Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 июля 2023 г. N Ф08-5982/23 по делу N А53-26972/2022

г. Краснодар

08 июля 2023 г.

Дело N А53-26972/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 июля 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс"" (ИНН 6148003452) - Кукуш Е.О. (доверенность от 29.12.2022), в отсутствие представителей заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ИНН 6164229538), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Баранникова Леонида Петровича, Решетникова Никиты Сергеевича, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2023 по делу N А53-26972/2022, установил следующее.

ООО "РЗК "Ресурс"" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление) о признании незаконным бездействия управления, выразившегося в невнесении в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записи об обременении в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600006:1159 в пользу общества на основании договора аренды от 21.10.2014; возложении на управление обязанности осуществить государственную регистрацию обременения в отношении данного земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Баранников Л.П., Решетников Н.С.

Решением от 30.01.2023, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 12.04.2023, заявленные требования удовлетворены: признано незаконным бездействие управления, выразившееся в невнесении в ЕГРН записи об обременении на основании договора аренды от 21.10.2014 образованного земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600006:1159; на управление возложена обязанность осуществить государственную регистрацию обременения в виде аренды в отношении данного земельного участка на основании договора от 21.10.2014 на срок до 10.11.2024; с управления в пользу общества взыскано 3 тыс. рублей государственной пошлины. Суды пришли к выводу о доказанности наличия оспариваемого бездействия, которое не соответствует закону и нарушает права и законные интересы общества, поскольку одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенный земельный участок управлению надлежало осуществить регистрационные действия по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного участка. Довод управления о том, что регистрацией обременения могут быть затронуты права Решетникова Н.С. (1/4 доли) с 10.03.2022 (право собственности на 1/4 долю в праве на земельный участок с кадастровым номером 61:23:0600006:1159 перешло к Решетникову Н.С. на основании договора купли-продажи от 24.02.2022) отклонен апелляционным судом, поскольку переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Продажа доли в земельном участке, обремененном правом аренды, не может изменять договор аренды и положение арендатора.

В кассационной жалобе управление просит решение от 30.01.2023 и постановление апелляционного суда от 12.04.2023 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая, что земельный участок с кадастровым номером 61:23:0600006:1159 принадлежит на праве общей долевой собственности, в том числе, Решетникову Н.С. (1/4 доли), который не является стороной договора аренды земельного участка. Обществу необходимо заключить договор аренды земельного участка с Решетниковым Н.С., права которого могут быть затронуты. Судами не учтено, что право общей долевой собственности Решетникова Н.С. возникло на основании договора купли-продажи земельного участка от 24.02.2022, согласно которому Баранников Л.П. продал Решетникову Н.С. 1/4 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:23:0600006:1159.

При проведении правовой экспертизы представленных на регистрацию документов Баранникова Л.П. и Решетникова Н.С. государственным регистратором не выявлено нарушений. Действующим законодательством не предусмотрено право государственного регистратора проверять обоснованность волеизъявления собственника на заключение договора купли-продажи на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок. Не исполнение арендодателем обязанности по заключению договора аренды на новый срок и заключение договора аренды с иным арендатором может свидетельствовать о нарушении арендодателем положений части 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Обществом избран ненадлежащий способ защиты, поскольку в данном случае имеет место спор о праве.

Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу управления - без удовлетворения, указывая на отсутствие оснований для отмены (изменения) состоявшихся по делу судебных актов, настаивая на том, что регистрирующий орган нарушил обязательные требования при постановке выделенного земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600006:1159 на государственный кадастровый учет, поскольку своевременно не внес запись об обременении арендой в пользу общества данного участка.

В судебном заседании представитель заявителя по делу просил оставить в силе обжалуемые судебные акты как законные и обоснованные. Иные участники судебного процесса явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено на основании части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные управлением в кассационной жалобе и обществом - в отзыве, выслушав представителя заявителя по делу, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела и установлено судами, общество является арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:23:0600006:16 площадью 9 920 000 кв. м, находящегося по адресу: Россия, Ростовская область, Милютинский район, на землях ЗАО "Березовое", пашня N 26/181.

21 октября 2014 года земельный участок с кадастровым номером 61:23:0600006:16 передан в аренду обществу на основании договора аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 21.10.2014 сроком на 5 лет (т. 1, л. д. 51 - 55).

Дополнительным соглашением от 26.07.2018 к договору аренды земельного участка от 21.10.2014 арендные отношения продлены с 11.11.2019 по 10.11.2024 (т. 1, л. д. 58 - 60).

Земельный участок с кадастровым номером 61:23:0600006:1157 площадью 248 000 +/- 4357 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, Милютинский район, в границах кадастрового квартала 61:23:0600006, образован из земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600006:16; право собственности на него зарегистрировано за Ветошновым С.Н. (запись о регистрации от 11.01.2022).

Земельный участок с кадастровым номером 61:23:0600006:1158 площадью 248 000 +/- 4357 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, Милютинский район, в границах кадастрового квартала 61:23:0600006, образован из земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600006:16; право собственности на него зарегистрировано за Дейнекиным П.Н. (запись о регистрации от 11.01.2022).

Земельный участок с кадастровым номером 61:23:0600006:1159 площадью 496 000 +/- 6162 кв. м, кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, Милютинский район, в границах кадастрового квартала 61:23:0600006, образован из земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600006:16; право общедолевой собственности на него зарегистрировано за Баранниковым Л.П. (3/4 доли) и Решетниковым Н.С. (1/4 доли) с 10.03.2022; право собственности на 1/4 долю в праве на земельный участок с кадастровым номером 61:23:0600006:1159 перешло к Решетникову Н.С. на основании договора купли-продажи от 24.02.2022 (т. 1, л. д. 79 - 84).

Согласно выпискам из ЕГРН от 12.01.2023 на доли в праве собственности Ветошнова С.Н., Дейнекина П.Н. зарегистрировано обременение земельных участков с кадастровыми номерами 61:23:0600006:1157 и 61:23:0600006:1158 в виде аренды от 19.04.2022 и от 20.04.2022 в пользу общества с 11.01.2022 по 31.12.2026.

19 апреля 2022 года общество обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации обременения в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600006:1159, приложив договор аренды от 11.01.2022, заключенный с Баранниковым Л.П. (т. 1, л. д. 28 - 31).

Уведомлением от 04.08.2022 N КУВД-001/2022-16345938/4 обществу отказано в государственной регистрации обременения в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600006:1159 на основании пункта 37 части 1 статьи 26, пункта 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), ввиду отсутствия заключенного договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600006:1159 с Решетниковым Н.С.

Заявитель, полагая, что бездействие управления по осуществлению регистрации обременения земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600006:1159 правом аренды в пользу общества противоречит закону и нарушает принадлежащие ему права и законные интересы, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).

В силу части 1 статьи 198 Кодекса граждане и юридические лица праве обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для удовлетворения такого заявления необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 2 статьи 201 Кодекса).

Как следует из пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса, переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства (пункт 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019).

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 11.2 Земельного кодекса).

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса).

Образование земельных участков из участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; далее - Закон N 101-ФЗ (пункт 5 статьи 11.2 Земельного кодекса).

Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Законом N 101-ФЗ (пункт 3 статьи 11.5 Земельного кодекса).

Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом и настоящим Законом (пункт 1 статьи 13).

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 статьи 13 Закона N 101-ФЗ (пункт 2 статьи 13).

Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности (пункт 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ).

По смыслу пункта 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).

Государственная регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки (часть 12 статьи 41 Закона N 218-ФЗ).

На основании части 1 статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 Кодекса).

Как указали обе судебные инстанции, распорядившись правом собственности на земельные доли в исходном земельном участке с кадастровым номером 61:23:0600006:16, участники общей долевой собственности, в том числе Дейнекин П.Н., Баранников Л.П. и Ветошнов С.Н., заключили договор аренды земельного участка от 21.10.2014 со множественностью лиц на стороне арендодателя, выразив тем самым свою волю на передачу земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600006:16 в аренду обществу. Дополнительным соглашением от 26.07.2018 к договору аренды земельного участка 61:23:0600006:16, заключенным на основании протокола общего собрания участников долевой собственности, арендные отношения продлены на 5 лет (с 11.11.2019 по 10.11.2024). На общем собрании участников долевой собственности при заключении первоначального договора аренды и разрешении вопроса о продлении срока договора от 21.10.2014, участники долевой собственности (Ветошнов С.Н., Дейнекин П.Н., Баранников Л.П.) не голосовали против заключения договора аренды и его продления.

На момент государственной регистрации права собственности указанных лиц на выделенные земельные участки управление имело возможность осведомиться о наличии обременения на исходный земельный участок 61:23:0600006:16. Так как регистрирующий орган не осуществил государственную регистрацию обременения одновременно с государственной регистрацией права собственности на вновь образованные участки, суды обоснованно признали оспариваемое бездействие незаконным и нарушающим права общества как арендатора исходного земельного участка.

Выводы судов соответствуют позиции, изложенной, в частности, в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2020 N 306-ЭС20-8091, от 09.06.2022 N 310-ЭС22-8353.

Материалы дела исследованы судами двух инстанций всесторонне и объективно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам спора и нормам права. Оснований для отмены решения и апелляционного постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены судебных актов, суд округа не установил.

Управление освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2023 по делу N А53-26972/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов А.И. Мещерин