Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 октября 2022 г. N Ф08-8452/22 по делу N А32-13660/2021

г. Краснодар

03 октября 2022 г.

Дело N А32-13660/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 октября 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Драбо Т.Н., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840) - Фок В.Ю. (доверенность от 27.12.2021), от ответчика - индивидуального предпринимателя Глазовой Марины Рашидовны (ИНН 230404944351, ОГРНИП 314230418200759) - Ачиловой Р.К. (доверенность от 13.12.2019), третьего лица - Ачилова Рашида Каршиевича (паспорт), от третьего лица - Ачиловой Любови Валентиновны - Бодло С.А. (доверенность от 26.07.2021), в отсутствие третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы Ачиловой Любови Валентиновны и индивидуального предпринимателя Глазовой Марины Рашидовны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.04.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2022 по делу N А32-13660/2021, установил следующее.

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Глазовой Марине Рашидовне (далее - предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0408016:654 от 16.01.2018 N 4000005470; расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23::40:0408016:650 от 16.01.2018 N 4000005472; расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0408016:653, от 16.01.2018 N 4000005473; расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0408016:655 от 16.01.2018 N 4000005474; расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0408016:652 от 16.01.2018 N 4000005475; указании в резолютивной части решения, что оно является основанием для погашения в данных Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) записи о действии договора аренды от 16.01.2018 N 4000005470 (регистрационная запись от 31.01.2018 N 23:40:0408016:654-23/012/2018-2); указании в резолютивной части решения, что оно является основанием для погашения в данных ЕГРН записи о действии договора аренды от 16.01.2018 N 4000005472 (регистрационная запись от 31.01.2018 N 23:40:0408016:650-23/012/2018-2); указании в резолютивной части решения, что оно является основанием для погашения в данных ЕГРН записи о действии договора аренды от 16.01.2018 N 4000005473 (регистрационная запись от 31.01.2018 N 23:40:0408016:653-23/012/2018-2); указании в резолютивной части решения, что оно является основанием для погашения в данных ЕГРН записи о действии договора аренды от 16.01.2018 N 4000005474, (регистрационная запись от 31.01.2018 N 23:40:0408016:655-23/012/2018-2); указании в резолютивной части решения, что оно является основанием для погашения в данных ЕГРН записи о действии договора аренды от 16.01.2018 N 4000005475 (регистрационная запись от 31.01.2018 N 23:40:0408016:652-23/012/2018-2).

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление), Ачилов Рашид Каршиевич, Ачилова Любовь Валентиновна.

Решением суда от 14.04.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 30.06.2022, иск удовлетворен на том основании, что при заключении договоров аренды земельных участков для размещения объектов предпринимателя по упрощенной процедуре, без проведения торгов стороны исходили из того, что за предпринимателем в ЕГРН зарегистрировано право собственности на объекты. Между тем, впоследствии суд признал отсутствующим право предпринимателя на указанные объекты, которые по решению суда исключены из ЕГРН, следовательно, существенные обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, изменились. Если бы эти обстоятельства были известны администрации ранее, то спорные договоры не были бы заключены.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратилась Ачилова Любовь Валентиновна с кассационной жалобой, просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению подателя жалобы, суды нарушили положения статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указав на преюдициальное значение для настоящего дела обстоятельств, установленных по делу N А32-2974/2020, в котором Ачилова Л.В. не являлась участвующим в деле лицом. Суды необоснованно отказали в удовлетворении ходатайства об истребовании доказательств - регистрационных дел в отношении построек, наличие которых способствовало заключению спорных договоров аренды. Суды не выяснили наличие или отсутствие совокупности всех перечисленных в части 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельств, обязательных для расторжения спорных договоров, и не указали доказательства, подтверждающие эти обстоятельства. Суды не учли, что администрация должна была знать о характеристиках спорных построек, поскольку именно она ввела их в гражданский оборот и реализовала как недвижимое имущество. В нарушение части 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации суды не привлекли Ачилову Л.В. в качестве ответчика по делу.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратился предприниматель с кассационной жалобой, просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению подателя жалобы, суды не выяснили наличие или отсутствие совокупности всех перечисленных в части 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельств; необоснованно отказали в удовлетворении ходатайства об истребовании доказательств. Суды не учли, что в момент заключения спорных договоров администрация знала характеристики построек, которые впоследствии признаны судом некапитальными строениями. Кроме того, собственником построек, расположенных на спорных земельных участках, является Ачилова Л.В., однако исковые требования заявлены к предпринимателю.

В нарушение статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации участвующие в деле лица не представили в суд отзывы на кассационные жалобы Ачиловой Л.В. и предпринимателя.

В судебном заседании представители предпринимателя, Ачиловой Л.В. и Ачилов Р.К. поддержали доводы кассационных жалоб, представитель администрации просил оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а кассационные жалобы - без удовлетворения.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационных жалоб, выслушав представителей участвующих в деле лиц, считает, что судебные акты надлежит отменить, дело - направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 16.01.2018 между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключены следующие договоры аренды: договор аренды N 4000005470 в отношении земельного участка площадью 3 кв. м с кадастровым номером 23140:0408016:654, расположенного по адресу: г. Геленджик, у стены рынка, имеющего вид разрешенного использования "магазины", сроком на 5 лет; договор аренды N 4000005472 в отношении земельного участка площадью 12 кв. м с кадастровым номером 23:40:0408016:650, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Херсонская, торговый ряд, имеющего вид разрешенного использования "магазины", сроком на 5 лет; договор аренды N 4000005473 в отношении земельного участка площадью 3 кв. м с кадастровым номером 23:40:0408016:653, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Херсонская, у стены рынка, имеющего вид разрешенного использования "магазины", сроком на 5 лет; договор аренды N 4000005474 в отношении земельного участка площадью 3 кв. м с кадастровым номером 23:40:0408016:655, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Херсонская, у стены рынка, имеющего вид разрешенного использования "магазины", сроком на 5 лет; договор аренды N 4000005475 в отношении земельного участка площадью 3 кв. м с кадастровым номером 23:40:0408016:652, расположенного по адресу: г. Геленджик, у стены рынка, имеющего вид разрешенного использования "магазины", сроком на 5 лет.

Решением суда от 01.09.2020 по делу N А32-2974/2020, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции от 02.12.2020 и суда кассационной инстанции от 12.02.2021, удовлетворены исковые требования администрации о признании отсутствующим права собственности предпринимателя на лоток для выносной торговли N 11 площадью 2,6 кв. м с кадастровым номером 23:40:0000000:2030; торговый киоск N 81 площадью 11,9 кв. метра с кадастровым номером 23:40:0408007:243; лоток для выносной торговли N 5 площадью 2,6 кв. м с кадастровым номером 23:40:0408007:242; лоток для выносной торговли N 8 площадью 2,6 кв. м с кадастровым номером 23:40:0408007:241; лоток для выносной торговли N 4 площадью 2,6 кв. м с кадастровым номером 23:40:0408015:353, располагавшиеся на указанных земельных участках.

Письмом от 19.02.2021 N 110-15-1913/21-43-05 администрация предложила предпринимателю в добровольном порядке подписать соглашения о расторжении договоров аренды от 16.01.2018 N 4000005470, 4000005472, 4000005473, 4000005474, 4000005475.

Отсутствие ответа на данное письмо послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском о расторжении указанных договоров аренды земельных участков.

Удовлетворив исковые требования администрации, суды указали, что прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (пункты 2, 3 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Поддержав позицию администрации, суды исходили из того, что если бы спорные земельные участки не были заняты принадлежащими предпринимателю объектами, спорные договоры аренды не были бы заключены, и данное обстоятельство является основанием для расторжения договоров, заключенных на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой, если иное не установлено статьей 39.20 Кодекса или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При заключении договоров аренды земельных участков стороны исходили из того, что за предпринимателем в ЕГРН зарегистрировано право собственности на объекты, поэтому спорные договоры аренды земельных участков для размещения объектов предпринимателя заключены по упрощенной процедуре, без проведения торгов. Между тем, впоследствии суд признал отсутствующим право собственности предпринимателя на указанные объекты, которые по решению суда исключены из ЕГРН, следовательно, существенные обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договоров, изменились. Суды отметили, что если бы данные обстоятельства были известны администрации ранее, то спорные договоры аренды вообще не были бы заключены, на что и указывает администрация.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Суды указали, что решением суда от 01.09.2020 по делу N А32-2974/2020, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции от 02.12.2020 и кассационной инстанции от 12.02.2021, удовлетворены исковые требования администрации о признании отсутствующим права собственности предпринимателя на лоток для выносной торговли N 11 площадью 2,6 кв. м с кадастровым номером 23:40:0000000:2030; торговый киоск N 81 площадью 11,9 кв. м с кадастровым номером 23:40:0408007:243; лоток для выносной торговли N 5 площадью 2,6 кв. м с кадастровым номером 23:40:0408007:242; лоток для выносной торговли N 8 площадью 2,6 кв. м с кадастровым номером 23:40:0408007:241; лоток для выносной торговли N 4 площадью 2,6 кв. м с кадастровым номером 23:40:0408015:353, располагавшиеся на указанных земельных участках.

Суды сделали вывод о том, что спорные объекты не являются объектами недвижимого имущества, сведения о правах на которые подлежат учету в ЕГРН, ввиду чего записи в ЕГРН о праве собственности за предпринимателем на спорные объекты нарушают права администрации как распорядителя земельных участков. Установленные по делу N А32-2974/2020 обстоятельства имеют преюдициальное значение для настоящего дела.

Суды указали, что поскольку право собственности предпринимателя в отношении принадлежащих ему объектов признано отсутствующим, запись исключена из ЕГРН, отсутствуют основания для использования спорных земельных участков по договорам аренды, заключенным на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, суды не учли правовую позицию, высказанную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 N 305-ЭС21-12558, состоящую в следующем.

Статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Применение положений данной нормы возможно только при наличии совокупности фактов, свидетельствующих об исключительности, непредвидимости и существенности возникших обстоятельств.

При решении вопроса о расторжении или изменении договора в связи с существенным изменением обстоятельств суду надлежит установить наличие каждого из обязательных условий, указанных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, подтверждающих приоритет защиты стабильности исполнения договорных обязательств: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Все указанные в данной норме условия должны соблюдаться одновременно. Бремя доказывания их соблюдения лежит на лице, требующем расторжения или изменения договора.

При постановке выводов об обоснованности заявленных администрацией требований, суды не выяснили наличие или отсутствие совокупности всех перечисленных в части 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельств, не отразили наличие всех указанных обстоятельств в судебных актах и не назвали доказательства, подтверждающие эти обстоятельства.

Данное нарушение подлежит устранению при новом рассмотрении дела.

Кроме того, при новом рассмотрении дела суду необходимо учесть содержащиеся в пунктах 1, 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" (далее - постановление N 57) разъяснения относительно обязанности судов по оценке обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Как отмечено в примечании к пункту 1 постановления N 57, термин "иск об оспаривании договора" используется для обозначения следующих исков: о признании договора незаключенным, о признании договора недействительным и применении последствий недействительности, об изменении или расторжении договора; термин "дело о взыскании по договору" используется для обозначения дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств.

Поскольку решение суда и постановление суда апелляционной инстанции приняты с нарушением норм права, по неполно установленным обстоятельствам, судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть указания суда кассационной инстанции, устранить допущенные нарушения, установить все фактические обстоятельства по делу, в целях полного и всестороннего исследования всех обстоятельств по делу оценить доказательства и доводы участвующих в деле лиц в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принять решение с учетом требований статьи 170 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.04.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2022 по делу N А32-13660/2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.Н. Драбо

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин