Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 марта 2024 г. N Ф08-13245/23 по делу N А32-13163/2021

г. Краснодар

14 марта 2024 г.

Дело N А32-13163/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 29 февраля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 марта 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Андреевой Е.В., судей Посаженникова М.В. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании конкурсного управляющего должника - общества с ограниченной ответственностью "НестерТв" (ИНН 0917017157, ОГРН 1100917001745) - Байрамбекова М.М. (паспорт) и его представителя - Кадлец В.А. (доверенность от 18.04.2023), от администрации муниципального образования г. Геленджик - Муцениекс А.Г. (доверенность от 26.12.2022), от Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края - Баевского Н.А. (доверенность от 23.11.2023), Черновой Н.Т. (паспорт), Бутенко В.А. (паспорт), от Ушакова Г.О. - Будинской Т.Г. (доверенность от 05.07.2021), от Ляпунова А.Г. - Будинской Т.Г. (доверенность от 09.11.2021), от Бушуевой Л.Ф. - Будинской Т.Г. (доверенность от 14.07.2021), от Курта Н.В. - Будинской Т.Г. (доверенность от 03.03.2022), от Ануфриевой З.А. - Будинской Т.Г. (доверенность от 06.07.2022), от Волик В.Н. - Будинской Т.Г. (доверенность от 27.01.2023), от Горностаева Е.Н. - Будинской Т.Г. (доверенность от 06.10.2022), от Лысенко Г.А. - Абдурахманова А.Х. (доверенность от 03.02.2023), от Тумасян Е.А. - Абдурахманова А.Х. (доверенность от 22.02.2020), от Шевченко Е.Н. - Абдурахманова А.Х. (доверенность от 24.01.2020), от Цепордей А. - Абдурахманова А.Х. (доверенность от 24.01.2020), от Дедовой А.А. - Абдурахманова А.Х. (доверенность от 25.01.2020), от Мясниковой Л.А. - Абдурахманова А.Х. (доверенность от 24.01.2020), от Зубарева В.А. - Абдурахманова А.Х. (доверенность от 12.02.2020), от Горбуновой А.М. - Абдурахманова А.Х. (доверенность от 04.03.2020), от Нальгиевой Ю.А. - Абдурахманова А.Х. (доверенность от 30.01.2020), от Алтуховой М.В. - Абдурахманова А.Х. (доверенность от 29.01.2020), от Платонова Д.О. - Абдурахманова А.Х. (доверенность от 22.01.2020), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.07.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2023 по делу N А32-13163/2021 (Ф08-13245/2023) установил следующее.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "НестерТВ" (далее - должник) Администрация муниципального образования г. Геленджик (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о расторжении договора от 19.03.2010 N 40000001888 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0413070:24; об обязании должника в десятидневный срок с момента вступления в законную силу судебного акта вернуть администрации спорный земельный участок.

Определением суда от 31.07.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 21.10.2023, в удовлетворении заявления отказано.

В кассационной жалобе администрация просит отменить судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы указывает на ошибочность вывода судов о том, что обременение земельного участка правами участников долевого строительства является основанием для отказа в расторжении договора аренды. Участники долевого строительства не являются субъектами арендных правоотношений, возникших у администрации и общества. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее - Закон N 214-ФЗ) не содержит запрета на прекращение права аренды по установленным законом или договором основаниям в связи с тем, что такое право является предметом залога. Прекращение данного имущественного права арендатора влечет право залогодержателей потребовать возмещения убытков и применения к застройщику иных мер, предусмотренных законом и договором. Срок действия договора определен сторонами с 19.03.2010 по 18.03.2059, более пяти лет, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению нормы статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. Сохранение договорных отношений в ситуации систематического невнесения платежей арендатором не только нарушает права публичного собственника, но и влечет за собой наращивание задолженности по текущим арендным платежам, чем может ухудшаться положение кредитора арендатора. Кроме того, администрация ссылается на то, что срок ранее выданного обществу разрешения на строительство истек в 2020 году.

В отзывах на кассационную жалобу и письменных пояснениях конкурсный управляющий и кредиторы просят оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе; представитель Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края оставил рассмотрение кассационной жалобы на усмотрение суда; конкурсный управляющий и его представитель, кредиторы и их представители поддержали доводы отзывов и письменных пояснений.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзывов, письменных пояснений, выслушав представителей участвующих в деле лиц, считает, что обжалуемые судебные акты надлежит отменить, обособленный спор направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, определением суда от 21.09.2021 в отношении должника применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве). Решением суда от 04.04.2022 в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден Байрамбеков М.М.

На основании постановления главы муниципального образования город-курорт Геленджик от 09.07.2009 N 2020 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории муниципального образования город-курорт Геленджик в мкр. Северный в г. Геленджике", выписки из протокола заседания комиссии по земельным вопросам на территории муниципального образования город-курорт Геленджик по проведению торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, проводимых в форме аукциона, от 16.03.2010 N 10-3, протокола заседания комиссии по земельным вопросам на территории муниципального образования город-курорт Геленджик о рассмотрении заявления единственного участника торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, проводимых в форме аукциона о заключении договора аренды земельного участка от 18.03.2010 N 10-5, между истцом и индивидуальным предпринимателем Комаровой С.В. заключен договор от 19.03.2010 N 4000001888 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0413070:24 площадью 10 000 кв. м, расположенного по адресу: г. Геленджик, микрорайон Северный, предоставленного для размещения многоквартирного дома, сроком на 49 лет.

На основании договора перенайма земельного участка от 29.03.2015 N 03/1 права и обязанности арендатора по указанному выше договору переданы от Комаровой С.В. к должнику. Договор перенайма земельного участка зарегистрирован в установленном порядке 25.08.2015.

В связи с невнесением арендной платы, управление имущественных отношений администрации направило в адрес должника претензионное письмо от 14.04.2021 N 51-1017/21-01-14, согласно которому ответчику предложено в добровольном порядке погасить задолженность в размере 2 195 747 рублей 50 копеек, из которых:

2 025 498 рублей 39 копеек - задолженность по арендной плате и 170 249 рублей 11 копеек - пени (с учетом суммы задолженности, взысканной в рамках дела N А32-17073/2020).

Данное письмо оставлено без ответа должником, в связи с чем администрация повторно направила 24.12.2021 в адрес должника письмо от 21.12.2021 N 110-17212/21-15-37-05 о расторжении договора аренды, которое получено последним 18.01.2022, что подтверждается информацией с официального сайта ФГУП "Почта России" (почтовый идентификатор 80093267890039). Вместе с тем подписанное соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 19.03.2010 N 40000001888 в адрес администрации не поступало.

Полагая, что факт систематического невнесения арендатором арендных платежей является существенным нарушением условий договора аренды от 19.03.2010 N 4000001888 и основанием для расторжения договора аренды земельного участка, администрация обратилась в арбитражный суд с заявлением о расторжении договора от 19.03.2010 N 40000001888 аренды земельного участка.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды руководствовались положениями статей 309, 310, 450, 452, 606, 610, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункта 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", разъяснениями, изложенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", и пришли к выводу о том, что спорный земельный участок обременен правами участников долевого строительства, в связи с чем расторжение договора аренды земельного участка повлечет невозможность реализации застройщиком обязательств по договорам долевого участия в строительстве и, как следствие, нарушение прав физических лиц. В силу закона, право аренды находится в залоге у участников долевого строительства (физических лиц), и при таких обстоятельствах расторжение договора аренды непосредственно затрагивает их законные права и интересы. При этом использование арендатором права на расторжение договора аренды, в том числе в порядке одностороннего отказа от договора, не должно приводить к нарушению прав и законных интересов третьих лиц. Суды также отметили, что в данном случае заявление администрации не преследует цель возврата земельного участка для надлежащего исполнения обязанностей перед третьими лицами, заключившими с обществом договоры участия в долевом строительстве. Суды указали, что Управление архитектуры и градостроительства администрации выдало должнику разрешение на строительство жилого дома 09.08.2017 N 23-303000-405-2017. С целью строительства многоквартирного жилого дома на спорном земельном участке должник заключил с гражданами договоры долевого участия в строительстве. С учетом наличия у должника правовых оснований для возведения жилого дома на спорном земельном участке и обременения земельного участка правами участников долевого строительства, суды сделали вывод об отсутствии оснований для возврата земельного участка арендодателю в первоначальном состоянии. Расторжение договора аренды повлечет невозможность исполнения ответчиком его обязательств перед участниками долевого строительства. Обременение земельного участка правами участников долевого строительства является основанием для отказа в иске о расторжении договора аренды. При этом суды отметили, что администрация не учитывает специфику рассмотрения дел о банкротстве предприятий и специальных норм, регулирующих данные отношения, поскольку при наличии финансовой возможности у должника погасить образовавшуюся задолженность, предприятие-банкрот может произвести оплату только после изменения очередности погашения требований кредиторов, при принятии и одобрении судом такого решения.

В рассматриваемом случае расторжение договора в связи с нарушением срока внесения арендной платы является несоразмерным степени нарушенного обязательства и не соответствует балансу интересов сторон, учитывая, что земельный участок обременен правами участников долевого строительства, и расторжение договора аренды повлечет невозможность исполнения должником его обязательств перед участниками долевого строительства.

Между тем суды не учли следующее.

Пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации допускает возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Суды не привели каких-либо специальных норм или договорных условий, применимых к рассматриваемым отношениям, которыми бы устанавливался запрет на расторжение заключенного в 2010 году договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором отсутствуют объекты, в том числе незавершенные строительством. В Федеральном законе от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) не содержатся положения о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры конкурсного производства автоматически лишает арендодателя права на досрочное расторжение договора при наличии к тому оснований, установленных иными законами.

Возврат арендованной вещи по причине прекращения договора не может квалифицироваться как действие, направленное на приоритетное удовлетворение требования арендодателя, поскольку такой возврат имущества не влияет на уже сформировавшуюся задолженность по арендной плате и не направлен на прекращение денежного обязательства по уплате долга по правилам главы 26 ГК РФ.

Сохранение договорных отношений в ситуации систематического невнесения платежей арендатором, так и не приступившим к строительству, не только нарушает права публичного собственника, не получающего того, на что он справедливо рассчитывал при заключении договора аренды (в том числе, в рамках осуществления публичных полномочий - развитие социальной инфраструктуры, расширение рынка жилья и т.п.), но и влечет за собой наращивание задолженности по текущим арендным платежам, чем может ухудшаться положение кредиторов арендатора (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2019 N 301-ЭС18-10926(4) по делу N А17-4841/2015).

То обстоятельство, что право аренды земельного участка обременено залогом на основании статьи 13 Закона N 214-ФЗ не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в Единый государственный реестр недвижимости регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.11.2017 N 305-КГ17-11234 по делу N А41-25727/2016).

Обременение залогом договора аренды земельного участка не лишает арендодателя права обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка при существенном его нарушении арендатором (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.02.2013 N ВАС-1279/13 по делу N А35-5395/2010).

Действующее законодательство не предоставляет залогодержателю права аренды возможность ограничивать арендодателя в праве требовать расторжения договора аренды. Данное требование вытекает из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на соответствующем договоре, и направлено на защиту интересов арендодателя.

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок. Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 N 14381/10, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608.

В случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды. Данная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, от 14.06.2017 N 304-ЭС16-20773.

Делая вывод о том, что обременение земельного участка правами участников долевого строительства само по себе является основанием для отказа в иске о расторжении договора аренды, суды в то же время не выяснили вопрос о наличии таких участников. Судебные акты не содержат ссылок на конкретных лиц, с которыми общество заключило договоры долевого участия в строительстве, реквизиты данных договоров, а также сведений о том, прошли соответствующие соглашения процедуру государственной регистрации или нет.

При этом в материалах дела имеется отзыв Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края (т. 2, л. д. 45 - 51), согласно которому по данным выписки из ЕГРН договоры участия в долевом строительстве объекта не зарегистрированы. В рамках осуществления государственного контроля (надзора) в области долевого строительства Департаментом по надзору в строительной сфере Краснодарского края в 2019, 2020 и 2021 годах проведены соответствующие мероприятия в отношении должника, по результатам которых общество и его руководитель привлечены к административной ответственности за несоблюдение требований Закона N 214-ФЗ.

Кроме того, в заявлении, а также апелляционной жалобе администрация ссылалась на акт осмотра земельного участка от 18.03.2022, согласно которому на участке отсутствуют объекты капитального строительства, имеется строительный мусор, бытовки, а также элементы, похожие на фундамент. Земельный участок находится в заброшенном, захламленном состоянии; доступ третьих лиц не ограничен.

Вместе с тем при рассмотрении спора суды не исследовали вопрос о том, осуществлялось ли на спорном земельном участке строительство, имеются ли фактически на данном участке объекты незавершенного строительства, степень готовности таких объектов, в связи с чем не определен их правовой статус (являются либо нет объектами недвижимости).

Таким образом, ссылаясь на то, что обременение права аренды залогом участников долевого строительства является препятствием для расторжения договора аренды, суды не выяснили вопрос о существенности допущенных арендатором нарушений, а также не дали оценку возведенному объекту (если таковой имеется) на предмет соответствия его признакам объекта недвижимости, проектной документации и разрешению на строительство объекта недвижимого имущества, а также не установили, завершены ли предусмотренные проектной документацией работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы на момент прекращения разрешения на строительство и соответствуют ли произведенные работы проектной документации.

При указанных обстоятельствах окружной суд полагает, что суды не установили все фактические обстоятельства дела и не дали надлежащей правовой оценки представленным доказательствам и всем доводам сторон, в связи с чем выводы судов сделаны при неполном выяснении обстоятельств, имеющих существенное значение для дела.

Довод конкурсного управляющего о наличии обеспечительных мер для расторжения договора подлежит отклонению, поскольку принятыми обеспечительными мерами запрещено проводить регистрационные действия по расторжению договора аренды.

Окружной суд также отмечает, что согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2019 N 301-ЭС18-10926(4) по делу N А17-4841/2015, указано, что в процедурах банкротства сталкиваются разнонаправленные интересы. С одной стороны, интересы публичного собственника сданного в аренду имущества, наделенного правомочиями по распоряжению этим имуществом (с учетом прав и обязанностей сторон договора аренды (статьи 209, 606, 619 К РФ), особенностей земельных отношений и отношений по участию в долевом строительстве), с другой стороны, интересы заинтересованных в максимальном пополнении конкурсной массы должника и его кредиторов, к числу которых могут относиться граждане - участники строительства, имеющие к арендатору земельного участка требования о передаче жилых помещений.

Определяя баланс между этими разнонаправленными интересами, суд может признать публичного арендодателя лицом, злоупотребившим правом, и по этой причине отказать в удовлетворении иска о расторжении договора. Однако конкурсный управляющий должником, его кредиторы, заявляя о злоупотреблении правом, должны раскрыть, в чем именно это злоупотребление заключается, а суд - соответствующие доводы проверить и установить конкретные обстоятельства, указывающие на злоупотребление.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае суды на такие обстоятельства не сослались. Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды полно и всесторонне не исследовали вопрос о соблюдении баланса интересов сторон.

В силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств, поэтому обжалуемые судебные акты следует отменить и направить обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, на основании имеющихся в деле и дополнительно представленных доказательств установить обстоятельства, необходимые для правильного рассмотрения заявления, исследовать вопрос о наличии участников долевого строительства, объектов недвижимости в границах спорного участка, а также вопрос о соблюдении баланса интересов сторон, проверить доводы администрации об отсутствии в рассматриваемом случае оснований для предоставления приоритетной защиты должнику по отношению к собственнику имущества, дать оценку доводам и возражениям участвующих в споре лиц по вопросу о допустимости прекращения договорных отношений, и с учетом установленных обстоятельств принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.07.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2023 по делу N А32-13163/2021 отменить, направить обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.В. Андреева

Судьи

М.В. Посаженников Е.Г. Соловьев