Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 ноября 2022 г. N Ф08-10449/22 по делу N А32-4422/2022

г. Краснодар

24 ноября 2022 г.

Дело N А32-4422/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 ноября 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Захарова В.В. и Анциферова В.А., в отсутствие в судебном заседании истца - индивидуального предпринимателя Григорян Соны Мелконовны, ответчика - администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.06.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2022 по делу N А32-4422/2022, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Григорян С.М. (далее - предприниматель) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - администрация) о признании недействительным пункта 3.2 договора аренды от 23.10.2014 N 4900009639 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301017:1077 площадью 26 930 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, в районе ул. Земляничной; возложении на администрацию в лице департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - департамент) обязанности по заключению с предпринимателем дополнительного соглашения к договору аренды от 23.10.2014 N 4900009639 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301017:1077 площадью 26 930 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, в районе ул. Земляничной, изложив его пункт 3.2 в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка от 28.09.2014 N 1/21/ОЗ-2014 и составляет 1 281 733 рубля 05 копеек по состоянию на 2014 год" (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент.

Решением от 17.06.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 10.08.2022, заявленные требования удовлетворены: признан недействительным пункт 3.2 договора аренды от 23.10.2014 N 4900009639 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301017:1077 площадью 26 930 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, в районе ул. Земляничной; на администрацию возложена обязанность в течение 30 дней, с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу, направить в адрес предпринимателя подписанное со стороны арендодателя дополнительное соглашение к договору аренды от 23.10.2014 N 4900009639, с изложением его пункта 3.2 в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка от 28.09.2014 N 1/21/ОЗ-2014 и составляет 1 281 733 рубля 05 копеек по состоянию на 2014 год"; с администрации в пользу предпринимателя взыскано 6 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины. При разрешении спора суды руководствовались положениями постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210), подпунктом 4 пункта 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - постановление N 50), пунктом 7 Порядка, утвержденного постановлением администрации от 18.07.2016 N 1699 "О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов" (далее - постановление N 1699), согласно которым в данном случае арендная плата устанавливается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка. Поскольку включение в договор аренды условия о размере годовой арендной платы, рассчитанной оценщиком, не соответствует условиям нормативных правовых актов, устанавливающих размер арендной платы за участок, постольку пункт 3.2 рассматриваемого договора является недействительным. Ввиду того, что арендная плата за использование земельного участка носит регулируемый характер, определение условий пункта 3.2 договора необходимо производить исходя из положений принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета. Требования истца о внесении изменений в договор от 23.10.2014 N 4900009639 в части размера арендной платы (пункт 3.2) нацелены на достижение правовой определенности в правоотношениях сторон, поскольку арендная плата является регулируемой (изменяется вне зависимости от внесения в договор соответствующих корректировок).

В кассационной жалобе администрация и департамент просят решение от 17.06.2022 и постановление апелляционного суда от 10.08.2022 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований; ссылаясь на пункты 1, 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), указывают, что лицо, требующее изменения договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении и (или) существенного нарушения договора другой стороной. Условия договора аренды от 23.10.2014 N 4900009639, включая размер арендной платы, приняты предпринимателем. Оснований для изменения договора аренды по требованию арендатора у судебных инстанций не имелось.

Отзыв на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не представлен.

Участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом на основании статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что она удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, 23.10.2014 администрация и гр-н Полторак Роман Игоревич заключили договор аренды N 4900009639 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301017:1077 площадью 26 930 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, в районе ул. Земляничной, категория земель: "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования: "физкультурно-оздоровительный комплекс"; сроком действия по 04.09.2063 (т. 1, л. д. 10 - 12).

По договору о передаче прав и обязанностей от 28.07.2020 права и обязанности арендатора перешли к предпринимателю (дата регистрации 11.09.2020).

Согласно пункту 3.2 договора годовая арендная плата определена в размере 5 596 902 рублей на основании Отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 28.09.2014 N 1/21/ОЗ-2014.

В силу пункта 3.3 договора арендная плата вносится ежеквартально, до истечения 10-го числа последнего месяца квартала; оплата 4-го квартала производится до 10-го ноября текущего года.

За нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных в пункте 3.3 договора, арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 6.2 договора).

В Отчете об оценке от 28.09.2014 N 1/21/ОЗ-2014 оценщик определил, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301017:1077 площадью 26 930 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, в районе ул. Земляничной, составляет 85 448 890 рублей по состоянию на дату оценки - 2014 год (т. 1, л. д. 47).

Предприниматель, указывая на то, что размер арендной платы по договору аренды не соответствует нормативному регулированию, обратилась в департамент с предложением о приведении условий договора в соответствие с законодательством путем заключения дополнительного соглашения.

Неурегулирование спора в досудебном порядке явилось основанием обращения предпринимателя в арбитражный суд с исковым заявлением.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Приняв во внимание регулируемый характер арендной платы за использование рассматриваемого земельного участка, суды первой и апелляционной инстанций при определении содержания спорного условия договора правомерно руководствовались положениями соответствующих нормативных актов.

Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса (в редакции, действовавшей на момент заключения договора), установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (пункт 1 статьи 180 указанного Кодекса).

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, суды обеих инстанций установили, что арендная плата за использование исследуемого земельного участка носит регулируемый характер, определение условий пункта 3.2 договора аренды необходимо производить исходя из положений принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета. Требования истца, направленные на определение содержания спорного условия договора, с указанием арендной платы, исходя из величины рыночной стоимости земельного участка, судебные инстанции удовлетворили, определив размер арендной платы по состоянию на 2014 год в размере 1 281 733 рублей 35 копеек.

В кассационной жалобе администрация и департамент, ссылаясь на положения статей 421, 450 и 451 Гражданского кодекса, указывают на отсутствие оснований для удовлетворения иска об изменении условий договора аренды. Данные доводы изучены коллегией и отклонены, поскольку арендная плата за земельный участок подлежала определению на основании действовавших в спорный период нормативных правовых актов. Факт определения арендодателем спорного условия договора с нарушением закона подтвержден представленными в дело доказательствами.

Довод кассационной жалобы о согласии арендатора с существенным условием договора (предложенным арендодателем размером арендной платы) несостоятелен, поскольку опровергается имеющимися в материалах дела доказательствами и фактом обращения арендатора с иском в арбитражный суд.

Позиция судов согласуется с судебной практикой, сложившейся в округе, и нашла подтверждение, в частности, в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делам А32-41146/2018, А32-9028/2021 со схожими обстоятельствами, выводы которых кассационная коллегия не может не учитывать.

Основания для отмены решения от 17.06.2022 и постановления от 10.08.2022 по доводам жалобы отсутствуют, поскольку они не опровергают правильности выводов судов, сводятся к несогласию с ними и направлены на переоценку исследованных доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств, что выходит за пределы полномочий арбитражного суда округа в силу статей 286 и 287 Кодекса.

Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со статьей 288 Кодекса, арбитражный суд округа не установил.

От уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе администрация освобождена (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.06.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2022 по делу N А32-4422/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.В. Захаров В.А. Анциферов