Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 января 2023 г. N Ф08-12346/22 по делу N А32-28384/2021

г. Краснодар

19 января 2023 г.

Дело N А32-28384/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 января 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Коржинек Е.Л. и Садовникова А.В., при участии в судебном заседании от ответчиков: потребительского гаражно-строительного кооператива N 69 (ИНН 2312055070, ОГРН 1032307165770) - Донскова А.С. (председатель кооператива), Донскова Алексея Сергеевича, от Сафоновой Елены Викторовны и Сафонова Александра Владимировича - Аверьянова П.Е. (доверенность от 18.02.2022), в отсутствие истца - администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799), ответчиков: Дарган Михаила Александровича, Поломарчука Игоря Петровича, Никулина Андрея Александровича, Начкебия Александра Юрьевича, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.06.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2022 по делу N А32-28384/2021, установил следующее.

Администрация муниципального образования города Краснодара (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ПГСК N 69 (далее - кооператив), Дарган М.А., Донскову А.С., Поломарчуку И.П., Никулину А.А., Начкебия А.Ю., Сафоновой Е.В. и Сафонову А.В. о возложении обязанности снести гаражные боксы N 105, 105/А, 106 (литера К), 142, 145, 146, 148 (литера Е), 102 и 158 (литера В), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0414001:2 по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Уральская, 129/1, в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу с указанием на право администрации в случае, если ответчик не исполнит решение суда в течение установленного срока, совершить эти действия за свой счет с взысканием с ответчика необходимых расходов; взыскании с кооператива в соответствии со статьей 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) неустойки в случае неисполнения судебного акта в размере 10 тыс. руб. за каждый день неисполнения решения суда с момента истечения месячного срока со дня вступления решения о сносе самовольной постройки в законную силу до даты исполнения решения в полном объеме (измененные исковые требования, заявленные в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации;

далее - Кодекс).

Решением суда от 21.06.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 23.08.2022, в иске отказано.

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Заявитель указывает, что администрация выявила на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0414001:2 с видом разрешенного использования "для эксплуатации и строительства гаражей боксового типа; для размещения индивидуальных гаражей" одноэтажные и двухэтажные гаражи, часть которых используется в коммерческих целях. В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) разрешенное использование земельного участка является составным элементом правового режима земельного участка и определяется на основании зонирования территории. Нарушение ответчиками действующего законодательства создает угрозу жизни и здоровью граждан. Гаражные боксы, использующиеся в коммерческих целях путем размещения СТО и двух магазинов автозапчастей, возведены без получения на это необходимых согласований, на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данных объектов.

В отзыве на кассационную жалобу Сафонова Е.В. и Сафонов А.В. просят оставить в силе обжалуемые судебные акты, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители кооператива, Сафоновой Е.В., Сафонова А.В. и Донсков А.С. возражали против удовлетворения кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене.

Как следует из материалов дела, администрация (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили договор аренды N 4300008416 земельного участка из земель населенных пунктов для эксплуатации и строительства гаражей боксового типа площадью 10 486 кв. м.

Впоследствии из указанного земельного участка сформирован и поставлен 29.09.2004 на государственный кадастровый учет участок площадью 7936 кв. м с присвоением кадастрового номера 23:43:0414001:2 с видом разрешенного использования - для эксплуатации и строительства гаражей боксового типа, для размещения индивидуальных гаражей.

Право собственности Донскова А.С. на гаражный бокс N 142 (литеры под/Е, Е) площадью 40,8 кв. м зарегистрировано 15.03.2012 на основании договора купли-продажи от 01.03.2012.

Право собственности Дарган М.А. на гаражный бокс N 148 площадью 46,8 кв. м с кадастровым номером 23:43:0414022:557 зарегистрировано 20.08.2015 на основании договора купли-продажи от 11.08.2015.

Право собственности Поломарчука И.П. на гаражные боксы N 106 (литера И) площадью 22,6 кв. м и N 105 (нежилое помещение в здании литера К) площадью 40,6 кв. м зарегистрировано 07.09.2009 на основании справок кооператива.

Начкебия А.Ю. по договору купли-продажи недвижимости от 28.05.2014 приобрел в собственность гаражный бокс N 145 общей площадью 41,5 кв. м.

По договору купли-продажи недвижимости от 24.05.2014 Начкебия А.Ю. приобрел в собственность гаражный бокс N 146 (нежилое помещение здания литера Е, под/Е) общей площадью 42,4 кв. м.

Право собственности Сафонова А.В. на гаражный бокс N 173 (нежилое помещение в здании литер под/Г, Г) общей площадью 54,40 кв. м зарегистрировано 06.07.2011 на основании договора купли-продажи от 24.05.2011.

Право собственности Сафоновой Е.В. на гаражный бокс N 102 площадью 70,4 кв. м зарегистрировано 14.10.2009 на основании справки кооператива от 12.05.2009.

Право собственности Никулина А.А. на гаражный бокс N 107 (нежилое помещение в здании литера И, под/И), площадью 50 кв. м зарегистрировано 04.06.2012 на основании договора купли-продажи от 18.04.2012.

Впоследствии 29.06.2012 на основании договора купли-продажи от 01.06.2012 зарегистрировано право собственности Никулина А.А. на гаражный бокс N 106 (нежилое помещение в здании литера И) площадью 22,6 кв. м.

Право собственности Никулина А.А. на гаражный бокс N 105б площадью 24,5 кв. м зарегистрировано 04.12.2015 на основании справки кооператива от 20.09.2012; на гаражный бокс N 105а площадью 23,6 кв. м (литера К) зарегистрировано 29.06.2012 на основании договора купли-продажи от 01.06.2012.

Перечисленные гаражные боксы расположены в едином капитальном здании с кадастровым номером 23:43:0414022:14 по адресу: г. Краснодар, ул. Уральская, 129/1, площадью 1910,2 кв. м, что подтверждается кадастровой выпиской от 28.04.2015 N 2343/12/15-472900.

В ходе проведения осмотра земельного участка специалистами управления муниципального контроля администрации установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0414001:2 расположены одноэтажные и двухэтажные гаражи, часть из которых используется в коммерческих целях путем размещения СТО и 2 магазинов автозапчастей.

Департаментом архитектуры и градостроительства администрации кооперативу выдано разрешение на ввод в эксплуатацию от 22.01.2009 N RU 23306000-734-в объектов капитального строительства - гаражей боксового типа (литеры А, под/А, Б, под/Б, В, под/В, Г, под/Г, Д, под/Д, Е, под/Е, Ж, под/Ж, З, под/З, И, под/И, К, Л).

По информации администрации Карасунского внутригородского округа и департамента архитектуры и градостроительства администрации разрешение на строительство (реконструкцию) не выдавалось.

Администрация считает, что кооператив использует земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414001:2 не в соответствии с разрешенным видом использования путем размещения СТО и 2 магазинов автозапчастей.

Согласно уголкам потребителя коммерческую деятельность осуществляют индивидуальный предприниматель Донсков А.С. и индивидуальный предприниматель Дарган М.А.

Изложенные нарушения отражены в акте визуальной фиксации использования земельного участка от 06.04.2021 N 2021.

Согласно акту визуальной фиксации использования земельного участка от 14.01.2022 N 6 на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0414001:2 расположены одноэтажные и двухэтажные гаражные боксы кооператива.

По информации председателя кооператива Донскова А.С. здание (литера К) разделено на 3 гаражных бокса N 105, 105а, 106.

Гаражный бокс N 105 (литера К; правообладатель Поломорчук И.П.) используется как СТО, гаражные боксы N 105/А, 106 (литера К; правообладатель Никулин А.А.) реконструированы путем возведения второго этажа.

В гаражных боксах N 142 (литера Е; правообладатель Дарган М.А.) и N 148 (литера Е; правообладатель Донсков А.С.) расположены автомагазины.

В гаражных боксах N 145 и 146 (литера Е; правообладатель Начкебия А.Ю.) ранее было расположено СТО, также боксы реконструированы путем изменения параметров (высоты, объема).

Гаражный бокс N 102 (литера В; правообладатель Сафонова Е.В.) и гаражный бокс N 158 (правообладатель Сафонов А.В.) реконструированы путем возведения второго этажа.

Администрация, обращаясь с рассматриваемым иском, указывала на самовольную реконструкцию спорных объектов (гаражных боксов), а также на их использование с нарушением целевого назначения земельного участка.

Согласно части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Право органа местного самоуправления в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения земель осуществлять контроль за размещением движимых и недвижимых объектов закреплено статьей 11 Земельного кодекса, пунктом 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

В порядке подпункта 20 пункта 1 статьи 14 названного Закона администрация признается надлежащим истцом по требованию о сносе самовольных построек. Органы местного самоуправления обращаются в суд с иском о сносе самовольных строений, расположенных в границах муниципального образования, в силу полномочий по осуществлению земельного контроля и выдаче разрешений на строительство объектов недвижимости.

В силу положений статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22), при рассмотрении исков, связанных с самовольной постройкой, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Суд первой инстанции назначил судебную экспертизу по делу.

В заключении от 27.04.2022 N 6/16.1 приведены технические характеристики гаражных боксов. Спорные объекты соответствуют разрешительной документации, поскольку расположены в литерах В, К, И, Е, Г, которые введены в эксплуатацию на основании разрешения от 22.01.2019 N RU 23306000-734. В гаражных боксах N 102, 173, 145, 146, 105а, 106 произведены строительные работы по реконструкции и перепланировке; в гаражных боксах N 142, 148, 105 произведена перепланировка. Ввиду того, что спорные объекты расположены на земельном участке с видом разрешенного использования - для эксплуатации и строительства гаражей боксового типа, для размещения индивидуальных гаражей, то получение разрешения на реконструкцию не требовалось. Строительство надстроек не затронуло конструктивные характеристики фундаментов, несущих стен и параметров разрешенного строительства. Проектная и исполнительная документация в материалах дела отсутствует, из технической документации представлены только технические паспорта. Ввиду того, что технические паспорта на спорные объекты выдавались до производства работ по реконструкции и перепланировке спорных объектов, то характеристики технических паспортов не соответствуют фактическим характеристикам спорных объектов после реконструкции и перепланировки. Для приведения спорных объектов в соответствии с технической документацией необходимо оформить новые технические паспорта с учетом архитектурно-планировочных изменений. Спорные объекты в части принятых объемно-планировочных, архитектурных, конструктивных решений соответствуют нормативным требованиям, соответствуют градостроительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным требованиям, а также соответствуют генеральному плану муниципального образования город Краснодар, правилам землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар. Снос спорных объектов без ущерба для остальных объектов технически невозможен, поскольку спорные гаражные боксы не являются отдельными строениями, а являются помещениями в строениях (литерах В, Г, Е, И и К), имеют общие несущие конструкции с соседними гаражными боксами (ленточные фундаменты, стены подвальных помещений, наружные несущие стены первого этажа). При сносе спорных гаражных боксов будут повреждены несущие конструкции всего строения. Спорные гаражные объекты не создают угрозу жизни и здоровью граждан, поскольку находятся в исправном техническом состоянии.

Принимая во внимание экспертное заключение, суды пришли к выводу, что удовлетворение заявленных требований о сносе части единого здания неизбежно повлечет как разрушение смежных помещений, принадлежащих другим лицам, так и повреждение общих элементов гаражного комплекса. Таким образом, суды установили, что спорные объекты конструктивно связаны с соседними объектами, принадлежащими иным лицам, поэтому их самостоятельный снос невозможен. Фактически ответчики владеют не отдельно стоящими гаражными боксами на земельном участке, а нежилыми помещениями, расположенными в здании гаражного комплекса.

Суды обоснованно отклонили ссылку подателя жалобы об использовании гаражных боксов в коммерческих целях. Использование не по целевому назначению строения, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой (пункт 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022).

Между тем при вынесении судебных актов суды не дали надлежащую оценку доводу администрации о том, что реконструкция объектов произведена без соответствующей разрешительной документации.

В судебной экспертизе установлено, что в гаражных боксах N 102, 173, 145, 146, 105а, 106 произведены строительные работы по реконструкции.

Указание эксперта на то, что для приведения спорных объектов в соответствии с технической документацией необходимо оформить новые технические паспорта с учетом архитектурно-планировочных изменений, не изменяет порядок оформления разрешительной документации на проведение реконструкции объектов.

В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса реконструкцией объектов капитального строительства признается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно пункту 28 постановления Пленумов N 10/22 положения статьи 222 Гражданского кодекса распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Суды не установили, совершены ли ответчиками необходимые действия, направленные на получение разрешений на строительство до начала соответствующих реконструкций гаражных боксов либо в их процессе, а уполномоченный орган незаконно отказал в их выдаче.

Совершение надлежащих мер предполагает обращение к компетентному органу за выдачей разрешения на строительство с приложением всей документации, необходимой в соответствии с градостроительным законодательством для выдачи разрешения на строительство (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Таким образом, с учетом выводов судебной экспертизы о проведенной реконструкции ряда объектов судам надлежало установить, совершены ли ответчиками необходимые действия, направленные на получение разрешений на строительство до начала соответствующих реконструкций гаражных боксов, а также можно ли привести спорные постройки в состояние, существовавшее до проведения работ по их реконструкции.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Кодекса принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, дать оценку доводам участвующих в деле лиц, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.06.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2022

по делу N А32-28384/2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Аваряскин

Судьи

Е.Л. Коржинек А.В. Садовников