Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 декабря 2022 г. N Ф08-12808/22 по делу N А32-54046/2021

г. Краснодар

05 декабря 2022 г.

Дело N А32-54046/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 декабря 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Драбо Т.Н. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Металлглавснаб-1" (ИНН2312095700, ОГРН1022301976850) - Полякова А.В. (доверенность от 01.11.2022), в отсутствие представителей истца - администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799), извещенной надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Металлглавснаб-1" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.07.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2022 по делу N А32-54046/2021, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Металлглавснаб-1" (далее - общество) о расторжении договора от 24.12.2013 N 4300020522 аренды земельного участка площадью 1430 кв. м с кадастровым номером 23:43:0303037:144, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Леваневского, 95, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для строительства многоэтажного жилого дома (далее - договор аренды, земельный участок), о понуждении к возврату земельного участка с указанием на решение как на основание погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи от 25.08.2014 с номером регистрации 23-23-01/2069/2014-985 о названном обременении.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.07.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2022, иск удовлетворен со следующей мотивировкой. Земельный участок расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами. Легальная возможность реализации цели заключения договора аренды у общества отсутствует.

Общество в течение длительного периода времени (около 9 лет) не приступило к освоению земельного участка. Данное нарушение условий договора аренды является существенным. Договор аренды подлежит расторжению. В связи с расторжением договора аренды и отсутствием доказательств реализации цели аренды общество должно возвратить земельный участок администрации.

Общество, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.07.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2022 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), привело следующие основания проверки законности судебных актов. Администрацией не соблюден досудебный претензионный порядок расторжения договора аренды. Общество до получения предложения о расторжении договора аренды не получило предписание администрации об устранении в разумный срок выявленных нарушений его условий. Отчет сайта почтовой службы об отслеживании почтовых отправлений не является надлежащим доказательством, подтверждающим факт получения обществом такого предписания. Договор аренды не содержит условие о сроке начала строительных работ по возведению многоэтажного жилого дома. Администрация фактически изменяет условия договора аренды путем предъявления требования о начале строительных работ в конкретный срок, что делать не вправе. Неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение конкретного периода не тождественно неиспользованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием. Последнее обстоятельство администрацией не доказано. Общество не допустило существенные нарушения условий договора аренды. Оно содержит земельный участок в надлежащем состоянии (в ходе судебного разбирательства общество обеспечило осуществление на земельном участке покоса сорной растительности).

Отзыв на кассационную жалобу в суд кассационной инстанции не поступил.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что комиссией по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства, а также приусадебных земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства на территории муниципального образования город Краснодар (далее - комиссия) организованы и 12.12.2013 проведены торги (аукцион) по лоту N 754-3 на право заключения договора аренды земельного участка. Победителем торгов признано общество, что нашло отражение в протоколе от 12.12.2013 заседания комиссии об итогах аукциона.

Администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 24.12.2013 заключили договор аренды земельного участка для строительства многоэтажного жилого дома.

Срок договора аренды определен до 24.12.2023 (пункт 6.1). Стороны согласовали право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора аренды в случае неиспользования земельного участка (его части) более одного года и необеспечение на нем строительства многоэтажного жилого дома (пункты 3.2.3, 4.1.4). Арендодатель также был вправе инициировать процедуру расторжения договора аренды в случае использования земельного участка не по целевому назначению и виду разрешенного использования (не для строительства многоэтажного жилого дома) или неисполнения обязанностей обращению в уполномоченный орган по вопросу о выдаче разрешения на строительство до 25.12.2014 (пункты 3.2.4, 9.1.5). По требованию одной из сторон договор мог быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным действующим законодательством (пункт 7.3). Государственная регистрация договора аренды осуществлена 25.08.2014 (запись с номером регистрации 23-23-01/2069/2014-985).

В соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утверждённым решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 N 100 пункт 1 "Об утверждении генерального плана муниципального образования город Краснодар", земельный участок отнесен к зоне застройки индивидуальными жилыми домами (письмо департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 21.12.2021 N 20674/29).

В ходе проведения муниципального земельного контроля администрация установила, что на земельном участке произрастает густая сорная растительность, препятствующая определению наличия (отсутствия) объектов недвижимости (фундамента, основания). Результаты осмотра отражены в соответствующем акте от 04.06.2021 N 1751.

Департамент архитектуры и градостроительства администрации в письмах от 03.06.2021 N 8794/29, от 07.09.2021 N 14813/29, от 21.12.2021 N 20674/29 подтвердил, что ни обществу, ни иным лицам не выдавалось разрешение на строительство на земельном участке многоэтажного жилого дома.

Письмом от 16.02.2015 N 29/441-1 департамент известил общество о принятом решении об отказе в выдаче разрешения на строительство ввиду неполноты проектно документации и ее несоответствия градостроительному плану земельного участка.

По актуальным сведениям Правил землепользования и застройки земельный участок расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами.

Общество обращалось в администрацию по вопросу об изменении разрешенного использования земельного участка на строительство многоэтажных и среднеэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения (письмо от 23.08.2017 N 502ю/17). Администрация отказала обществу в этом, указав на недопустимость изменения условий заключенного на торгах (аукционе) договора аренды земельного участка (письмо от 22.09.2017 N 25986.26).

Администрация направила обществу предписание от 25.06.2021 N 13647.26 с предложением об устранении выявленных нарушений в 30-дневный срок. Предписание направлено по месту нахождения общества (его адресу) заказным письмом с уведомлением о вручении. Почтовое отправление возвращено почтовым органом администрации в связи с истечением срока хранения. Данное обстоятельство подтверждено приобщенным к материалам дела отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 80094561398825.

В связи с неустранением обществом в установленный срок выявленных нарушений администрация направила ему уведомление от 24.09.2021 2394/07 с предложением о расторжении договора аренды и возврате земельного участка по акту приема-передачи. Уведомление направлено по месту нахождения общества (его адресу) заказным письмом с уведомлением о вручении. Согласно отчету сайта почтового органа об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 80099964568516 общество получило его 05.10.2021. В разумный срок в администрацию не поступил ответ общества на названное предложение.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения администрации в арбитражный суд с иском. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). По договору аренды арендодатель должен предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на определенный договором срок. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (статьи 606, 610, 615 Гражданского кодекса).

По смыслу статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества. В таком случае до обращения в суд арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а по истечении этого срока - предложение о расторжении договора.

Необходимостью определения судом в рамках его дискреционных полномочий существенности допущенного арендатором нарушения в конкретном деле обеспечивается баланс интересов сторон договора с учетом имеющихся фактических обстоятельств (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24.10.2013 N 1617-О, от 23.06.2016 N 1289-О, от 29.10.2020 N 2466-О).

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение названных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) допускается досрочное расторжение заключенного на срок более чем пять лет договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора.

Нормами Земельного кодекса установлены обязанности арендатора по своевременному началу использования арендуемого земельного участка, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором, а также по соблюдению при использовании земельного участка требований градостроительных регламентов (статья 42). Аренда земельного участка, предназначенного для строительства, может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании арендатором этого участка в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (подпункт 1 пункта 2 статьи 45, пункт 2 статьи 46).

Предусматривая названное право публичного собственника земельного участка, законодатель учел необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании публичных земельных участков (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 30.09.2019 N 2485-О).

Неиспользование находящегося в публичной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет является конкретным существенным нарушением договора аренды с учетом его особенностей. Данный трехлетний срок не может рассматриваться как необоснованный и применяется ко всем договорам аренды, изначально призванным обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 27.01.2022 N 90-О).

В случае неиспользования земельного участка арендатором в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды, вызванного только его собственным бездействием (в отсутствие обстоятельств непреодолимой силы либо действий (бездействия) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти), Конституционный Суд Российской Федерации не исключает и одностороннее (внесудебное) досрочное расторжение договора аренды земельного участка арендодателем.

В момент заключения договора аренды отсутствовало нормативное ограничение срока строительства многоквартирного дома. После его заключения пунктом 9 статьи 39.8 Земельного кодекса в действующей с 01.03.2015 редакции применительно к случаю предоставления земельного участка, находящегося в публичной собственности, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды для строительства зданий установлено, что срок договора должен в два раза превышать срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий.

Приказом Минстроя России от 27.02.2015 N 137/пр такой срок определялся в 60 месяцев, в последней редакции данного приказа в отношении объектов площадью от 10 до 20 тыс. кв. м - 27 месяцев, а действующей редакцией приказа Минстроя России от 15.05.2020 N 264/пр - 44 месяца.

Разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 Земельного кодекса, пункта 9 статьи 1, частей 1, 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов (пункт 2 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018).

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельных участков иным образом, нежели установлен в договорах, в том числе и посредством заключения дополнительных соглашений к договорам аренды об изменении вида разрешенного использования земельных участков, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка.

Иное противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2020 N 305-ЭС19-18488).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции вправе были заключить о следующем.

Администрацией соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды земельного участка. Неблагоприятные последствия необеспечения получения направленной в установленном порядке почтовой корреспонденции должны быть отнесены на общество.

Общество не приступило к использованию земельного участка в целях строительства многоэтажного жилого дома ни в течение трех лет со дня заключения договора аренды, ни в последующие более чем шесть лет до момента отнесения земельного участка к зоне застройки индивидуальными жилыми домами, изменения градостроительного регламента соответствующей территориальной зоны. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что невозможность строительства была вызвана не собственным бездействием общества, а непреодолимой силой либо приравненными к ней действиями (бездействием) администрации или ее уполномоченных органов.

Такое бездействие общества обоснованно квалифицировано судами как существенное нарушение условий договора аренды, не соответствующее общественным интересам, в частности потребности в эффективном использовании публичных земель, чем обусловлено право администрации на инициирование судебной процедуры досрочного расторжения договора аренды. Осуществление обществом покоса сорной растительности в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции не свидетельствует о надлежащем исполнении им обязанностей арендатора и не освобождает его от ответственности за несвоевременное освоение земельного участка.

Приведенные нормативно установленные после заключения договора аренды максимальные сроки строительства не подлежали непосредственному применению к спорным отношениям в силу норм стать 422 Гражданского кодекса, но могли служить ориентиром в целях оценки бездействия общества с точки зрения разумного и ожидаемого от профессионального участника строительного рынка (застройщика) поведения.

Недопустимость изменения вида разрешенного использования земельного участка и внесения соответствующих изменений в заключенный по результатам торгов договор аренды (общество в апелляционной жалобе ссылалось на его соответствующую переписку с администрацией), незначительный остаточный срок аренды по сравнению с нормативными сроками подготовки проектной документации, оформления разрешительной документации и собственно строительства многоэтажного жилого дома в совокупности исключают возможность легальной реализации цели заключения договора аренды земельного участка (строительство многоэтажного жилого дома).

Указывая в определении от 14.03.2017 N 18-КГ17-14 на различие понятий использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением (разрешенным использованием) и своевременного использования (освоения) земельного участка, делая вывод о том, что неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неисполнение условия договора о необходимости использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации исходила из иной совокупности обстоятельств, в том числе наличия объективных обстоятельств, исключавших использование (освоение) арендуемого земельного участка в связи с нахождением на нем строений, принадлежащих смежному землепользователю, а также в связи с прохождением вдоль земельного участка ливневой канализации.

В рамках настоящего дела такие обстоятельства не установлены, основания для применения названного подхода высшей судебной инстанции отсутствуют.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают.

В части они направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.07.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2022 по делу N А32-54046/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

Т.Н. Драбо И.В. Сидорова