Жилищное строительство в сельской местности (Г. Титова, "Финансовая газета. Региональный выпуск", N 46, ноябрь 2003 г.)

Жилищное строительство в сельской местности

Постановлением Правительства Российской Федерации от 3.12.02 г. N 858 утверждена федеральная целевая программа "Социальное развитие села до 2010 года" (далее - Программа). Программой предусмотрено, что исходя из ресурсных возможностей федерального бюджета в 2003-2004 гг. приоритетным направлением государственной поддержки является в том числе жилищное строительство в сельской местности. В целях улучшения жилищных условий сельских граждан, не обладающих достаточными собственными накоплениями, Программа предусматривает формирование финансовых, организационных и кредитно-финансовых механизмов приобретения и строительства жилья, включая механизмы ипотечного жилищного кредитования; создание механизмов, способствующих привлечению внебюджетных средств в жилищное строительство в сельской местности.

В разделе III Программы определено, что средства федерального бюджета выделяются на безвозвратной основе субъектам Российской Федерации на условиях долевого финансирования, осуществляемого в порядке межбюджетных отношений, в виде субсидий сельским гражданам на строительство (приобретение) жилья в сельской местности.

До принятия постановления Правительства Российской Федерации N 858 Минсельхозом России (который является государственным заказчиком - координатором Программы) 22 мая 2003 г. разработаны по согласованию с Минфином России, Минэкономразвития России и Госстроем России Временные правила предоставления средств федерального бюджета (на безвозвратной основе) на строительство (приобретение) жилья в сельской местности (утверждены Правительством Российской Федерации 29.05.03 г.) (далее - Правила). Они были доведены для руководства и использования в работе письмом Минфина России от 4.07.03 г. N 03-01-01/12-207.

В соответствии с п.3 Правил получателями субсидий являются граждане и члены их семей при наличии следующих условий:

принятие гражданином решения об участии в реализации Программы и соблюдение им Правил;

наличие регистрации и постоянного места проживания в сельском населенном пункте;

признание гражданина и членов его семьи в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий;

наличие собственных и (или) заемных средств в размере не менее 30% стоимости строительства (приобретения) жилья.

Преимущественное право на получение субсидии имеют следующие категории граждан: молодые специалисты, выпускники вузов и средних специальных учебных заведений, работающие в агропромышленном комплексе; иные граждане, постоянно проживающие в сельской местности и paбoтающие не менее 3 лет в агропромышленном комплексе; врачи, медработники, педагогические работники, культработники, работающие в сельских учреждениях социальной сферы; граждане, обеспечение которых жильем за счет федерального бюджета установлено законодательством Российской Федерации (на условиях Программы).

В соответствии с п.5 Правил субсидии могут быть использованы на приобретение готового жилого помещения; строительство индивидуального жилого дома (при строительстве жилья собственными силами размер субсидий определяется без учета плановых накоплений и накладных расходов); приобретение квартиры при участии в строительстве многоквартирного жилого дома, дольщиками которого являются исключительно граждане - получатели субсидии.

Целевое использование средств подтверждается документами, указанными в п.5 Правил (например, договор купли-продажи, договор о долевом участии в строительстве и др.).

Право гражданина на получение субсидии удостоверяется Свидетельством о предоставлении субсидии, форма которого приведена в приложении N 4 к Правилам. Свидетельство выдается органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в лице органа управления агропромышленным комплексом субъекта Российской Федерации на основании заявления (приложение N 3 к Правилам), в котором указываются состав семьи, адрес проживания, степень родства проживающих совместно с получателем субсидии лиц. Следует обратить внимание на то, что в заявлении заявитель должен выразить согласие на исключение его из очереди по улучшению жилищных условий после приобретения жилого помещения с помощью Свидетельства. Срок действия Свидетельства - 1 год с момента выдачи.

Помимо заявления для получения Свидетельства необходимо представить копию документа, удостоверяющего личность заявителя; выписку из решения органа местного самоуправления (или другой организации, осуществляющей распределение жилья) о постановке гражданина на учет по улучшению жилищных условий; справку из жилищно-эксплуатационной организации о лицах, зарегистрированных в жилом помещении по месту жительства заявителя; документальное подтверждение возможности оплаты части стоимости строительства (приобретения) жилья за счет собственных и (или) заемных средств. Затем граждане заключают с органом исполнительной власти договор, предусматривающий условия и взаимные обязательства при осуществлении строительства (приобретения) жилья, и получают в органе исполнительной власти Свидетельство, которое сдают в учреждение кредитной организации для открытия именного блокированного счета, предназначенного для зачисления средств, направляемых на оплату строительства (приобретения) жилья (размер субсидии определяется на дату выдачи Свидетельства.

В случае выявления нарушений условии Правил, допущенных при оформлении получения Свидетельства, оно аннулируется (право получения Свидетельства в этом случае переходит к другому гражданину).

Приобретенное или построенное гражданином - владельцем Свидетельства жилье должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям и быть благоустроенным применительно к условиям сельского населенного пункта, выбранного для постоянного проживания. Общая (жилая) площадь жилого помещения не может быть меньше нормы, установленной органами исполнительной власти для постановки на учет по улучшению жилищных условий. Вместе с тем гражданин вправе осуществить строительство (приобретение) жилья сверх социальной нормы при условии подтверждения возможности и порядка оплаты за счет собственных или заемных средств стоимости части жилья, превышающей социальную норму.

В соответствии с п.12 Правил расчетная стоимость строительства (приобретения) жилья по социальной норме общей площади жилого помещения, установленной для семей разной численности (33 м2 - для одиноких граждан; 42 м2 - на семью из двух человек; по 18 м2 на каждого члена семьи при численности 3 и более человек), определяется исходя из средней рыночной стоимости 1 м2 общей площади жилья в сельской местности субъекта Российской Федерации, утвержденной органом исполнительной власти, но не превышающей средней рыночной стоимости 1 м2 жилья в субъекте Российской Федерации, определяемой Госстроем России.

Администрация муниципального образования в пятидневный срок со дня получения выписки из лицевого счета перечисляет средства на именные блокированные счета граждан - получателей субсидий в кредитных организациях на основании списков этих граждан, а также документов в зависимости от способа строительства (приобретения) жилья (например, договор купли-продажи, договор подряда, договор долевого участия в строительстве), указанных в п.23 Правил.

Кредитная организация производит выплаты денежных средств при наличии поручения вкладчика (гражданина - получателя субсидии) не позднее следующего расчетного дня после зачисления средств на его именной блокированный счет.

После закрытия именного блокированного счета кредитная организация направляет в орган, выдавший Свидетельство, подлинник Свидетельства с отметкой о произведенной оплате построенного (приобретенного) жилого помещения. Свидетельство и корешок к нему с отметкой о размере площади и адресе жилого помещения хранятся в соответствующем органе исполнительной власти.

Крестьянское (фермерское) хозяйство

Статьей 23 "Предпринимательская деятельность гражданина" Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что глава крестьянского (фермерского) хозяйства, осуществляющего деятельность без образования юридического лица, признается предпринимателем с момента государственной регистрации крестьянского (фермерского) хозяйства (в то же время в п.1 этой статьи указано, что гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, а в ст.51 ГК РФ определяется порядок государственной регистрации юридического лица).

Кроме того, ГК РФ содержит ряд статей, регулирующих деятельность фермерских хозяйств. Так, в ст.257-259 ГК РФ речь идет о собственности фермерского хозяйства, в том числе и собственности хозяйственного товарищества или кооператива, образованного на базе имущества фермерского хозяйства (состав собственности, раздел имущества). В соответствии с ГК РФ в совместной собственности членов фермерского хозяйства может находиться в том числе и предоставленный этому хозяйству или приобретенный земельный участок. В то же время в ст.5 Земельного кодекса Российской Федерации (Федеральный закон от 25.10.01 г. N 136-ФЗ) предусмотрено, что участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования. Согласно ст.78 Кодекса земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, гражданами, в том числе ведущими крестьянское (фермерское) хозяйство. Гражданам, изъявившим желание вести такие хозяйства, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 11.06.03 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (далее - Закон N 74-ФЗ), который вступил в силу со дня его официального опубликования.

В соответствии со ст.1 Закона N 74-ФЗ фермерское хозяйство (если оно не создано одним гражданином) представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии. В ряде случаев, если это предусмотрено законодательством Российской Федерации, фермерское хозяйство может признаваться сельскохозяйственным товаропроизводителем (например, в целях главы 26.1 "Система налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей (единый сельскохозяйственный налог)" НК РФ при наличии условий, указанных в ст.346.2 НК РФ, фермерские хозяйства являются сельскохозяйственными товаропроизводителями). Этой же статьей установлено, что фермерское хозяйство осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и к указанной деятельности применяются правила гражданского законодательства, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из федерального закона, иных нормативных правовых актов Российской Федерации или существа правовых отношений.

Если согласно ранее действовавшему Закону РСФСР от 22.11.90 г. N 348-1 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" членами хозяйства могли считаться трудоспособные члены семьи и другие граждане, совместно ведущие хозяйство, то в соответствии со ст.3 Закона N 74-ФЗ право на создание фермерского хозяйства имеют дееспособные граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства. При этом членами фермерского хозяйства могут быть супруги, их родители, дети, братья, сестры, внуки, а также дедушки и бабушки каждого из супругов, но не более чем из трех семей. Дети, внуки, братья и сестры членов фермерского хозяйства могут быть приняты в члены фермерского хозяйства до достижения ими возраста 16 лет (в части 16-летних членов хозяйства следует иметь в виду, что ст.26 ГК РФ определена дееспособность несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет и определено, какие сделки они могут совершать самостоятельно, а какие - с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя, что имеет значение при заключении соглашения о создании фермерского хозяйства в соответствии со ст.4 Закона N 74-ФЗ). Членами хозяйства могут быть также граждане, не состоящие в родстве с главой фермерского хозяйства (максимальное количество таких граждан не может превышать пяти человек).

Как уже указывалось, фермерское хозяйство представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством. Однако действующее законодательство (в частности, Семейный кодекс Российской Федерации и ГК РФ) не содержит понятия "свойство, свояк". Неясно также, как будет подтверждаться родство граждан (в соответствии со ст.4 Закона N 74-ФЗ при заключении соглашения о создании фермерского хозяйства необходимо представить ряд документов, в том числе и копии документов, подтверждающих родство граждан, изъявивших желание создать такое хозяйство), с учетом того, что в гражданском законодательстве (часть третья ГК РФ) используются такие понятия, как полнородные и неполнородные братья и сестры, двоюродные внуки и внучки, дяди, тети и др.

Требований к главе и членам фермерского хозяйства в части наличия опыта работы в сельском хозяйстве или специальных познаний в этой области, как предусматривалось ранее действовавшим Законом РСФСР, теперь не содержится.

Статьей 16 Закона N 74-ФЗ установлено, что главой фермерского хозяйства по взаимному согласию членов хозяйства признается один из его членов. Полномочия главы хозяйства определены ст.17 данного Закона. Они предусматривают в том числе возможность приема на работу работников и их увольнение, но следует обратить внимание на то, что в соответствии со ст.66 Трудового кодекса Российской Федерации (ТК РФ) работодателю - физическому лицу не предоставлено право вести трудовые книжки на принимаемых им наемных работников по трудовому договору (особенности регулирования труда работников, работающих у работодателей - физических лиц, установлены главой 48 ТК РФ).

Согласно п.3 ст.9 Закона N 74-ФЗ гражданин, вышедший из хозяйства, в течение двух лет после выхода из него несет субсидиарную ответственность (ст.399 ГК РФ) в пределах стоимости своей доли в имуществе фермерского хозяйства по обязательствам, возникшим в результате деятельности фермерского хозяйства до момента выхода его из хозяйства.

В случае смерти члена фермерского хозяйства наследование имущества осуществляется, как предусмотрено ст.10 Закона N 74-ФЗ, в соответствии с ГК РФ. Так, ст.1179 "Наследование имущества члена крестьянского (фермерского) хозяйства" ГК РФ определено, что после смерти любого члена хозяйства наследство открывается и наследование осуществляется на общих основаниях с соблюдением правил ст.253-255 и 257-259 ГК РФ. Если наследник умершего сам членом этого хозяйства не является, он имеет право на получение компенсации, соразмерной наследуемой им доле в имуществе, находящемся в общей совместной собственности членов хозяйства. Срок выплаты компенсации определяется соглашением наследника с членами хозяйства, а при отсутствии соглашения - судом, но не может превышать один год со дня открытия наследства. При этом, если иное не предусмотрено соглашением, доля наследодателя в имуществе хозяйства считается равной долям других членов хозяйства. В случае принятия наследника в члены хозяйства компенсация ему не выплачивается. Если после смерти члена фермерского хозяйства это хозяйство прекращается, а среди его наследников не имеется желающих продолжить ведение фермерского хозяйства, имущество хозяйства подлежит разделу между наследниками по правилам ст.258 и 1182 ГК РФ.

Согласно п.3 ст.23 Закона N 74-ФЗ крестьянские (фермерские) хозяйства, которые были созданы как юридические лица в соответствии с Законом РСФСР от 22.11.90 г. N 348-1, вправе сохранить статус юридического лица на период до 1 января 2010 г. На такие фермерские хозяйства нормы Закона N 74-ФЗ, а также нормы иных нормативных правовых актов Российской Федерации, регулирующих деятельность крестьянских (фермерских) хозяйств, распространяются постольку, поскольку иное не вытекает из федерального закона, иных нормативных правовых актов Российской Федерации или существа правоотношений.

Г. Титова,

Минфин России

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 46, ноябрь 2003 г.