Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 марта 2023 г. N Ф08-533/23 по делу N А32-7335/2022

г. Краснодар

30 марта 2023 г.

Дело N А32-7335/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 марта 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Драбо Т.Н. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Оркестра Кристалл" (ИНН 2367006219) - Смирнова А.А. (доверенность от 29.01.2022), ответчика - акционерного общества "Пансионат "Кристалл"" (ИНН 2319009650) - Уруймаговой Е.Н. (доверенность от 30.11.2022), в отсутствие третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Оркестра Кристалл" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.08.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2022 по делу N А32-7335/2022, установил следующее.

ООО "Оркестра кристалл" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к АО "Пансионат "Кристалл"" (далее - пансионат) о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды от 26.12.2018 N 1 на основании уведомления от 09.12.2021 N 01/02-80 об отказе от исполнения договора; применении последствий недействительности сделки: признании договора аренды от 26.12.2018 N 1 действующим; признании недействительной сделки по расторжению договора аренды от 19.02.2020 N 3 на основании уведомления от 09.12.2021 N 01/02-79 об отказе от исполнения договора; применении последствий недействительности сделки: признании договора аренды от 19.02.2020 N 3 действующим.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра).

Решением от 11.08.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 03.11.2022, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные инстанции констатировали факт нарушения арендатором существенных условий договоров аренды, что дает арендодателю право на отказ от договоров. Объекты переданы обществу в надлежащем состоянии, что зафиксировано двусторонними актами. Арендатор допустил значительное ухудшение состояния арендованного имущества (не проведены работы по ремонту фасада, не исполнена обязанность по уборке территории и вывозу мусора), установлено антисанитарное состояние подвалов, наличие в помещениях, на стенах лестничных маршей, коридоров 1 - 4 этажей сырости, признаков грибка.

В отопительный период 2021 - 2022 годов отопление объектов не производилось. Кроме того, произведена перепланировка, а также строительство бассейна с подведением к нему коммуникаций в отсутствие согласований с арендодателем. Процедура внесудебного порядка расторжения договоров аренды арендодателем соблюдена.

В кассационной жалобе общество просит решение от 11.08.2022 и постановление апелляционного суда от 03.11.2022 отменить, дело направить на новое рассмотрение, указывая, что выводы судов о существенном ухудшении состояния объектов аренды и неисполнении арендатором требований по устранению нарушений не соответствуют фактическим обстоятельствам. Односторонние отказы арендодателя от исполнения договоров аренды путем вручения оспариваемых уведомлений нарушают права и законные интересы общества как арендатора, в том числе, право на осуществление предпринимательской деятельности. Земельный участок не являлся объектом аренды, поэтому установка бассейна не может свидетельствовать об ухудшении состояния арендованного имущества. Аналогичным образом о значительном ухудшении состояния объектов аренды не свидетельствует наличие мусора на земельном участке. Требование по согласованию работ по текущему ремонту не конкретизировано. Предъявленные к арендатору претензии носят предположительный характер. Протекание кровли вызвано обстоятельствами непреодолимой силы - подтопление дождевыми водами в результате выпадения обильных осадков. В нарушение пункта 9.4 договоров аренды конкретные требования по устранению нарушений арендатору не указаны, в силу чего арендатор не согласен с предъявленными претензиями. Направление уведомлений от 09.12.2021 N 01/02-79, 01/02-80 свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны пансионата. Процедура, определенная пунктом 9.4 договоров в части претензий к перепланировке и нарушению санэпидемнорм не соблюдена. Объектам требовался капитальный ремонт, который арендодатель не производил. Согласно заключению ООО "АЕГРО" техническое состояние зданий и внутриплощадочных сетей оценивается как работоспособное, опасности внезапного разрушения, потери устойчивости, опрокидывания - нет. Судами не дана оценка рецензиям на заключения ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ", а также заключению АНО "Ассоциация Независимых Судебных Экспертов". Договоры аренды не содержат обязанностей арендатора по капитальному ремонту, именно арендодатель должен производить капитальный ремонт, в том числе кровли, неисправное состояние которой привело к протечке, повлекшей образование грибка. Факт наводнения в г. Сочи из-за обильных осадков 23.07.2021 является общеизвестным, не требует доказывания. Кроме того, резолютивная часть решения не соответствует части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайств истца об истребовании доказательств и вызове свидетелей. В протоколе судебного заседания отсутствует запись об исследовании письменных доказательств, а также о принятии судебного решения в совещательной комнате.

В отзыве на кассационную жалобу пансионат просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителей истца и ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, пансионат является собственником объектов: нежилого здания - пансионата, литера А, площадью 1845,2 кв. м; нежилого здания - административного корпуса, литера В, площадью 421,6 кв. м; нежилого здания - столовой, литера Г, площадью 1167,3 кв. м; нежилого здания - гостиничного корпуса N 1, литера Б, площадью 2874,2 кв. м, расположенных на муниципальном земельном участке по адресу: г. Сочи, ул. Ялтинская, 4, принадлежащем пансионату на праве аренды согласно договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 21.09.2021 N 4900011296.

Пансионат (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 26.12.2018 N 1 аренды сроком на 5 лет, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду имущественный комплекс, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, мкр. Хоста, ул. Ялтинская, 4, состоящий из объектов: объект 1. Нежилое здание - пансионат (литера А) площадью 1845,2 кв. м, кадастровый номер 23:49:03-16.2003-218; объект 2. Нежилое здание - административный корпус (литера В) площадью 421,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:03-16.2003-220; объект 3. Нежилое здание - столовая (литера Г) площадью 1167,3 кв. м, кадастровый номер 23:49:03-16.2003-221.

Пансионат (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 19.02.2020 N 3, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду недвижимое имущество, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, мкр. Хоста, ул. Ялтинская, 4: нежилое здание - гостиничный корпус N 1 (литера Б), площадью 2874,2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0304017:2250.

Факт передачи объектов в аренду в состоянии, пригодном для использования их по назначению, подтверждается актами приема-передачи от 26.12.2018 (приложение к договору N 1), от 19.02.2020 (приложение к договору N 3).

В соответствии с пунктом 5.2.4 договоров аренды с момента подписания актов приема-передачи и в течение всего срока действия договоров арендатор обязан за свой счет: осуществлять текущий ремонт здания, движимого имущества, входящих в состав объекта и переданных арендатору по актам приема-передачи (под "текущим ремонтом" понимаются: деятельность по систематическому и своевременному проведению работ по предупреждению износа инженерного оборудования и работы по устранению мелких повреждений и неисправностей объекта, возникших в результате деятельности арендатора, указанной в пункте 1.2 договора; любые работы арендатора, связанные с проведением отделочно-строительных и ремонтных работ в здании, должны проводиться с согласия арендодателя); нести расходы, связанные с эксплуатацией и коммунальным обслуживанием здания, в порядке, предусмотренном договорами; в случае принятия согласованного с арендодателем решения о проведении в здании за свой счет работ по перепланировке, отделке помещения, прокладке дополнительных инженерных сетей и коммуникаций арендатор обязуется действовать в соответствии с нормами и правилами, установленными законодательством Российской Федерации и инструкциями арендодателя (в случае их предоставления); за свой счет содержать здание в полной исправности, надлежащем санитарном состоянии, чистоте и порядке в соответствии с требованиями Роспотребнадзора, Санэпидемслужбы и Госпожнадзора в рамках своей деятельности; осуществлять сбор отходов и мусора, а также их хранение и складирование, организовать вывоз отходов и мусора за свой счет; обеспечить, в случае возникновения аварийных ситуаций, незамедлительный доступ в здание уполномоченных сотрудников арендодателя или работников коммунальных и аварийно-технических служб в любое время суток; арендатор обязан назначить из числа обученного персонала, лицо, ответственное за электрохозяйство и лицо ответственное за пожарное состояние здания, с представлением арендодателю копий приказов о назначении, копий удостоверений и записи в журнале проверки зданий и нести ответственность перед компетентными органами за соблюдение требований пожарной безопасности в здании; арендатор самостоятельно организует уборку и вывоз мусора и снега с территории, прилегающей к зданию.

В соответствии с пунктом 5.2.5 договоров арендатор обязан в течение 14 дней после окончания срока действия договора или в течение 30 дней с даты его досрочного расторжения возвратить объект арендодателю по актам приема-передачи.

По инициативе арендодателя договор может быть расторгнут в порядке пункта 9.4 договора аренды в случае, если арендатор существенным образом ухудшил состояние объекта и не исполнил требование арендодателя по устранению соответствующего нарушения.

В адрес арендатора арендодатель направил письмо с предложением о расторжении с 31.10.2021 договоров аренды N 1 и 3 по соглашению сторон с приложением проектов соглашений и актов приема-передачи.

29 октября 2021 года арендатор направил ответ арендодателю, в котором указал, что досрочное расторжение договоров аренды не планируется, предложив согласовать график платежей на 2022 год.

В адрес общества пансионат направил уведомления от 09.12.2021 N 01/02-79 и 01/02-79, со ссылкой на пункт 9.4, об одностороннем отказе от договоров.

27 января 2022 года в целях досудебного порядка урегулирования спора истец в адрес ответчика направил предложение о проведении переговоров. Неурегулирование спора в досудебном порядке послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с исковым заявлением.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок (пункты 1, 2 статьи 307 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах").

Согласно статье 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 450.1 Гражданского кодекса, предоставленное данным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено этим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1). В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2). Сторона, которой данным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4).

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 25) разъяснено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса). Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (статья 309 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).

В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса).

В силу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки; оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

По правилам статей 64, 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Кодекса).

Исследовав и оценив представленные сторонами доказательства в обоснование заявленных ими взаимных требований и возражений против них, судебные инстанции констатировали факт заключения сторонами договоров аренды от 26.12.2018 N 1, от 19.02.2020 N 3; а также факт ненадлежащего исполнения обществом как арендатором своих обязательств по надлежащему содержанию объектов аренды, что влечет право арендодателя на досрочный отказ от договоров. Процедура одностороннего внесудебного порядка расторжения договоров и отказа от их исполнения соблюдена; злоупотребления правом в действиях арендодателя суды не усмотрели. Значительное ухудшение состояния объектов аренды, допущенное обществом как арендатором, подтверждено материалами дела. При условии несоблюдения арендатором положений договора, наделяющих арендодателя правом на досрочный отказ от сделки, суды отказали в удовлетворении заявленных требований.

Довод подателя жалобы о нарушении тайны совещательной комнаты отклоняется как неподтвержденный. Объявленный в судебном заседании перерыв не противоречит требованиям статьи 163 Кодекса, не является доказательством нарушения правила о тайне совещания судей. После перерыва представители сторон в судебное заседание не явились. Не отражение в протоколе судебного заседания сведений об удалении суда в совещательную комнату для принятия решения само по себе не свидетельствует о нарушении части 3 статьи 167 Кодекса. Замечания относительно полноты и правильности составления протокола общество не заявило.

Иные доводы кассационной жалобы окружным судом изучены и отклонены, поскольку обстоятельства, на которые ссылается заявитель, проверены судебными инстанциями, которые по результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, пришли к выводу о наличии оснований для отказа в удовлетворении искового заявления.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам кассационной жалобы. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.08.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2022 по делу N А32-7335/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

Т.Н. Драбо А.И. Мещерин