Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 ноября 2022 г. N Ф08-11351/22 по делу N А32-8997/2021

г. Краснодар

11 ноября 2022 г.

Дело N А32-8997/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 ноября 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Драбо Т.Н. и Епифанова В.Е. при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Хачатряна Павла Григорьевича (ИНН 230406378775, ОГРНИП 320237500364310) - Лутаева А.А. (доверенность от 18.03.2019), от ответчика - акционерного общества "Мехколонна" (ИНН 2304000285, ОГРН 1022300769512) - Склярова О.В. (доверенность от 05.08.2021), в отсутствие представителей ответчика - администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840), извещенной надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Хачатряна Павла Григорьевича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.04.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2022 по делу N А32-8997/2021, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Хачатрян Павел Григорьевич (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация), акционерному обществу "Мехколонна" (далее - общество) о разделе исходного земельного участка площадью 31 475 кв. м с кадастровым номером 23:40:0411006:33, местоположение которого определено относительно расположенного в его границах ориентира с почтовым адресом: Краснодарский край, г. Геленджик, 3-й км Сухумского шоссе, б/н, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для эксплуатации зданий производственной базы (далее - исходный земельный участок) с образованием в соответствии с межевым планом земельного участка площадью 309 кв. м, необходимого для размещения и эксплуатации принадлежащего заявителю нежилого здания склада площадью 96,8 кв. м с кадастровым номером 23:40:0411006:194 (далее - образуемый земельный участок, здание склада), о понуждении администрации к обращению в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлением о разделе земельного участка (предмет иска изменен в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Арбитражный процессуальный кодекс).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.04.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2022, в удовлетворении иска отказано со следующей мотивировкой. Расположенное на исходном земельном участке и принадлежащее предпринимателю на праве собственности здание склада находится в разрушенном состоянии. Здание склада непригодно для эксплуатации. Работы по его ремонту предприниматель не осуществляет. Предприниматель вправе требовать предоставления ему образуемого земельного участка только после восстановления здания склада в установленном порядке.

Предприниматель, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.04.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2022 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), привело следующие основания проверки законности судебных актов. Здание склада находится в пригодном для его эксплуатации состоянии. Износ здания склада составляет 46%, что не свидетельствует о его разрушении. Приведенная судами судебная практика в данном случае неприменима.

В отзыве на кассационную жалобу общество выразило мотивированное мнение об отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей предпринимателя и общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит судебные акты по делу подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что государственная регистрация права собственности муниципального образования город-курорт Геленджик на исходный земельный участок осуществлена 30.04.2010 (запись с номером регистрации N 23-23-12/031/2010-404). По договору от 22.04.2019 N 4000005696 исходный земельный участок предоставлен обществу в аренду на 49 лет для эксплуатации принадлежащих арендатору нежилых зданий производственной базы. Государственная регистрация договора аренды осуществлена 26.04.2019 (запись с номером регистрации N 23:40:0411006:33-23/012/2019-6).

Предприниматель является собственником расположенного на исходном земельном участке здания склада. Государственная регистрация права собственности осуществлена 12.01.2017 (запись с номером регистрации N 23:40:0411006:194-23/012/2017-2). По заказу предпринимателя кадастровым инженером подготовлено заключение с выводами о том, что площадь образуемого земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации здания склада, должна составлять 309 кв. м. Кадастровым инженером подготовлена схема расположения образуемого земельного участка на кадастровом плане территории, определены координаты характерных точек его границ.

Предприниматель обратился в администрацию с заявлением об утверждении схемы расположения образуемого земельного участка. Письмом от 26.07.2019 N 110-15-11070/19-45-06 администрация уведомила предпринимателя о принятом решении об отказе в утверждении схемы расположения образуемого земельного участка. Решение мотивировано тем, что по информации управления архитектуры и градостроительства администрации, границы образуемого земельного участка пересекаются с границами исходного земельного участка. Последний находится в аренде у общества, согласие которого на раздел исходного земельного участка не получено.

Предприниматель обратился в общество с заявлением от 30.08.2019 о согласовании раздела исходного земельного участка. Ответ на обращение к предпринимателю не поступил.

Предприниматель подал в Геленджикский городской суд Краснодарского края иск к администрации и обществу о разделе исходного земельного участка. В результате проведенной в суде общей юрисдикции судебной землеустроительной экспертизы экспертом - индивидуальным предпринимателем Жижиным А.В. подготовлено заключение от 25.09.2020 с выводами о том, что раздел исходного земельного участка возможен без нарушения прав собственников отдельно стоящих на нем объектов недвижимости. Площадь фактической застройки составляет 117,2 кв. м, процент застройки - 37,92%, что соответствует максимальному проценту застройки, установленному градостроительным регламентом. Площадь образуемого земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации здания склада, составляет 309 кв. м. Координаты характерных точек границ образуемого земельного участка приведены в табличной форме. Вариант раздела исходного земельного участка, отраженный на схеме N 2 заключения, является единственно возможным без ущемления прав собственников отдельно стоящих на исходном земельном участке объектов недвижимости. Определением Геленджикского городского суда Краснодарского края от 11.11.2020 по делу N 2-2281/2020 иск предпринимателя оставлен без рассмотрения ввиду неявки в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, в связи с чем предприниматель обратился с аналогичным иском в Арбитражный суд Краснодарского края.

Общество не согласилось с отраженными в заключении от 25.09.2020 выводами эксперта, заявило в суде первой инстанции о проведении повторной экспертизы, результаты которой нашли отражение в подготовленном экспертом общества с ограниченной ответственностью "Южная оценочная компания "Эксперт" заключении от 24.09.2021 N ЮСЭ-21/028 со следующими выводами. Здание склада расположено в границах исходного земельного участка, который является делимым. Площадь образуемого земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации здания склада, составляет 308,7 кв. м. Соответствующие координаты характерных точек границ образуемого земельного участка приведены в таблице N 8 заключения. Конструкции здания склада находятся в ограниченно работоспособном состоянии. Отдельные дефекты, в том числе несущих строительных конструкций признаны устранимыми и отражены в табличной форме (листы 19-21 заключения). Здание склада признано соответствующим требованиям пожарной безопасности. Его противоречие правилам землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Геленджик заключается в нарушении минимального допустимого отступа здания склада от территории общего пользования (отступ должен составлять 3 м, а фактически составляет 1,09 м). Данное несоответствие является следствием сложившейся застройки и не ведет к нарушению противопожарных норм. Процент износа здания склада составил 46%.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения предпринимателя в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Земельным кодексом Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Исключительным правом на приобретение земельных участков в аренду обладают лица, являющиеся собственниками расположенных на таких участках зданий, сооружений. Если на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении такого участка должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение (действовавшая до 01.03.2015 статья 36 и действующая после указанной даты статья 39.20 Земельного кодекса).

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком (статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 35 Земельного кодекса).

Исключительный характер права на земельный участок означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на заключение договора аренды земельного участка, занятого этим зданием, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

При разделе земельного участка, находящегося в публичной собственности, может быть образован один земельный участок с сохранением исходного земельного участка в измененных границах. В целях раздела такого исходного земельного участка, предоставленного на праве аренды, уполномоченный орган по заявлению заинтересованного лица принимает решение об утверждении схемы расположения образуемого земельного участка на кадастровом плане территории, подготовленной заявителем (подпункт 1 пункта 6, подпункт 1 пункта 7 статьи 11.4 Земельного кодекса). Арендатор сохраняет право аренды в отношении измененных земельных участков (пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса).

Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" определено, в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости (часть 1 статьи 41). Одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемые объекты недвижимости является судебное решение об их образовании (пункт 4 части 8 статьи 41).

Приобретение в аренду одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на заключение договора аренды данного участка. Исключительность этого права означает, что собственник объекта недвижимости вправе приобрести в аренду земельный участок, занятый этими объектом и необходимый для его использования.

Земельный участок, на котором расположены здания, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную аренду только одного из них. Каждый из таких собственников имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в аренду независимо от других лиц. При этом исходный участок должен быть делимым, а образуемые земельные участки - превышать минимально допустимые пределы и быть обеспеченными доступом к территории общего пользования. В случаях, когда собственник объекта недвижимости, чьи права при предоставлении исходного земельного участка не были учтены, готов реализовать исключительное право, то он вправе предъявить иск о выделе соответствующего участка. Причитающаяся заявителю часть исходного земельного участка в натуре определяется судом в резолютивной части судебного акта по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ. Каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, может совершить сделку в отношении причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в реестр недвижимости в качестве самостоятельного объекта. Аналогичные правовые подходы приведены Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 06.09.2011 N 4275/11, от 02.10.2012 N 5361/12.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций не учли, что в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 N 6811/09, от 08.06.2010 N 292/10 сформулированы правовые позиции применительно к иной совокупности обстоятельств. В одном случае было достоверно установлено, что объекты недвижимости находились в разрушенном состоянии, не могли эксплуатироваться по назначению, а возможность их восстановления была утрачена в связи предназначением территории, на которой они находились, для использования в рамках федеральной целевой программы. В другом случае собственник разрушенных объектов обладал правом аренды в отношении земельного участка и имел реальную возможность восстановить эти объекты, после чего приватизировать земельный участок.

Факт повреждения здания не влияет на возможность реализации исключительного права собственника на приобретение расположенного под этим зданием земельного участка. Закон такого ограничения не содержит. Нахождение здания в непригодном состоянии не свидетельствует о прекращении существования такого объекта. Оформление прав на земельный участок необходимо для восстановления здания (определение Верховного Суда Российской Федерации от 31.08.2022 N 14-КАД22-4-К1).

Понятие разрушение применимо только к зданиям, процент износа которых составляет 81-100% и конструктивные элементы которых находятся в разрушенном состоянии. Здания с процентом износа 46% считаются годными к эксплуатации при условии проведения значительного капитального ремонта (пункт 12 Методики определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 года N 404).

В рассматриваемом случае здание склада не разрушено и не утратило признаков объекта недвижимости. Его конструкции находятся в ограниченно работоспособном состоянии. Установленные дефекты отдельных несущих строительных конструкций здания склада являются устранимыми. Здание склада соответствует требованиям пожарной безопасности. Эксплуатация здания склада возможна при условии проведения капитального ремонта. Такой ремонт невозможен до оформления предпринимателем прав на образуемый земельный участок и обеспечения доступа на него с территории общего пользования.

К предпринимателю в момент приобретения здания склада перешло право на необходимую для его размещения и эксплуатации часть исходного земельного участка, принадлежавшее прежним собственникам. Вид такого права и обстоятельства его перехода к предпринимателю судами не установлен.

Факт повреждения здания склада не мог повлиять на возможность реализации предпринимателем исключительного права собственника на оформление прав на расположенный под этим зданием образуемый земельный участок. Нахождение здания склада в состоянии значительного износа не свидетельствует о прекращении его существования как объекта недвижимости. Оформление прав на образуемый земельный участок необходимо предпринимателю для восстановления здания склада.

Указанные недостатки препятствуют суду кассационной инстанции признать выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

В пункте 33 постановления от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции" Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что выявление судом кассационной инстанции несоответствия содержащихся в судебных актах выводов суда первой или апелляционной инстанции об обстоятельствах дела доказательствам, на которых основаны такие выводы, несогласие с мотивами, по которым суды отвергли те или иные доказательства, являются основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции и (или) постановления суда апелляционной инстанции полностью или в части. В этом случае дело направляется на новое рассмотрение, так как суд кассационной инстанции не вправе самостоятельно устранять нарушения, связанные с применением норм процессуального законодательства об исследовании и оценке доказательств по делу.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, в целях защиты исключительного права предпринимателя на образуемый земельный участок и для правильной квалификации заявленных им требований учесть приведенные правовые позиции высшей судебной инстанции, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.04.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2022 по делу N А32-8997/2021 отменить.

Дело N А32-8997/2021 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

Т.Н. Драбо В.Е. Епифанов