Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 февраля 2023 г. N Ф08-14211/22 по делу N А32-7597/2022

г. Краснодар

14 февраля 2023 г.

Дело N А32-7597/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 февраля 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Калуцких Р.Г., при участии в судебном заседании представителя ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Кубаньземресурс" (ИНН 2328040400) - Мищенко С.В. (доверенность от 06.06.2022), в отсутствие представителей истца - Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, администрации муниципального образования город Краснодар, извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.08.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2022 по делу N А32-7597/2022, установил следующее.

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - территориальное управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО "Кубаньземресурс" (далее - общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 20.01.2012 N 77000021564, возложении на общество обязанности по возврату по акту приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14306 площадью 79 999 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для целей жилищного строительства, с указанием в резолютивной части судебного решения, что оно является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) записи о праве аренды общества на указанный земельный участок.

Иск основан на положениях статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статей 22, 42 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивирован фактическим не использованием обществом арендуемого им земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация), департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - регистрационная служба).

Решением от 10.08.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 17.10.2022, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные инстанции исходили из того, что после изменения вида разрешенного использования исходного земельного участка и образования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14306, территориальное управление заключило договор аренды от 20.01.2012 N 7700002156, определив цель использования объекта аренды - для жилищного строительства, подтвердив тем самым изменение цели предоставления данного участка. Являясь добросовестным арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14306, общество использует его в соответствии с условиями договора аренды от 20.01.2012 N 7700002156, регулярно вносит арендную плату. Территориальное управление является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, которое, начиная с 2007 года, в качестве собственника (арендодателя) распорядилось земельным участком 23:43:0107001:0013, выступило стороной договора аренды от 26.10.2007 N 7700000796, дополнительного соглашения от 01.10.2008, дополнительного соглашения от 07.04.2010, договора аренды от 20.01.2012 N 7700002156, соответственно, обладало полной информацией о порядке и целях предоставления спорного земельного участка в аренду. Представленный истцом акт обследования от 28.06.2021 не содержит сведения о геолокации (привязки к определенным координатам); специальное геодезическое оборудование при проведении осмотра земельного участка в целях определения границ не использовалось; кадастровый инженер к установлению местонахождения и границ земельного участка не привлекался; иных доказательств нецелевого использования земельного участка истец не представил. Имея намерение использовать объект аренды в соответствии с установленным видом разрешенного использования, общество со дня заключения договора от 20.01.2012 N 7700002156 предпринимало действия, направленные на освоение земельного участка: заключило агентский договор от 27.09.2018 на управление проектом; договор от 18.01.2021 N 2021/01/18 на оказание маркетинговых и информационных услуг "Разработка маркетинговой концепции жилого комплекса на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0107001:14306 площадью 8 га, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Венецианская, рядом с мкр. Немецкая деревня"; а также дополнительное соглашение от 01.12.2021 N 1 к договору от 18.01.2021 N 2021/01/18; договор от 30.04.2021 N 21-013-ПП на выполнение проектных работ; договор от 19.01.2021 N 02/2021 на выполнение археологических разведок; договор от 13.04.2022 N 46/22 на выполнение инженерно-геологических, инженерно-геодезических, инженерно-геофизических и т.д. изысканий на объекте. Арендатором выполняются мероприятия, необходимые для осуществления строительства на рассматриваемом земельном участке, которые обусловлены, в том числе, изменениями, вносимыми в генеральный план, а также правила землепользования и застройки г. Краснодара, что требует дополнительное время на освоение земельного участка.

В кассационной жалобе территориальное управление просит решение от 10.08.2022 и постановление апелляционного суда от 17.10.2022 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, указав на необходимость оценки договора аренды от 20.01.2012 N 7700002156. При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды арендодатель в любом случае связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования; изменение вида разрешенного использования земельного участка по существу направлено на обход процедуры торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством. Территориальное управление как собственник земельного участка 23:43:0107001:14306 согласие на изменение его вида разрешенного использования не давало. Общество не преследовало цель исполнения условий договора аренды - использования спорного земельного участка по назначению (для ведения сельскохозяйственной деятельности). По итогам проведенного осмотра выявлено полное неиспользование спорного земельного участка, на котором произрастает сорная растительность, объекты капитального строительства отсутствуют. Арендатор фактически не использует арендуемый земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, что подтверждает наличие существенных нарушений условий договора аренды от 20.01.2012 N 7700002156.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не представлены.

В судебном заседании представитель общества указал на отсутствие оснований для удовлетворения кассационной жалобы территориального управления.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что дело подлежит направлению в суд апелляционной инстанции на новое рассмотрение, исходя из следующего.

Как видно из материалов дела, на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае от 12.01.2012 N 14-р "О разделе земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, с кадастровым номером 23:43:0107001:13" территориальное управление (арендодатель) и ООО "Центр-Актив" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 20.01.2012 N 7700002156, согласно которому ООО "Центр-Актив" предоставлен в аренду сроком до 26.10.2056 из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:14306 площадью 79 999 кв. м для жилищного строительства, по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ.

В соответствии с пунктом 5.2.6 названного договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 02.02.2022 N 99/2022/447056437 (т. 1, л. д. 12).

На основании договора от 03.02.2012 о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка ООО "Центр-Актив" передало в полном объеме свои права и обязанности арендатора земельного участка по договору от 20.01.2012 N 7700002156 обществу (т. 1, л. д. 41 - 43); договор уступки зарегистрирован в ЕГРН 10.02.2012.

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок (23:43:0107001:14306) относится к категории земель населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования - для целей жилищного строительства.

По результатам проведенного осмотра территориальное управление установило, что земельный участок, являющийся объектом аренды, фактически не используется, зарос сорной растительностью, находится в неудовлетворительном санитарном состоянии; объекты капитального строительства отсутствуют.

В целях устранения выявленных нарушений в адрес ответчика истец направил претензию от 12.08.2021 N 23-09/15732, в которой уведомил о необходимости использования земельного участка по целевому назначению, в соответствии с видом разрешенного использования, о чем необходимо проинформировать арендодателя.

29 июля 2021 года в адрес общества территориальное управление направило претензию от 29.07.2021 N 23-10/14928 о наличии задолженности по арендной плате в размере 808 162 рублей 67 копеек.

В связи с неисполнением требований указанных претензий в адрес общества направлено досудебное требование от 25.11.2021 N 23-10/23204, в котором предложено в 30-дневный срок подписать и обеспечить государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 20.01.2012 N 7700002156.

Поскольку меры по претензионному порядку урегулирования спора не привели к его разрешению, территориальное управление обратилось с иском в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса). Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 данного Кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу пункта 1 статьи 614 данного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу абзаца 2 статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статьи 307, 309 Гражданского кодекса).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.

Договор аренды подлежит прекращению, в частности, когда арендатор использует земельный участок не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде (абзац второй подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса).

На основании статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 данного Кодекса).

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

Согласно статье 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).

По результатам исследования представленных в дело доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса суды пришли к выводу о недоказанности территориальным управлением факта не использования обществом земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14306 либо нарушения условий договора аренды.

Между тем суд кассационной инстанции полагает, что судебные акты состоялись без учета следующего.

Частью 4 статьи 15 Кодекса закреплено, что судебные приказы, решения, постановления и определения, принимаемые арбитражным судом, должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

В постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции должны быть указаны, в частности, мотивы, по которым суд отклонил те или иные доказательства и не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле (статья 271 Кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

В соответствии с подходами, приведенными Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Пленума от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", вопросы о заключенности и действительности (с точки зрения ничтожности) сделки проверяются судом при разрешении спора, который основан на условиях этой сделки.

Предметом спора по настоящему делу являются требования о расторжении договора аренды вследствие неосвоения земельного участка арендатором. При этом из анализа апелляционной жалобы следует, что истец ссылается на необходимость оценки договора аренды от 20.01.2012 N 7700002156.

Вопреки приведенным разъяснениям высшей судебной инстанции, апелляционный суд не дал оценку приведенному доводу, не оценил договор аренды от 20.01.2012 N 7700002156 на предмет действительности и заключенности, не проверил процедуру его заключения.

При этом необходимо отметить, что договор аренды от 20.01.2012 N 7700002156, о расторжении которого заявлен иск, заключен в период действия статьи 30.1 Земельного кодекса, вступившей в силу с 01.10.2005 (введена в действие Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ), которой установлено, что продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах. Таким образом, после 01.10.2005 (даты вступления в силу статьи 30.1 Земельного кодекса) публичные земельные участки для жилищного строительства могли предоставляться только по результатам публичных процедур (по итогам аукционов).

Кроме того, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2020 по делу N 305-ЭС19-18488 сформулирована правовая позиция, согласно которой в связи с наличием договорных отношений с собственником земельного участка изменение вида его использования (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Само по себе утверждение правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение сведений в ЕГРН о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 Гражданского кодекса. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

При этом арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13).

Установление обстоятельств, касающихся порядка заключения договора аренды с обществом, а также изменения вида разрешенного использования земельного участка имеет существенное значение для правильного разрешения настоящего спора.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся доказательствам.

Поскольку апелляционный суд не проверил довод территориального управления, который прямо указан в апелляционной жалобе, относительно необходимости оценки спорного договора аренды, судебный акт апелляционного суда надлежит отменить, дело - направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, после чего вынести законный судебный акт.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2022 по делу N А32-7597/2022 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев, в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов Р.Г. Калуцких