Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 июля 2022 г. N Ф08-5221/22 по делу N А63-7647/2021

г. Краснодар

28 июля 2022 г.

Дело N А63-7647/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 июля 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Артамкиной Е.В., судей Афониной Е.И. и Аваряскина В.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Николюк О.В., при участии в судебном заседании, проводимом с помощью систем видеоконференц-связи, от истца - администрации города Лермонтова (ОГРН 1022603425272) - Давыденко И.Н. (доверенность от 29.12.2021), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Севкавстройбизнес" (ОГРН 1022601620282) - Лысака В.В. (доверенность от 10.01.2022). рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Севкавстройбизнес" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.12.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2022 по делу N А63-7647/2021, установил следующее.

Администрация города Лермонтова (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к ООО "Севкавстройбизнес" (далее - общество) с исковым заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:32:030301:220 площадью застройки 667,8 кв. м, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Лермонтов, проспект Лермонтова, район между магазином Пеликан и КЦ Кавказ, путем продажи с публичных торгов.

Решением от 06.12.2021, оставленным без изменения постановлением от 31.03.2022, исковые требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что общество реализовало право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства, объект недвижимости строительством не закончен, на момент обращения администрации с иском срок действия договора аренды истек.

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и отказать в иске. По мнению истца, выводы судов противоречат представленным в дело доказательствам. Суды установили, что согласно информации из ЕГРН на земельных участках с кадастровыми номерами 26:32:030404:45, 26:32:030404:46, 26:32:030404:47, 26:32:030404:48, 26:32:030404:49 договоры долевого участия граждан не зарегистрированы. Однако, указанная информация прямо опровергается доказательствами, имеющимися в материалах дела, в том числе выписками из ЕГРН и данными, переданными судом Управлением Росреестра по Ставропольскому краю, а также ответчиком. Актуальные разделы на данные земельные участки содержат записи о государственной регистрации залога права аренды в пользу участников долевого строительства, указанная запись не погашена, является актуальной. Данным доказательствам суды не дали какой-либо оценки и фактически приняли судебные акты без учета позиции и мнения собственников вышеуказанных земельных участков, которыми являются собственники многоквартирного дома, а именно собственники части дома, введенной в эксплуатацию. На момент ввода многоквартирного дома в эксплуатацию земельный участок под ним имел кадастровый номер 26:32:030404:35 и в силу закона поступил в общую долевую собственность всех собственников помещений. Впоследствии данный земельный участок разделен на несколько и в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации в отношении всех образованных земельных участков за собственниками помещений многоквартирного дома сохранилось право общей долевой собственности, в том числе и на земельный участок 26:32:030404:45, на котором располагается предмет спора - объект незавершенного строительства. Суды проигнорировали довод общества об отсутствии у администрации права муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:32:030404:45, позволяющее с учетом принципа неотделимости судьбы строения и земельного участка, на обращение в суд с настоящим иском; в особенности наличия у данного земельного участка собственников, которых суд не привлек к участию в деле и вместе с тем, вынес решение, позволяющее администрации распорядиться их собственностью путем продажи с публичных торгов. Суды не учли, что изымаемый объект незавершенного строительства является частью общего многоквартирного дома, в котором несколько частей (подъездов) достроены обществом, введены в эксплуатацию и зарегистрировано право собственности граждан - собственников квартир в данном многоквартирном доме, как на принадлежащие им помещения, так и на единый (в 2008 году) земельный участок, из которого впоследствии образован, в том числе, земельный участок 26:32:030404:45.

В отзыве на жалобу администрация сослалась на несостоятельность ее доводов.

Общество заявило ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица Зацепина А.В.

Ходатайство рассмотрено судом кассационной инстанции и оставлено без удовлетворения.

В силу требований статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) арбитражный суд кассационной инстанции рассматривает дело с особенностями, установленными в главе 35 Кодекса, проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Правом принимать и исследовать новые доказательства, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении (часть 2 статьи 287 Кодекса), суд кассационной инстанции не наделен. Привлечение третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в суде кассационной инстанции нормами Кодекса не предусмотрено.

В судебном заседании представитель общества настаивал на доводах жалобы, представитель администрации просил судебные акты оставить силе.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Суды установили, что за обществом на праве собственности зарегистрирован объект незавершенный строительством с кадастровым номером 26:32:030301:220 площадью застройки 667,8 кв. м, степенью готовности 11%, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Лермонтов, проспект Лермонтова, район между магазином Пеликан и КЦ Кавказ, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 02.04.2021 N КУВИ-002/2021-30759817.

Земельный участок под спорным объектом с кадастровым номером 26:32:030404:45 по договору аренды от 01.04.2013 N 2344-У на основании постановления администрации г. Лермонтова от 27.02.2012 N 108 управлением имущественных отношений администрации города Лермонтова предоставлен обществу в аренду сроком на три года с видом разрешенного использования: для строительства 3-х многоквартирных жилых пятиэтажных домов с офисными помещениями, из категории земель - земли населенных пунктов.

Договор аренды земельного участка от 01.04.2013 N 2344-У прекратил действие 01.04.2016, в связи с чем, в адрес общества направлено уведомление о передаче земельного участка в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями и условиями его предоставления в срок до 20.02.2021.

Ввиду того, что договор аренды прекратил свое действие и администрация потребовала возвратить земельный участок, при этом на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, администрация обратилась в суд с иском.

При разрешении спора суды обоснованно исходили из следующего.

Согласно пункту 1 статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Пунктом 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) предусмотрено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу названного Закона. Согласно статье 35 Закона N 171-ФЗ названный Закон вступает в силу с 01.03.2015.

Из указанного следует, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса и переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Предоставление земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, регулируется пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Ввиду пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пункт 4 данной статьи.

Согласно пункту 3 статьи 39.6 Земельного кодекса граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

Закрытым перечнем оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).

В силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения названного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.

Суды обоснованно исходили из того и данные обстоятельства установлены в рамках дела N А63-10814/2019, что 04.07.2006 администрация и общество заключили договор N 1556-У аренды земельного участка общей площадью 8982 кв. м с кадастровым номером 26:32:030404:0035, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Лермонтов, пр-т Лермонтова, для использования в целях строительства многоквартирных жилых пятиэтажных домов с офисными помещениями.

Общество возвело два многоквартирных дома и ввело их в эксплуатацию.

Земельный участок общей площадью 8982 кв. м с кадастровым номером 26:32:030404:0035 разделен на 5 земельных участков (26:32:030404:45, 26:32:030404:46, 26:32:030404:47, 26:32:030404:48, 26:32:030404:49).

Оконченные строительством многоквартирные дома расположены на земельных участках с кадастровыми номерами 26:32:030404:48, 26:32:030404:49). На земельных участках с кадастровыми номерами 26:32:030404:45 и 26:32:030404:47 расположены незавершенные строительством объекты, а на земельном участке с кадастровым номером 26:32:030404:46 общество строительство не начало.

На основании постановления администрации от 27.02.2012 N 108 (в редакции постановления от 29.03.2013 N 458) обществу представлены в аренду на новый срок земельные участки с кадастровыми номерами 26:32:030404:47, 26:32:030404:46 и 26:32:030404:45 (предыдущий кадастровый номер 26:32:030404:0035) для целей строительства многоквартирных жилых домов с офисными помещениями.

Управление имущественных отношений (арендодатель) и общество (арендатор) 01.04.2013 заключили договоры аренды названных участков N 2342-У, 2343-У, 2344-У, которые зарегистрированы в установленном законом порядке 24.04.2013.

Договоры аренды от 01.04.2013 N 2342-У, 2343-У, 2344-У заключены на срок с 01.04.2013 по 31.03.2016.

Постановлением администрации от 18.04.2014 N 331 отменены постановления от 27.02.2012 N 108 и от 29.03.2013 N 458.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 09.09.2014 по делу N А63-7281/2014 по требованию общества постановление от 18.04.2014 N 331 признано недействительным.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 08.05.2015 по делу N А63-11562/2014 признан незаконным отказ администрации от 23.09.2014 в предоставлении муниципальной услуги по подготовке и утверждению градостроительных планов земельных участков (далее - градостроительный план, ГПЗУ) в границах разделенного земельного участка и ранее выданного ГПЗУ на весь строящийся комплекс; суд обязал администрацию выдать обществу градостроительные планы земельных участков с кадастровыми номерами 26:32:030404:47, 26:32:030404:46, 26:32:030404:45, выделенных под завершение строительства в соответствии с проектом "Многоквартирный жилой дом по проспекту Лермонтова с офисными помещениями в районе магазина "Пеликан" и КЦ "Кавказ" (г. Лермонтов, Ставропольский край)", по ранее выданному ГПЗУ на весь земельный участок общей площадью 8982 кв. м, утвержденному постановлением администрации от 26.11.2007 N 1545.

Общество, как собственник незавершенного строительством объекта "Многоквартирный жилой дом с офисными помещениями", находящегося на спорных земельных участках, обратилось в администрацию с заявлениями от 07.09.2018 N 33, от 14.09.2018 N 34, от 20.05.2019 N 30, от 19.06.2019 N 32 и без номера, в которых просило утвердить схему объединения участков с кадастровыми номерами 26:32:030404:47, 26:32:030404:46 и 26:32:030404:45 в один земельный участок, для завершения строительства данного объекта.

Администрация приняла решения об отказе в утверждении схемы объединения земельных участков, оформленные письмами от 30.05.2019, от 05.07.2019, и обоснованные тем, что на участке с кадастровым номером 26:32:030404:46 объекты капитального строительства отсутствуют, названный земельный участок может быть предоставлен посредством проведения процедуры торгов.

На земельных участках с кадастровыми номерами 26:32:030404:47 и 26:32:030404:45 расположен незавершенный строительством объект - многоквартирный жилой дом с офисными помещениями степенью готовности 11% (секции 3, 4) и 18% (секция 5); на земельном участке с кадастровым номером 26:32:030404:46 объекты капитального строительства (незавершенного строительства) отсутствуют.

Земельный участок с кадастровым номером 26:32:030404:46 по результатам публичных торгов предоставлен в аренду Бурнадзе О.Н. на основании договора аренды от 16.10.2019, зарегистрированного в установленном законом порядке 20.11.2019; запись в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) о государственной регистрации договора аренды от 01.04.2013 N 2344-У в отношении участка с кадастровым номером 26:32:030404:45 погашена.

Земельные участки с кадастровыми номерами 26:32:030404:47, 26:32:030404:46, 26:32:030404:45 образованы из первоначально предоставленного обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:32:030404:0035, после ввода в эксплуатацию построенных многоквартирных домов (первый и второй этапы строительства), переданных участникам долевого строительства, с исключением площади под названными домами.

Согласно выпискам из ЕГРН от 02.12.2019 спорные участки правом общей долевой собственности не обременены.

Разрешая спор и удовлетворяя требования администрации, суды исходили из того, что, договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:32:030404:45 от 01.04.2013 N 2344-У прекратил действие 01.04.2016, в связи с чем, в адрес общества направлено уведомление о передаче земельного участка в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями и условиями его предоставления в срок до 20.02.2021. Таким образом, общество после 01.03.2015 (дата начала действия статьи 239.1 Гражданского кодекса) продолжало фактически пользоваться земельным участком с кадастровым номером 26:32:030404:45 и на протяжении 6-ти лет так и не окончило строительством спорный объект.

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 16.04.2020 N 308-ЭС19-25765 по делу N А63-18660/2018 указал, что применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015. Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

С учетом приведенной правовой позиции, суд кассационной инстанции полагает, что, поскольку общество после 01.03.2015 в течение более чем 6 лет так и не окончило строительством спорный объект, у администрации возникло право на предъявление требования к обществу в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылка подателя жалобы на то, что администрация утратила право собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:32:030404:45, поскольку на него возникло право собственности у собственников многоквартирных домов, оконченных строительством, несостоятельна. Как установлено выше, под завершенными строительством многоквартирными домами сформированы самостоятельные земельные участки с кадастровыми номерами 26:32:030404:48, 26:32:030404:49.

Суд кассационной инстанции учитывает, что у общества отсутствовали объективные препятствия в продолжении строительства многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером 26:32:030404:45. Данный объект незавершенный строительством поставлен на кадастровый учет как самостоятельный объект.

Доводы жалобы правильность выводов судов не опровергают.

Основания для иной оценки доказательств у суда кассационной инстанции отсутствуют. Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство о привлечении к участию в деле Зацепина А.В. в качестве третьего лица оставить без удовлетворения.

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.12.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2022 по делу N А63-7647/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Артамкина

Судьи

В.В. Аваряскин Е.И. Афонина