организация налогообложения объектов недвижимости является сложной и специфической деятельностью, жизненно важной для финансовой обеспеченности регионов и муниципальных образований Российской Федерации.

Поступления имущественных налогов в региональные и местные бюджеты являются в большинстве случаев значительным источником финансирования ЖКХ, учреждений образования и здравоохранения и т.д. В этой связи оценка недвижимости для целей налогообложения является для регионов и муниципальных образований очень важной задачей, от решения которой зависит состояние объектов социально-культурного назначения и коммунального хозяйства.

Переход к налогообложению недвижимости на основе оценки ее рыночной стоимости является средством обеспечения справедливого распределения налогового бремени.

2. Эксперимент по налогообложению недвижимости
в городах Великом Новгороде и Твери

Как показывает анализ материалов эксперимента в городах Великом Новгороде и Твери, переход к налогу на недвижимость обеспечивает:

- прозрачность хозяйственной деятельности и лучший контроль за правильностью исчисления и уплаты различных налогов на основе полного по объектного учета недвижимости и ее текущего использования;

- заинтересованность органов власти территорий в развитии рыночного оборота и повышении рыночной стоимости недвижимости;

- установление прозрачных и стабильных правил и условий землепользования и оборота земли, что повышает приток инвестиций в реальный сектор экономики;

- переход к регулированию процессов развития и эффективному использованию территории со стороны органов власти в основном фискальными средствами, сокращение административных способов воздействия на хозяйствующие субъекты, рост внутренних инвестиций;

- более справедливое распределение налогового бремени за счет налогообложения реальной стоимости недвижимого имущества в соответствии с действующими приоритетами социальной справедливости, постепенный перенос налогового бремени на физических лиц;

- реализацию доходного и фискального потенциала недвижимости, рост бюджетных поступлений на основе сокращения теневых операций и уклонения от уплаты налогов;

- возвратность вложений в развитие инженерной и социальной инфраструктуры за счет расширения налоговой базы благодаря приросту рыночной стоимости недвижимости;

- развитие социальных услуг и улучшение среды обитания за счет собственных доходов территории;

- самостоятельность и ответственность местного самоуправления за формирование и реализацию налоговой политики.

Для организаций и предприятий реального сектора экономики переход к налогу на недвижимость позволяет уменьшить налоговое бремя за счет высвобождения из налоговой базы активной части основных средств, что стимулирует их на создание единых объектов недвижимости, включающих земельный участок и расположенные на нем здания, строения и сооружения, посредством выкупа земли. Органы местного самоуправления также заинтересованы в формировании единых объектов недвижимости.

Для перехода к налогу на недвижимость необходимо:

- осуществление переучета недвижимости и создание реестра недвижимости, которое предполагает объединение информации о физических характеристиках объектов и их месторасположении, правовом статусе и правообладателях;

- проведение оценки всех объектов недвижимого имущества по реальной (рыночной) стоимости и определение их налоговой базы (с учетом дифференциации по видам недвижимости);

- обеспечение эффективного обмена данными об объектах недвижимости между местными органами власти и налоговыми органами в целях поддержания информации об имуществе в разрезе налогоплательщиков (правообладателей), что необходимо для обеспечения взвешенной политики имущественного налогообложения;

- прогноз изменения налогового бремени по категориям плательщиков и общих поступлений при различных сочетаниях ставок налога и льгот и согласование политики налогообложения;

- проведение разъяснительной работы.

Важным условием для введения налога на недвижимость является его нормативно-правовое обеспечение со стороны местных и региональных органов власти.

Проведение эксперимента в городах Великом Новгороде и Твери выявило проблемы, которые необходимо решить для успешного введения налога на недвижимость в масштабах Российской Федерации, в том числе:

- создание реестра недвижимости и механизма обжалования и отработки других вопросов администрирования;

- обеспечение взаимодействия органов, осуществляющих кадастровый и технический учет недвижимого имущества, регистрацию прав собственности, регистрацию организаций и налогоплательщиков;

- оформление прав на землю, связанных с реализацией положений земельного законодательства, и т.д.

Кроме того, местные органы власти предлагают считать налог на недвижимость местным налогом, поступления от которого должны зачисляться в местные бюджеты.

В целях создания заинтересованности местных органов власти в увеличении налоговых поступлений от недвижимости в бюджеты муниципальных образований и реализации доходного потенциала недвижимости предлагается установить стабильные нормативы отчислений от доходных источников в местные бюджеты.

3. Определение налоговой базы объекта недвижимости

Система налогообложения объекта недвижимости в зависимости от его рыночной стоимости основана на следующем принципе: величина взимаемого налога должна находиться в прямой зависимости от рыночной оценки стоимости недвижимости, находящейся в чьей-либо собственности.

Существуют разные точки зрения на то, какая налоговая база объекта недвижимости является наилучшей: годовая арендная плата или рыночная стоимость; земля, здания и сооружения или только земля.

Большое значение в выборе налоговой базы недвижимости имеет доступность рыночной информации - об арендной плате или о ценах продаж. Однако если налоговой базой объекта недвижимости является сумма годовой арендной платы, она не включает стоимость будущих разработок, и неосвоенная земля в этом случае обычно не облагается налогом. Поэтому определение рыночной стоимости объекта недвижимости является наилучшим для стран, в которых в больших масштабах скупаются городские земли для спекулятивных целей (например, во многих развивающихся странах).

Предметом горячих дискуссий в настоящее время является следующий вопрос: следует ли включать в налогооблагаемую базу стоимость работ, производимых в отношении объекта недвижимости с целью увеличения его стоимости.

Еще в ХIХ веке американский экономист Генри Джордж сформулировал теорию единого налога, согласно которой необходим только один налог - налог на землю, который должен быть достаточно высоким, чтобы равняться экономической ренте, приносимой самой землей, не затрагивая при этом экономическую ренту, возникшую благодаря усилиям владельца. В настоящее время такая система налогообложения принята в Дании, Австралии, Новой Зеландии и т.д.

Читателям журнала необходимо напомнить, что к недвижимости относится участок земли, его благоустройство (например, расчистка или планирование), неотделимые от участка здания и сооружения, вспомогательные права (например, сервитуты, обеспечивающие доступ к объекту недвижимости или проход через него).

При оценке стоимости объекта недвижимости преследуется в большинстве случаев цель определения его рыночной стоимости, которая должна соответствовать положениям действующего законодательства, а именно ст.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Согласно определению рыночная стоимость объекта недвижимости есть выраженная в денежных единицах сумма, за которую он мог быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда и продавец, и покупатель действуют исключительно сообразно своим интересам.

В некоторых случаях в законодательстве дается трактовка отдельных аспектов рынка свободной конкуренции, таких как информированность покупателя и продавца или достаточная продолжительность периода времени, в течение которого объект недвижимости предлагается на рынке.

Рыночная стоимость товара не всегда совпадает с его ценой, но если рынок в достаточной степени является конкурентным, цены могут рассматриваться в качестве надежных индикаторов стоимости.

Рыночная цена товара определяется точкой пересечения кривых спроса и предложения и представляет собой цену, по которой конкретный покупатель и конкретный продавец договорились осуществить конкретную сделку. Поскольку очень немногие сделки купли-продажи недвижимости заключаются на рынке совершенной конкуренции, цена продажи объекта недвижимости может не совпадать с ее рыночной стоимостью.

Спрос на недвижимость зависит от ее потенциальной полезности, а не полезности, извлекаемой в текущем варианте ее использования. На хорошо функционирующем рынке покупатели и продавцы осведомлены об ограничениях (вариантах) использования объектов недвижимости. Поэтому рыночная стоимость объекта недвижимости основывается на самом выгодном из разрешенных законодательством (закон о зонировании) вариантов его использования.

Потребительская стоимость объекта недвижимости - это стоимость объекта недвижимости, используемого для определенной цели. В ряде случаев использование отдельных видов объектов недвижимости, например сельскохозяйственных угодий, увеличивает их потребительскую стоимость, по крайней мере с точки зрения владельца или потенциального покупателя. В этом случае объект недвижимости оценивается по потребительской стоимости с учетом варианта его использования.

Рынки имеют тенденцию движения к равновесию. Это означает, что существующему количеству типов недвижимости соответствует число вариантов их использования, когда рынок недвижимости находится в состоянии сбалансированности.

4. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости обычно используются три основных подхода: рыночный, затратный и доходный.

Рыночный подход (метод сравнения продаж). В качестве доказательства реальной стоимости объекта недвижимости приводятся цены продаж аналогичных объектов недвижимости. Этот подход широко используется при оценке стоимости жилых домов на одну семью или неосвоенных земельных участков, а иногда и при оценке многоквартирных домов и коммерческой недвижимости.

Затратный подход. Этот подход иногда называется методом суммирования затрат, или инженерным подходом, при котором стоимость существующего объекта недвижимости равна стоимости земли плюс затраты на возведение сооружения или здания за вычетом износа (не бухгалтерских начислений, сумма которых основана на сроке полезного использования, а потерь стоимости недвижимости за счет физического разрушения, морального износа и изменений экономической ситуации в стране). При этом определяются затраты на возведение нового объекта недвижимости, который по своим функциональным характеристикам был бы идентичен оцениваемому, но не обязательно был бы точной копией последнего.

Доходный подход. Данный подход подразумевает оценку дохода, который приносит объект недвижимости, и капитализацию этого дохода в текущую стоимость объекта недвижимости. Предполагается, что потенциальные покупатели, желающие купить объект недвижимости, рассчитывают на получение в будущем определенного дохода. В практике оценки имущества это называется принципом ожидания.

Доходный подход наиболее применим для тех видов недвижимости, которые чаще всего покупаются с целью извлечения дохода. К ним можно отнести сдаваемые в аренду жилые дома, офисы.

Индивидуальная оценка и массовая оценка. Индивидуальная оценка объектов недвижимости представляет собой оценку конкретного объекта недвижимости на конкретную дату.

Массовая оценка недвижимости применяется при определении стоимости большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа.

Частично вопросы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения отрабатывались в рамках эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери. Однако анализ результатов эксперимента показывает, что предложенный подход (компьютеризированная массовая оценка по рыночному подходу) не является универсально надежным для всех объектов и нуждается в обобщении и, возможно, упрощении.

Требует проработки применение затратного подхода для определения рыночной стоимости объектов недвижимости, не вовлеченных в массовый оборот на рынке.

Остается нерешенным ряд вопросов методологического характера начиная с согласования понятийного аппарата (так, например, определение объекта недвижимости в разных разделах законодательства допускает двойственное толкование).

Не отработаны методические и организационные аспекты проведения массовой переоценки (и переучета) имущества для целей налогообложения.

В этой связи требуется создание рамочной методики и унификация методической базы.

5. Разработка методики оценки объектов недвижимости

В соответствии с Программой социально-экономического развития Российской Федерации Минэкономразвития России было поручено совместно с заинтересованными министерствами и ведомствами при участии региональных и муниципальных органов исполнительной власти разработать методику оценки стоимости объектов недвижимости для определения налогооблагаемой базы (далее - методика). К ее разработке были привлечены ведущие специалисты в области права, налогообложения и оценочной деятельности.

В процессе подготовки методики были:

согласованы подходы и методы по определению рыночной стоимости недвижимости в качестве налоговой базы;

определены рамки методики, установлены процедуры оценки, способы разработки методики (на региональном и местном уровнях) и критерии оценки качества оценки (мониторинг качества на региональном и федеральном уровне);

разработана предварительная классификация объектов по типам, требующим применения различных технологий оценки;

установлены примерные (вариантные) показатели износа объектов недвижимости.

Основная сложность в работе по подготовке методики была связана с определением налоговой базы объектов недвижимости.

Кроме того, потребовалось выработать единую технологию определения полной восстановительной стоимости разных классов (типов) объектов недвижимости, согласовать и представить технологию определения износа всех видов недвижимости.

Необходимо отметить, что подавляющее число проблем, мешающих введению налога на недвижимость, приходится на вопросы, не связанные с разработкой и утверждением методики, а касающиеся определения уровня исполнительной власти, в бюджет которой будет поступать налог на недвижимость, и структуры, которая будет отвечать за определение и оценку налогооблагаемой базы.

Ниже приводится один из вариантов методики, использующий компьютеризированную массовую оценку (КМО).

Стоимость объекта недвижимости для целей налогообложения - расчетная величина, получаемая в результате применения методов массовой оценки на основе рыночных данных.

Под оценкой стоимости объекта недвижимости для целей налогообложения (далее - оценка) понимается единовременная массовая оценка всех объектов недвижимости, находящихся на соответствующей территории и подлежащих налогообложению, проводимая уполномоченным органом в соответствии с методикой по состоянию объектов на 1 января того года, за который начисляются платежи.

Массовая оценка недвижимости - это систематическая оценка групп объектов недвижимости на определенную дату с использованием стандартных процедур и статистического анализа.

Объектами недвижимости для целей налогообложения являются земельные участки, здания, сооружения, помещения, квартиры в многоквартирных жилых домах.

Данная методика не распространяется на обособленные водные объекты, леса и многолетние насаждения, участки недр, объекты, не завершенные строительством в период нормативного срока строительства.

Оценка недвижимости производится на основании информации, собранной на рынке недвижимости конкретного муниципального образования, и технических характеристик объектов недвижимости.

Значения технических характеристик объектов недвижимости, которые используются в моделях с целью оценки стоимости для целей налогообложения, соответствуют описанию объекта в реестре недвижимости и являются юридически правомерными.

Все объекты недвижимости, подлежащие налогообложению, подразделяются на три основные группы в зависимости от применяемого для их оценки подхода:

- с применением сравнительного подхода оцениваются объекты, активно продающиеся на рынке, по которым имеется достаточная информация о ценах продаж или предложений на продажу, например квартиры в многоквартирных домах, индивидуальные жилые дома, дачи, гаражи;

- с применением доходного подхода оцениваются объекты, приносящие доход и активно сдающиеся в аренду, по которым имеется информация о рыночных арендных ставках, например объекты административно-офисного назначения, торговли, общественного питания, сферы обслуживания и т.д.;

- объекты, по которым отсутствуют рыночные данные, в том числе недвижимость производственного назначения, оцениваются с применением затратного подхода.

Модель массовой оценки, основанная на сравнительном подходе (методе сравнения продаж), имеет следующий вид:

                          V = f(X , X , ..., X )

                                 1   2        n

     где V - цена в конкретной сделке;

     f - функция, или функциональная зависимость, возникшая в  результате

взаимодействия характеристик;

     (X , Х , +, X )  -  характеристики  объекта  недвижимости  (из  чего

       1   2      n

сделан объект, этажность и т.д.) и его местоположения.

Модели могут быть линейными (аддитивными), нелинейными (мультипликативными) или гибридными.

Линейная модель. При построении линейной (аддитивной) модели однозначно задается характер связи между ценой и характеристиками объекта. При построении модели используется корреляционный и регрессионный анализ. Общий вид модели следующий:

                         P = A  + A X  + A X  + ... + A X

                              0    1 1    2 2          n n

     где P - цена объекта;

     X , X , +, X  - характеристики объекта;

      1   2      n

     A , A , A , +, A  -  коэффициенты  при  переменных   характеристиках

      0   1   2      n

объекта, отражающие степень влияния того или иного фактора.

Нелинейная модель. Нелинейная (мультипликативная) модель не может, по своей сути, быть отнесена к аддитивным моделям, но может быть приведена к данному виду модели. Общий вид модели следующий:

                                  A     A           A

                                   1     2           n

                           P = A X   x X   x ... x X  .

                                0 1     2           n

Эта модель приводится к аддитивному виду путем ее логарифмирования. Сама аддитивная модель не обязательно будет линейной.

Гибридная модель. Гибридная модель включает как аддитивные, так и мультипликативные связи. Гибридные модели не могут быть приведены к чисто аддитивной или мультипликативной модели. Примером гибридной модели может служить следующая функция:

                      A  A                            A         A

                       2  3                            n-1       n

     P = A  + A X  + X  X   + ... + A      X      x  X       х X  .

          0    1 1    2  3           n - 2  n - 2      n - 1    n

Никакими преобразованиями такая функция не может быть приведена к линейному виду. При моделировании такой зависимости используются итеративные процедуры.

Аддитивная и мультипликативная модели могут применяться для описания слаборазвитого рынка, где нет каких-либо нелинейных тенденций.

Гибридная модель оптимальна для рынка с устоявшимися нелинейными тенденциями и сложными видами зависимости стоимости объекта от различных факторов (подъездных путей, местоположения и др.).

Процесс моделирования состоит из следующих этапов:

1) сбор данных, создание выборочной базы данных, кодирование информации;

2) создание линеаризованных качественных переменных;

3) контроль качества сделок;

4) анализ зависимостей;

5) анализ местоположения;

6) калибровка коэффициентов модели;

7) контроль качества модели;

8) разработка поправочных коэффициентов для нетипичных объектов.

Сбор данных. Для сбора данных используются карточки учета информации по классам недвижимости, которые включают основные характеристики объекта недвижимости данного класса. Такими характеристиками, например для квартир, являются местоположение здания, этажность здания, этаж расположения квартиры, материал стен здания, число комнат в квартире, наличие балкона или лоджии, общая площадь квартиры в квадратных метрах, жилая площадь квартиры в квадратных метрах, площадь кухни в квадратных метрах, год постройки здания, наличие дополнительных улучшений. Таким образом, сбор данных осуществляется в отношении основных характеристик объектов недвижимости, которые, по мнению специалистов рынка недвижимости (риэлтеров и оценщиков), оказывают наиболее существенное влияние на цену и могут быть измерены (взяты из архивных данных) органами учета недвижимости. Различаются данные о количественных (например, размер) и качественных (например, материал стен) характеристиках. Данные о качественных характеристиках классифицируются в соответствии с дискретными, заранее определенными категориями.

Создание линеаризованных качественных переменных. Линеаризация предполагает преобразование качественных переменных, которым в процессе кодировки присваивались условные значения, в количественные переменные, отражающие предпочтения на рынке. При определении весов качественных переменных исходят из предположения возможности выявления предпочтений потребителей, заложенных в самой величине рыночной стоимости. Линеаризация производится методом масштабирования, в результате которого получают веса, показывающие, что данный объект недвижимости лучше (хуже) другого (наиболее типичного).

Контроль качества сделок. Контроль качества производится методом робастной регрессии. В результате робастной регрессии каждому объекту присваивается значение (вес), показывающее, насколько данный объект отличается от среднего в выборке (при фиксированных прочих параметрах). Различия в значениях (весах) объясняются особыми условиями сделки, такими как отсрочка платежа, личные договоренности и т.д. Чем ближе значение к единице, тем лучше объект описывается моделью. При использовании робастной регрессии анализируется дисперсия данных и исключаются данные о сделках, которым присуще очень сильное отклонение от среднего показателя. В дальнейшем веса, полученные при помощи робастной регрессии, применяются в качестве фильтра.

Анализ зависимостей. Анализ зависимостей предполагает определение факторов, вклад которых в формирование стоимости объекта является наиболее весомым, и выявление связи между наиболее существенными переменными. На этом этапе анализируется вклад переменных в общий коэффициент детерминации для выявления значимых переменных, а также контролируется сам процесс включения значимых переменных в модель (при помощи пошаговой регрессии). На этом этапе производится также анализ взаимного влияния факторов, и для сильно коррелирующих факторов создаются комбинированные переменные, отражающие их совместное влияние на формирование стоимости объекта.

Анализ местоположения. Анализ местоположения производится двумя способами:

а) созданием линеаризованных значений кодов основных городских магистралей;

б) методом поверхности глобального отображения.

Для этого используется нелинейная регрессия, в которую в качестве зависимой переменной входит рыночная стоимость, а независимых переменных - все переменные, описывающие местоположение объекта. Поверхность глобального отображения показывает систематическую вариацию рыночной стоимости, обусловленную местоположением объекта.

Калибровка коэффициентов модели. Калибровка коэффициентов модели осуществляется с использованием статистических программ. Наиболее значимые факторы и их начальные веса используются для разработки нелинейной модели и калибровки окончательных коэффициентов и базовых показателей.

Контроль качества модели. Основным критерием качества моделирования оценки является коэффициент детерминации. Это основная статистика, которая используется для определения качества оценки стоимости недвижимости. Она должна быть максимально близкой к единице. Нормально работающая модель имеет коэффициент детерминации от 0,8 до 0,95. Другим важным показателем является коэффициент дисперсии (среднее абсолютное отклонение прогнозных значений от реальных цен по сравнению с медианным значением соотношения прогнозных и реальных значений), который на исходной выборке должен составлять не более 20%.

Работа модели проверяется на контрольной выборке, которая не должна включать объекты, входящие в состав базы данных для разработки модели. На основе применения модели к контрольной выборке определяются недоработки модели, вызванные недостаточной репрезентативностью классов недвижимости, категорий недвижимости и местоположения. В модель вводятся дополнительные данные до тех пор, пока показатели контроля качества для контрольной выборки не станут удовлетворительными.

Разработка поправочных коэффициентов для нетипичных объектов. Органы администрирования налога должны провести проверку каждой полученной оценки с применением окончательного варианта модели. Для уникальных, нетипичных объектов недвижимости разрабатываются поправки, которые отражают воздействие специфики такого объекта на его стоимость.

Оценка доходной недвижимости для целей налогообложения основана в настоящей методике на использовании метода рентного мультипликатора, согласно которому стоимость для целей налогообложения конкретного j-го объекта недвижимости и потенциальный валовой доход, который можно получить в течение года от сдачи в аренду данного объекта, связаны следующим соотношением:

                               Vj = Dj x M,           (1.1)

где Vj - искомая стоимость j-го объекта для целей налогообложения, руб.;

Dj - потенциальный валовой доход j-го объекта, руб./год;

М - валовой рентный мультипликатор для данного класса доходных объектов.

Потенциальный валовой доход - это доход, который можно получить от сдачи в аренду недвижимости при 100%-й занятости без учета всех потерь и расходов:

                              Dj = Rj x Sj,           (1.2)

где Rj - рыночная величина арендной ставки для j-го объекта, рассчитанная методом КМО, руб./год/удельный показатель доходности объекта;

Sj - величина показателя, характеризующего доходность оцениваемого j-го объекта (площадь объекта, кв.м; объем, куб.м; протяженность, пог.м; количество бензоколонок; количество мест).

При реализации данного метода для каждого оцениваемого объекта необходимо определить значение рыночной арендной ставки, что делается в отношении каждого класса доходной недвижимости путем построения методом КМО своей модели для расчета арендных ставок.

Построенная методом КМО модель описывает, в первую очередь, базу данных, по которой она построена. Поэтому при создании базы необходимо использовать наиболее проверенные данные и добиваться максимальной репрезентативности.

Формируемая база должна иметь наибольшее количество факторов, которые могут оказывать влияние на величину арендной платы. При построении модели малозначимые факторы исключаются.

На величину арендной платы влияют следующие факторы:

- удаленность от центра города (местоположение);

- близость городских магистралей;

- тип здания (капитальное, деревянное, павильон, палатка, ангар);

- состояние отделки;

- наличие коммуникаций (телефон, отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение);

- ближайшее окружение или величина другого показателя, характеризующего доходность объекта;

- тип входа в помещение (с улицы, со двора, через проходную);

- этаж/этажность;

- существующие ограничения и сервитуты;

- наличие автостоянки и охраны;

- тип аренды (долгосрочная, краткосрочная);

- другие факторы.

Сбор, статистическая обработка информации, построение математических моделей, проверка их качества должны осуществляться в каждом муниципальном образовании отдельно для каждого класса доходной недвижимости в соответствии с процедурой, описанной в методике.

Для расчета валового рентного мультипликатора необходимо внутри каждого класса доходной недвижимости собрать на рынке недвижимости данные о продажах объектов (не позднее чем за год) и определить величины потенциальных валовых доходов по формуле 1.2 в соответствии с методикой.

Объем выборки (количество данных о продажах) определяется Положением об оценке объектов недвижимости для целей налогообложения на территории муниципального образования так, чтобы охватить по возможности большее количество различающихся между собой объектов данного класса.

Валовой рентный мультипликатор для рассматриваемого класса доходной недвижимости устанавливается как средняя величина рентных мультипликаторов, рассчитанных отдельно для каждого объекта выборки:

                                   сумма Mi

                                     i

                              M = ----------       (1.3)

                                      n

где Мi - валовой рентный мультипликатор i-го объекта в выборке (Мi = Vi : Di);

Vi - цена продажи i-го объекта;

Di - потенциальный валовой доход i-го объекта;

n - количество объектов (данных о продажах) в выборке.

После подстановки значений, рассчитанных по формулам (1.2) и (1.3), в выражение (1.1) определяется стоимость j-го объекта для целей налогообложения.

Стоимость объекта оценки, рассчитанная с применением затратного подхода, рассчитывается следующим образом:

                      Vобъекта = Vземли + Vулучшений

                                     N

                      Vулучшений = сумма (ПВСi - Инакi)

                                   i = 1

где Vземли - стоимость земельного участка;

N - количество улучшений на земельном участке;

ПВСi - полная восстановительная стоимость i-го улучшения на земельном участке;

Инакi - накопленный износ i-го улучшения на земельном участке.

За стоимость земельного участка принимается кадастровая стоимость земельного участка, полученная в соответствии с результатами проведенной государственной кадастровой оценки земель поселений при наилучшем использовании.

В рамках данной методики под наилучшим использованием понимается разрешенное для данного земельного участка функциональное использование, которому соответствует максимальное значение кадастровой стоимости 1 кв.м земли.

Полная восстановительная стоимость улучшений, под которыми понимаются здания, сооружения и объекты, не завершенные строительством, представляет собой сумму затрат, необходимых для их возведения.

Для массовой оценки объектов в целях налогообложения полная восстановительная стоимость определяется с использованием математической модели, которая основывается на расчете полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения.

Полная стоимость замещения объекта оценки представляет собой сумму затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки.

Полная стоимость воспроизводства объекта оценки представляет собой сумму затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий.

Перечень затрат, подлежащих учету в структуре полной восстановительной стоимости, определяется в соответствии с действующими документами по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации.

Модель расчета полной восстановительной стоимости объекта недвижимости может быть представлена в следующем виде:

         С    = (С    х К , ..., К ) x П  х К    К              (2.1)

          ПВС     СПР    1        I     0    ИНФ  СТР.ГОТ.

     где С    - полная восстановительная стоимость объекта;

          ПВС

     С     -  справочный  удельный  стоимостной  показатель  на   единицу

      СПР

основного параметра, характеризующего преимущественные физические  данные

объекта (площадь, объем, протяженность и т.д.);

     К , +, К  - поправочные коэффициенты  модели,  учитывающие  различия

      1      i

параметров оцениваемого объекта по сравнению со справочными;

     П   -  количественное  значение  основного  параметра   оцениваемого

      0

объекта;

     К    - корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве в

      ИНФ

конкретном регионе, рассчитываемый по формуле:

                                        ИКС

                                           0

                               К    = --------

                                ИНФ    ИКС

                                          СПР

     где ИКС  и ИКС    - рассчитанные к одной и той же базе  индексы  цен

            0      СПР

по классу конструктивной системы соответственно  для  периода  проведения

массовой оценки и для периода составления справочных показателей;

     К         -  коэффициент  строительной  готовности,  характеризующий

      СТР.ГОТ.

степень завершенности работ на объекте.

Класс конструктивной системы оцениваемого объекта определяется по данным карточек учета информации.

Классы конструктивных систем для завершенных и не завершенных строительством зданий и сооружений, которые определяются в зависимости от сочетания преобладающих материалов в несущих и ограждающих конструкциях, приводятся ниже.

Классы конструктивных систем

Здания

Здания с наружными ограждающими конструкциями преимущественно из:
кирпича			железобетона			панелей "сэндвич"	древесины
с несущими конструкциями преимущественно из:
железоб. и стали		древе- сины	железобетона		стали	стали и железоб.	древесины
			в бес- карк. систе- мах	в кар- касн. систе- мах
Класс конструктивных систем
КС-1	КС-2		КС-3	КС-4	КС-5	КС-6	КС-7

Сооружения

Сооружения с преимущественным применением
нерудных и бетона	монолитного железобетона	сборного железобетона	конструкц. стали	стальных труб	древе- сины	кабелей и проводов
Класс конструктивных систем
КС-8	КС-9	КС-10	КС-11	КС-12	КС-13	КС-14

     Для   законченных   строительством   объектов,   по   которым   С

                                                                      СПР

отсутствует,   модель   расчета   полной   восстановительной    стоимости

описывается следующим образом:

                  С    = (С    х К , ... К ) х К   ,       (2.2)

                   ПВС     ИСТ    1       I     ИНФ

     где С    - полная восстановительная стоимость  объекта  недвижимости

          ИСТ

на определенную историческую дату в прошлом. В качестве исторической даты

может быть принята дата ввода объекта в эксплуатацию,  дата  про  ведения

переоценки основных средств согласно  постановлению  Правительства  РФ  и

т.д. Выбор конкретного значения исторической даты определяется  в  рамках

регионального Положения  об  оценке  объектов  не  движимости  для  целей

налогообложения на территории муниципального образования.

     Для объектов, не завершенных  строительством,  при  отсутствии  С

                                                                      СПР

модель расчета полной восстановительной стоимости  описывается  следующим

образом:

                                 n

                        Спвс = сумма (Сi x К   )           (2.3)                        (2.3)

                               I = 1        ИНФ

     где Сi - годовая величина затрат  на  строительство  объекта  в  i-м

году;

     n - количество лет, в  течение  которых  осуществлялись  затраты  на

строительство объекта;

     К    - корректирующий коэффициент изменения стоимости  строительства

      ИНФ

в конкретном регионе, рассчитываемый по следующей формуле:

                                      ИКС

                                         0

                              К    = ------

                               ИНФ    ИКС

                                         i

     где ИКС  - индекс цен i-го года осуществления затрат, рассчитанный к

            i

той же базе, что и ИКС .

                      0

Индексы изменения цен по классам конструктивных систем (КС-1-КС-14) в разрезе регионов публикуются в Межрегиональном информационно-аналитическом сборнике "Индексы цен в строительстве".

Расчет полной восстановительной стоимости зданий, сооружений, завершенных и не завершенных строительством, осуществляется с интервалом в три - пять лет. Конкретное значение временного интервала определяется в региональном Положении об оценке объектов недвижимости для целей налогообложения на территории муниципального образования.

Внутри временного интервала полная восстановительная стоимость объектов актуализируется с использованием индексов цен за соответствующий период.

Для оценки накопленного износа в рамках данной методики используется метод "экономического возраста", или "срока жизни". Метод основан на допущении, что снижение стоимости строения по причине износа (физического, функционального и, отчасти, экономического) пропорционально его возрасту и определяется соотношением эффективного возраста и срока экономической жизни:

                                       ЭВ

                           И        = ---- х ПВС,           (2.4)

                            накопл.    ОЭЖ

     где И        - накопленный износ;

          накопл.

ЭВ - эффективный возраст;

ОЭЖ - общая экономическая жизнь;

ПВС - полная восстановительная стоимость объекта недвижимости.

Общая экономическая жизнь промышленных строений в формуле (2.4) характеризует тот срок жизни объекта, в течение которого эксплуатация его экономически оправданна.

Под эффективным возрастом понимается возраст, определяемый реальным состоянием и полезностью строения. При этом предполагается следующее:

- капитальный ремонт повышает физическое состояние объекта недвижимости (снижает физический износ);

- капитальный ремонт частично, а реконструкция в полной степени устраняют функциональный износ. Поэтому если здание подвергалось реконструкции, год его реконструкции принимается за год строительства.

Эффективный возраст рассчитывается по следующей формуле:

                              Г   - Г

                               кр    с

                        ЭВ = ---------- + Г  - Г  ,              (2.5)

                                  2        0    кр

     где Г  - год оценки;

          0

     Г  - год строительства;

      с

     Г   - год последнего капитального ремонта.

      кр

     Если период времени между датами оценки и строительства оцениваемого

объекта меньше нормативного срока для проведения капитального  ремонта  и

ремонт реально не проводился, то в формуле (2.5) принимается Г   = Г .

                                                              кр    с

Если отсутствует информация о годе капитального ремонта, его можно рассчитать по следующей формуле:

                     Г   = Г  = Н   х N,             (2.6)

                      кр    с    ср

     где Н   - нормативный срок проведения капитальных ремонтов;

          ср

     N - количество плановых капитальных ремонтов за период  эксплуатации

(от года строительства до года оценки).

Конкретные данные для определения общей экономической жизни объектов недвижимости и нормативного срока проведения капитальных ремонтов в форме таблиц должны приводиться в Положении об оценке объектов недвижимости для целей налогообложения на территории муниципального образования.

Вышеприведенная методика является рамочным документом, на основе которого будут создаваться методики для конкретного региона. В настоящее время данная методика проходит стадию согласования с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

Е.И. Поздняков,

заместитель руководителя Департамента финансов

Минэкономразвития России

И.Н. Титова,

начальник отдела Департамента финансов

Минэкономразвития России

"Налоговый вестник", N 10, октябрь 2003 г.