Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 мая 2023 г. N Ф08-3737/23 по делу N А32-33356/2022

г. Краснодар

22 мая 2023 г.

Дело N А32-33356/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 мая 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Драбо Т.Н., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании истца - общества с ограниченной ответственностью "Стройклассик" (ИНН 2320099472, ОГРН 320237500117860), ответчиков - Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2023 по делу N А32-33356/2022, установил следующее.

ООО "Стройклассик" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - департамент), администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - администрация) о возложении обязанности заключить дополнительное соглашение от 22.10.2021 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 01.12.2008 N 4900004911, изложив пункт 1 дополнительного соглашения от 22.10.2021 к договору о предоставлении в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 01.12.2008 N 4900004911, в редакции: "Пункт 3.2. "Размер годовой арендной платы за участок составляет: кадастровая стоимость земельного участка 12 917 543,14 рублей, налоговая ставка - 0,85%, 12 917 543,14 рублей * 0,85% = 109 799,11 рублей, и устанавливается в соответствии с пунктом 3 "г" Правил определения размера арендной платы, а также порядка условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации". Арендная плата за земельный участок изменяется с изменением его кадастровой стоимости".

Решением суда от 18.11.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 27.01.2023, требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что договор аренды земельного участка, изъятого из оборота и принадлежащего субъекту Российской Федерации, заключен без проведения торгов, поэтому арендная плата за его использование является регулируемой и подлежит определению с учетом принципа N 7, предусмотренного постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582; принцип N 7); арендная плата за земельный участок не может превышать размер земельного налога для этого земельного участка.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратились администрация и департамент с кассационной жалобой, в которой просят решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе обществу в удовлетворении требований. По мнению подателя жалобы, отсутствуют основания для внесения изменений в заключенный сторонами договор аренды в части арендной платы, общество согласилось с существенным условием договора в виде размера арендной платы при его заключении.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между муниципальным образованием город-курорт Сочи и обществом заключен договор от 01.12.2008 N 4900004911 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (далее - договор N 4900004911), который зарегистрирован в установленном порядке (регистрационная запись от 25.12.2008 N 1313/011/2008-096).

Согласно пункту 1.1 договора N 4900004911 арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор - принять на условиях договора земельный участок площадью 998 кв. м с кадастровым номером 23:49:0125007:13, расположенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Армавирская, на земельном участке расположен торговый центр, д. 96а, с видом разрешенного использования "для строительства и эксплуатации торгового центра", категория земель "земли населенных пунктов" (далее - спорный земельный участок).

В силу пункта 2.1 договора N 4900004911 срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации до 01.11.2053.

Согласно пункту 2.3 договора N 4900004911 условия договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 10.11.2008.

Исчисление арендной платы устанавливается с 10.11.2008 по 01.11.2053 (пункт 3.1 договора N 4900004911).

Согласно дополнительному соглашению от 23.08.2021 к договору N 4900004911 размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 23.12.2020 N 03-12-180/20 и с 18.12.2020 составляет 213 829 рублей.

Внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно - по арендной плате и отдельно - по пене. Оплата за IV квартал производится до 10 ноября текущего года. Оплата арендной платы одним платежным документом по нескольким договорам не допускается (пункт 3.3 договора N 4900004911).

В силу пункта 3.5 договора N 4900004911 размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2 договора, может быть пересмотрен. Изменения размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к договору и подписывается сторонами. В случае уклонения арендатора от его подписания, приложение подписывается только арендодателем.

Поскольку спорный земельный участок ограничен в гражданском обороте, так как входит во вторую зону округа горно-санитарной охраны курорта, и на данном участке расположен объект капитального строительства - нежилое здание, назначение: торговый центр площадью 2367,3 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0125007:1969, общество полагает, что арендная плата определена пунктом 3.2 договора N 4900004911 с нарушением действующего законодательства, т. к. установлена в соответствии с отчетом об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 23.12.2020 N 03-12-180/20.

Исходя из того, что согласно буквальному толкованию пункта 3.5 договора N 4900004911 изменения размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к договору и подписывается сторонами, общество подготовило и направило в департамент проект дополнительного соглашения к договору N 4900004911, согласно которому размер арендной платы устанавливается в соответствии с пунктом 3 "г" Правил определения размера арендной платы, а также порядка условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением N 582.

Ответ на направленный обществом проект дополнительного соглашения из департамента не поступил, что послужило основанием обращения общества в арбитражный суд.

При разрешении спора суды правомерно исходили из того, что любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5 статьи 65 и статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в действующей редакции) стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

По смыслу содержащихся в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснений, к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость нормативного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом. Изменения регулируемой арендной платы по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Постановлением N 582 в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531, вступившей в силу с 12.08.2017, в числе основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, утвержден принцип учета наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения. В этом случае размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют (принцип N 7).

Таким образом, с 12.08.2017 до момента внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты размер арендной платы подлежит определению по правилам пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, принципа N 7, в размере ставки земельного налога, действующей в соответствующие периоды и установленной в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых отсутствуют ограничения права на приобретение в собственность.

Основанием применения основного принципа N 7 является наличие двух условий: земельный участок должен быть отнесен законодательством Российской Федерации к землям, ограниченным в обороте (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации); на земельном участке должен быть расположен объект недвижимого имущества (здание и (или) сооружение), принадлежащий на праве собственности арендатору земельного участка.

Согласно нормам главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации земельный налог рассчитывается как произведение кадастровой стоимости земельного участка, установленной в соответствии с требованиями земельного законодательства, и ставкой земельного налога.

Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, несмотря на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Суды установили, что договор N 4900004911 заключен без проведения торгов, спорный земельный участок является ограниченным в обороте, так как входит во вторую зону округа горно-санитарной охраны курорта, не подлежит передаче в частную собственность; на спорном земельном участке расположен принадлежащий обществу на праве долевой собственности (1/2) объект недвижимости: нежилое здание, назначение "торговый центр" площадью 2 367,3 кв. м, кадастровый номер 23:49:0125007:1969, что подтверждено выпиской из ЕГРН о государственной регистрации права от 16.09.2016 N 23-23/050/804/2016-7847/1.

Суды верно исходили их того, что применительно к договорам аренды государственных и муниципальных земельных участков, заключенным после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата является регулируемой, то есть изменяется при изменении нормативных актов, соответственно, установление судом того обстоятельства, что на момент вынесения решения договор аренды содержит условие об арендной плате, не соответствующее требованиям нормативных актов, влечет необходимость удовлетворения иска с одновременной констатацией того, что испрашиваемые обществом изменения такому закону соответствуют.

Таким образом, поскольку договор аренды заключен без проведения торгов, спорный земельный участок ограничен в обороте и на нем расположен принадлежащий обществу на праве долевой собственности (1/2) объект недвижимости, арендная плата по договору N 4900004911 является регулируемой, то арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и не может превышать размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют (абзац 3 подпункта "г" пункта 3 постановления N 582).

В соответствии с положениями главы 31 Земельного кодекса Российской Федерации земельный налог рассчитывается как произведение кадастровой стоимости земельного участка, установленной в соответствии с требованиями земельного законодательства, и ставкой земельного налога.

Согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 2 "налоговые ставки" решения Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 N 231 "Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи" ставка земельного налога составляет 0,85% от кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, за исключением земельных участков, предназначенных для размещения автозаправочных и газонаполнительных станций.

Согласно сведениям из ЕГРН кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 8 945 662 рублей 82 копеек внесена в ЕГРН 03.02.2017 на основании приказа Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14.12.2016 N 2640; в размере 12 917 543 рублей 14 копеек - 14.12.2020.

При таких обстоятельствах суды правомерно признали обоснованным требование общества о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору N 4900004911 в редакции общества.

Доводы о том, что общество согласилось с существенным условием договора в виде размера арендной платы при его заключении, подлежат отклонению, поскольку арендная плата за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, является регулируемой.

Доводы кассационной жалобы о том, что при заключении договора N 4900004911 общество согласилось с его существенными условиями, подлежат отклонению ввиду регулируемого характера арендной платы. Размер арендной платы не может устанавливаться отличным от предусмотренного законодательно способом. Ссылаясь на согласование условия договора о размере арендной платы, администрация и департамент не учли ее регулируемый характер, что требует определения размера арендных платежей в соответствии с условиями применимых нормативных правовых актов.

Доводы кассационной жалобы выводы судов не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражномсуде кассационной инстанции").

Соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права к установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность ее удовлетворения в силу статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2023 по делу N А32-33356/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.Н. Драбо

Судьи

В.А. Анциферов И.В. Сидорова