Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 сентября 2022 г. N Ф08-8514/22 по делу N А32-47400/2020

г. Краснодар

07 сентября 2022 г.

Дело N А32-47400/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 сентября 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Ташу А.Х., судей Алексеева Р.А. и Трифоновой Л.А., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Садко-Инвест" (ИНН 2320143844, ОГРН 1062320042839) - Рудомаха А.А. (доверенность от 27.05.2022), в отсутствие истца - администрации муниципального образования городской округ город - курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), третьих лиц - Антоновой Н.В., Миняйловой Ольги Алексеевны, Крылова Александра Владимировича, Леонова Сергея Михайловича, Папелло Альбины Сабировны, Смычкова Юрия Михайловича, Жертаковой Ольги Николаевны, Бакырджан Хулуси, Чукановой Светланы Викторовны, Калининой Татьяны Владимировны, Поздняковой Татьяны Борисовны, Байрамукова Казмира Владимировича, Шендрик Валентины Алексеевны, Уставщиковой Елены Дмитриевны, Антиповой Надежды Вячеславовны, Сущенко Александра Эдуардовича, Рычихиной Анны Владимировны, Рыжикова Владислава Сергеевича, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город - курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.02.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2022 по делу N А32-47400/2020, установил следующее.

Администрация МО городской округ город - курорт Сочи Краснодарского края (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "Садко-Инвест" (далее - общество) о возложении обязанности исполнить условия договора инвестирования путем выдачи в собственность истца помещений, расположенных в многоквартирном доме.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Антипова Н.В., Бакырджан Х., Жертакова О.Н., Калинина Т.В., Крылов А.В., Леонов С.М., Миняйлова О.А., Папелло А.С., Позднякова Т.Б., Рыжиков В.С., Рычихина А.В., Смычков Ю.М., Сущенко А.Э., Уставщикова Е.Д., Чуканова С.В., Антонова Н.В., Байрамуков К.В., Шендрик В.А.

Решением от 10.02.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 04.05.2022, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе администрация просит отменить судебные акты и удовлетворить иск. По мнению заявителя, истец исполнял условия инвестиционного договора, выдавал разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Суды не учли, что по сути договоры являются договорами купли-продажи будущей вещи.

В отзыве общество просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, администрация и общество (инвестор) заключили договор инвестирования от 07.08.2007 N 03.3/156 (далее - договор) в строительство многоэтажного дома в Центральном районе г. Сочи, по условиям которого в рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязуется за счет собственных и (или) привлеченных средств осуществить строительство объекта на земельном участке и сдачу объекта инвестирования в эксплуатацию, а администрация обязуется оказывать инвестору в рамках действующего законодательства Российской Федерации содействие в реализации проекта по вопросам, находящимся в ее компетенции, в том числе обеспечивать подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта.

Согласно пункту 1.1.2 договора инвестиционный объект - многоквартирный дом по ул. Виноградной, 195 в Центральном районе г. Сочи, общей площадью 10 200 кв. м.

Инвестор участвует в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры г. Сочи путем передачи в муниципальную собственность 8,3% общей площади объекта (пункт 2.4 договора).

Как указывает истец, администрация в рамках исполнения обязанностей по договору выдала разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Однако общество, завершив строительство инвестиционного объекта, не исполнило обязательства по пункту 2.4 договора о выделе доли администрации в натуре в объекте.

Поскольку ответчик не исполнил условия заключенного договора в части передачи в собственность МО город - курорт Сочи указанных истцом помещений, расположенных в многоквартирном доме по ул. Виноградная, 195 в Центральном районе г. Сочи, администрация обратилась в арбитражный суд с иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того, что заключенный сторонами договор не может рассматриваться в качестве инвестиционного договора в смысле, который заложен в нормах Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", так как фактически администрация не принимала обязательства по вложению инвестиций, не ставила непосредственной цели по извлечению прибыли, посредством заключения соглашения не осуществлялось регулирование инвестиционной деятельности формами и методами, закрепленными статьей 90 названного Закона.

Действия администрации в рамках достигнутого сторонами соглашения сводились к изданию распорядительных документов, которые представляли собой административные акты органа или должностного лица истца, в соответствии с действующим порядком, являющиеся достаточными основаниями для реализации тех или иных мероприятий в рамках инвестиционного проекта (пункт 1.1.4 договора).

При этом из содержания спорного договора не следует, что он породил на стороне МО в лице администрации каких-либо гражданско-правовых обязанностей перед обществом.

Определенные пунктом 4.1 договора обязанности являются по своей природе публично-правовыми, они непосредственно связаны с выполнением органами МО властно-распорядительных функций. Вместе с тем данный договор порождает на стороне общества гражданско-правовую обязанность по распоряжению тем имуществом, которое подлежало созданию ответчиком в результате строительства объекта недвижимости.

Приведенные обстоятельства свидетельствуют о двойственной природе заключенного соглашения, которое сочетает в себе как элементы публичного, так и гражданско-правового обязательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" указано, что в соответствии с пунктом 2 статьи 421 Кодекса стороны вправе заключить договор, не предусмотренный законом и иными правовыми актами (непоименованный договор).

По сути договор является непоименованным договором, сочетающим в себе элементы публичного и гражданско-правового обязательства. При этом в той части, в которой гражданские правоотношения, входящие в содержание данного договора, не урегулированы соглашением сторон, к ним по аналогии закона подлежат применению общие нормы гражданского законодательства, в том числе Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 423 Кодекса договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Из содержания спорного договора не следует, что ответчик принял обязанность безвозмездно передать в собственность МО часть помещений в здании, которое будет возведено обществом за счет его личных либо привлекаемых средств.

Напротив, из самого факта заключения договора, а также из комплексного толкования содержания его пунктов следует, что передача части помещений в муниципальную собственность поставлена в зависимость от надлежащего и своевременного исполнения администрацией публичных полномочий, связанных со строительством объекта недвижимого имущества и вводом его в эксплуатацию.

Фактически передача помещений МО рассматривалась в качестве эквивалентного предоставления за исполнение публичных полномочий со стороны администрации и ее должностных лиц, что не противоречит нормам действующего законодательства.

Последствия неисполнения продавцом своей обязанности по передаче созданного в результате строительства объекта недвижимости в соответствии с заключенным договором купли-продажи будущей вещи предусмотрены пунктом 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление N 54).

Указанный пункт устанавливает право покупателя требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Кодекса).

Согласно названной статье в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

В абзаце шестом пункта 5 постановления N 54 разъяснено следующее: если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Кодекса), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Как установили суды, спорные жилые помещения не являются собственностью общества.

В соответствии с решением Центрального районного суда города Сочи от 03.04.2018 по делу N 2а-688/2018, вступившим в законную силу, собственниками указанных помещений являются физические лица, нежилые помещения N 19 - 20 выступают общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.

Таким образом, требования администрации не могут быть удовлетворены, в том числе, ввиду отсутствия у общества спорного имущества.

Суды также учли, что письмом N 2546/07-02-34 истцом отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

При этом решением Центрального районного суда города Сочи от 03.04.2018 по делу N 2а-688/2018 суд признал многоквартирный дом по ул. Виноградной, 195, общей площадью 9356,5 кв. м, введенным в эксплуатацию.

Указанное решение является единственным документом, подтверждающим факт пригодности многоквартирного дома к эксплуатации без предоставления разрешения на ввод в эксплуатации.

Администрация, будучи ответчиком по указанному спору, судебный акт не обжаловала, с выводами суда согласилась.

Приведенные заявителем доводы кассационной жалобы не опровергают правильности выводов судов первой и апелляционной инстанций, выражают несогласие с оценкой доказательств по делу и по существу направлены на их переоценку, которая в силу статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Основания для отмены или изменения решения и постановления не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.02.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2022 по делу N А32-47400/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.Х. Ташу

Судьи

Р.А. Алексеев Л.А. Трифонова