Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 ноября 2022 г. N Ф08-10056/22 по делу N А15-17/2021

г. Краснодар

09 ноября 2022 г.

Дело N А15-17/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 ноября 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Драбо Т.Н., в отсутствие в судебном заседании истца - Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан (ИНН 0572019545, ОГРН 1170571015691), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Тарки-Центр" (ИНН 0562051941, ОГРН 1020502631071), третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан, федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Дагестан, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 24.01.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2022 по делу N А15-17/2021, установил следующее.

Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан (далее - министерство) обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к ООО "Тарки-Центр" (далее - общество) о взыскании 25 264 рублей 11 копеек задолженности по договору аренды от 02.03.2007 N 11, в числе которых:

3582 рубля 20 копеек основного долга за период с 01.01.2012 по 31.12.2019, 21 681 рубль 91 копейка - неустойки за период с 01.01.2012 по 01.06.2020; о расторжении договора аренды от 02.03.2007 N 11; обязании ответчика вернуть земельный участок с кадастровым номером 05:50:000031:0001 в течение 30 дней с момента вынесения судебного акта.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан (далее - регистрационная служба), ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Дагестан (далее - кадастровая палата).

Решением от 24.01.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 07.07.2022, иск удовлетворен в части: требование о расторжении договора аренды от 02.03.2007 N 11 оставлено без рассмотрения; с общества в пользу министерства взыскано 25 264 рубля 11 копеек, в числе которых: 3582 рубля 20 копеек основной задолженности и 21 681 рубль 91 копейка неустойки; в доход федерального бюджета с ответчика взыскано 2 тыс. рублей государственной пошлины;

в удовлетворении остальной части иска отказано. Судебные инстанции признали установленными обстоятельства ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по договору аренды. Представленный министерством расчет задолженности по арендной плате признан правильным, доказательства внесения арендных платежей общество не представило. В связи с наличием у ответчика долга по арендной плате, образовавшегося в заявленный период, суды удовлетворили требование о взыскании договорной неустойки, произведя перерасчет с учетом положений статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), не усмотрев оснований для снижения ее размера в соответствии с правилами статьи 333 Гражданского кодекса. При рассмотрении требования о расторжении договора аренды суды установили, что претензия министерства от 02.06.2020 N АК-04/2884 содержит одновременно информацию о наличии задолженности по арендным платежам, указание на необходимость ее погашения и уплаты пени, а также требование о возврате земельного участка по акту приема-передачи и подписании соглашения о расторжении договора аренды. Требование о расторжении договора истцом направлено не после предупреждения о необходимости исполнения обязательств, а одновременно с таким предупреждением. Таким образом, по требованию о расторжении договора аренды министерством не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, что в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) влечет оставление искового заявления в соответствующей части без рассмотрения. Исковое требование о возврате земельного участка также не подлежит удовлетворению, поскольку договор аренды не расторгнут, недействительным не признан, срок аренды не истек. Истец не доказал необоснованность владения, пользования ответчиком спорным земельным участком.

В кассационной жалобе министерство просит решение от 24.01.2022 и постановление апелляционного суда от 07.07.2022 отменить в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды и возврате земельного участка с кадастровым номером 05:50:000031:0001, принять по делу в данной части новый судебный акт, не согласившись с выводом судов о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора. Заявитель указывает, что предложение расторгнуть договор и предупреждение о необходимости устранить нарушение договора могут содержаться в одном письме одновременно. Письмо министерства от 02.06.2020 N АК-04/2884, хотя и содержит наименование "претензия", но по содержанию является предупреждением контрагента о необходимости устранить нарушение условий договора аренды, и предложением о расторжении данного договора. Указание на то, что претензия министерства направляется в соответствии со статьями, регламентирующими письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса) и порядок расторжения договоров (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса) в претензии содержится. Согласно отчету отслеживания почтовых отправлений письмо истца с предупреждением о необходимости погасить задолженность по договору и предложением расторгнуть договор вручено ответчику 04.07.2020. Период с момента получения ответчиком предупреждения до подачи искового заявления составляет более двух месяцев и является достаточным для исполнения обязательства по внесению арендных платежей, при наличии заинтересованности должника в сохранении арендных отношений. Задолженность по арендной плате ответчиком не погашена даже после предъявления искового заявления в арбитражный суд в период рассмотрения дела.

С момента получения претензии о погашении задолженности по договору аренды и предложения о расторжении договора до обращения в суд и рассмотрения спора по существу у ответчика было достаточно времени выполнить требования истца в части уплаты долга по договору. Таким образом, у судов отсутствовали основания для оставления искового заявления в части расторжения договора без рассмотрения, так как оставление исковых требований без рассмотрения по такому основанию носит формальный характер, не способно достигнуть целей, которые имеет досудебное урегулирование спора.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не представлены.

Лица, участвующие в деле, явку процессуальных представителей в суд округа не обеспечили, извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение от 24.01.2022 и постановление апелляционного суда от 07.07.2022 подлежат частичной отмене, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, 02.03.2007 министерство (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 11 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Республики Дагестан, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 05:50:000031:0001, расположенный по адресу: Республика Дагестан, Кумторкалинский район, из земель сельскохозяйственного назначения, для пастьбы скота, в границах, указанных в карте (схеме, плане) участка, прилагаемой к договору, общей площадью 17 га, на срок до 10.07.2052. Земельный участок передан министерством обществу по передаточному акту без претензий и разногласий.

Согласно пункту 2.1 стороны распространили условия данного договора на возникшие с 18.01.2007 отношения.

Договор вступает в силу с даты государственной регистрации (пункт 2.3); размер арендной платы за участок на дату подписания договора составляет 1716 рублей в год (пункт 3.1); арендная плата вносится арендатором равными долями в срок до 30 июня и до 30 ноября текущего года путем перечисления на счет арендодателя (пункт 3.2).

Исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления, направленного арендодателем по указанному в договоре адресу арендатора (пункт 3.3). Размер арендной платы изменяется арендодателем ежегодно, путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год, в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год.

В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору (пункт 3.4).

В соответствии с пунктом 4.1.1 арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, в том числе, при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Согласно пункту 4.2.4 арендодатель обязан своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом арендатора.

В силу пунктов 4.3, 4.4 арендатор вправе использовать участок на условиях, установленных договором, и обязан выполнять в полном объеме все условия договора, уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

В пункте 5.2 договора стороны установили, что в случае неуплаты арендной платы в установленные договором аренды сроки начисляется пеня из расчета 0,5% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

В порядке досудебного урегулирования спора в адрес общества министерство направило претензию от 02.06.2020 N АК-04/2884, в которой указало на наличие задолженности по арендной плате на 01.06.2020, предложив погасить ее, уплатить пени и в течение месяца возвратить земельный участок по акту приема-передачи, подписав соглашение о расторжении договора аренды; при несогласии с претензией - представить в месячный срок соответствующий отзыв.

Ссылаясь на нарушение обществом обязательств по внесению арендной платы по договору аренды от 02.03.2007 N 11, министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Кодекса).

В соответствии со статьями 8, 307 Гражданского кодекса обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.

Установив факт ненадлежащего исполнения обществом обязательств по оплате аренды и отсутствие доказательств погашения долга, суды, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 424, 606, и 614 Гражданского кодекса, удовлетворили требования министерства в части взыскания 3582 рублей 20 копеек основного долга и 21 681 рубля 91 копейки договорной неустойки. Судебные акты в названной части сторонами не обжалуются, поэтому кассационной инстанцией не проверяются (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Министерство несогласно с решением и апелляционным постановлением в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды земельного участка от 02.03.2007 N 11.

При разрешении данного требования суды указали, что претензия министерства от 02.06.2020 N АК-04/2884 содержит одновременно информацию о наличии долга по арендным платежам, указание на необходимость погашения задолженности и уплаты пени, а также требование о возврате земельного участка по акту приема-передачи и подписании соглашения о расторжении договора. То есть, требование о расторжении договора направлено не после направления предупреждения о необходимости исполнения обязательства, а одновременно с таким предложением.

Коллегия полагает, что судебными инстанциями не учтено следующее.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

В пунктах 29, 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как пункт 3 статьи 619 данного Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Суды правильно отметили, что письмо истца (претензия) от 02.06.2020 N АК-04/2884 содержит предложение о погашении задолженности, уплате пени, а также требование о расторжении договора аренды и возврате земельного участка.

В то же время позиция судебных инстанций о несоблюдении истцом требования части 3 статьи 619 Гражданского кодекса, поскольку указанная претензия с предложением о погашении задолженности сама по себе не является предложением о расторжении договора аренды, не может быть признана правомерной, поскольку действующее законодательство не содержит запрета на направление одновременно с требованием об исполнении обязанности по внесению арендных платежей в порядке статьи 619 Гражданского кодекса и расторжении договора аренды в порядке пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Данная позиция неоднократно поддержана высшей судебной инстанцией и нашла отражение, в частности, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.02.2021 N 303-ЭС20-22445 по делу N А73-25437/2019.

При таких обстоятельствах окружной суд приходит к выводу о том, что истец принял надлежащие меры по урегулированию спора в досудебном порядке. Досудебный порядок урегулирования спора министерством соблюден.

В связи с изложенным, судебные акты на основании части 1 статьи 288 Кодекса подлежат отмене в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды и возврате земельного участка.

Поскольку требование о расторжении договора аренды подлежит рассмотрению по существу, от чего зависит разрешение вопроса о правомерности возврата спорного земельного участка (что в силу требований статей 286, 287 Кодекса не входит в полномочия суда кассационной инстанции), дело в отмененной части на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса направляется в суд первой инстанции на рассмотрение соответствующего требования по существу.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

При отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело (абзац второй части 3 статьи 289 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 24.01.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2022 по делу N А15-17/2021 отменить в части оставления без рассмотрения. В отмененной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Дагестан. В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов Т.Н. Драбо