Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 августа 2024 г. N Ф08-5354/24 по делу N А63-13824/2023

г. Краснодар

06 августа 2024 г.

Дело N А63-13824/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 августа 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Крован-КМВ" в лице конкурсного управляющего Титова А.В. - Масловой М.В. (доверенность от 28.01.2024), в отсутствие заявителя - некоммерческой организации "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства в Ставропольском крае" (ОГРН 1192651014346), органа, решение которого оспаривается, - Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки Ставропольского края, третьих лиц: администрации городского округа город-курорт Ессентуки, публично-правовой компании "Фонд развития территорий", Шурыгиной Лилии Петровны, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.01.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2024 по делу N А63-13824/2023, установил следующее.

НО "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства в Ставропольском крае" (далее - фонд) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки Ставропольского края (далее - комитет) о признании незаконным решения, изложенного в письме от 19.06.2023 N 20-4612/з, об отказе в предоставлении в аренду без проведения торгов для завершения строительства земельного участка с кадастровым номером 26:30:040307:39 площадью 28 758 кв. м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Октябрьская, между гор. Больницей и ПГК "Победа"; возложении на комитет обязанности заключить сроком на три года договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:30:040307:39 площадью 28 758 кв. м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, между гор. Больницей и ПГК "Победа", ул. Октябрьская, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, а именно: для завершения строительства проблемных объектов застройщика-банкрота ООО "Крован-КМВ" (далее - общество): многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями (позиции 1, 2, 3, 4, 5); взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере 3000 рублей (уточненные требования; т. 2, л. д. 40 - 49).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация городского округа город-курорт Ессентуки (далее - администрация), конкурсный управляющий общества Титов А.В., ППК "Фонд развития территорий" (далее - компания), Шурыгина Л.П.

Решением от 12.01.2024, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 25.03.2024, заявленные требования удовлетворены: признано незаконным решение комитета, изложенное в письме от 19.06.2023 N 20-4612/з, об отказе в предоставлении фонду в аренду без проведения торгов для завершения строительства земельного участка с кадастровым номером 26:30:040307:39 площадью 28 758 кв. м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Октябрьская, между гор. Больницей и ПГК "Победа"; на комитет возложена обязанность в течение двадцати дней, с момента вступления решения суда в законную силу, подготовить, подписать и направить в адрес фонда для подписания три экземпляра проекта договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 26:30:040307:39 площадью 28 758 кв. м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Октябрьская, между гор. Больницей и ПГК "Победа, в целях завершения строительства проблемных объектов застройщика-банкрота - общества, а именно: многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения (позиции 1, 2, 3, 4, 5) на основании разрешения на строительство от 31.08.2022 N 26-RU26304000-84-2022. Суды установили, что фонд выступает приобретателем имущества застройщика и обязательств перед участниками строительства в порядке, определенном Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 127-ФЗ). В целях восстановления прав граждан, пострадавших от действий недобросовестного застройщика в декабре 2020 года наблюдательным советом компании принято решение о финансировании мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий"" в отношении проблемных объектов общества, расположенных по адресу: г. Ессентуки, между гор. Больницей и ПГК "Победа", ул. Октябрьская, включенных в план-график и единый реестр проблемных объектов. Завершение строительства проблемных объектов общества поручено фонду на основании соглашения с компанией от 02.03.2021 N ФЗП-28/525-21 о финансировании мероприятий по завершению строительства проблемных объектов застройщика. Поскольку передача объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:30:040307:39 площадью 28 758 кв. м, и требований граждан осуществлена на основании определения Арбитражного суда Ставропольского края от 29.09.2021 по делу N А63-4453/2019, объекты незавершенного строительства фактически перешли в собственность фонда. Негативные последствия недобросовестного поведения застройщика, прекратившего осуществление строительства объектов, не могут быть возложены на добросовестных непрофессиональных инвесторов.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения срока действия договора аренды (08.04.2023) возникают риски для имущественных прав кредиторов застройщика. Действия фонда направлены на завершение начатого строительства переданных ему объектов и ввода их в эксплуатацию, которые возможны только после оформления арендных отношений (заключения договора аренды земельного участка). Заявитель как собственник расположенных на спорном земельном участке не завершенных строительством объектов имеет право на предоставление данного участка в аренду без проведения торгов на основании статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Находящиеся на испрашиваемом участке не завершенные строительством объекты (многоквартирные дома) переданы фонду согласно определению Арбитражного суда Ставропольского края от 29.09.2021 по делу N А63-4453/2019, которое является основанием для регистрации его права собственности на них. В силу пункта 3.3 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса фонд вправе приобрести испрашиваемый участок в аренду без проведения торгов для завершения строительства. Оспариваемый отказ комитета не соответствует закону и нарушает права (законные интересы) заявителя.

В кассационной жалобе комитет просит решение от 12.01.2024 и постановление апелляционного суда от 25.03.2024 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая, что наличие у расположенных на спорном земельном участке объектов признаков недвижимости (степень готовности) не проверено. В условиях изменения нормативного правового регулирования деятельности организаций, оказывающих проектно-изыскательские и строительные услуги, возникновения и регистрации прав на недвижимость, создания, реконструкции и сноса существующих строительных объектов, а также ограничений, возникающих вследствие развития норм территориального планирования, объекты, находящиеся на различных этапах строительства или реконструкции, оказываются в "зоне риска регулятивных трансформаций". Объект незавершенного строительства представляет собой особый объект оценки, требующий применения отдельного методического обеспечения в контексте общепринятой теории оценки недвижимости.

В отзыве на кассационную жалобу фонд просит оставить судебные акты без изменения, полагая, что выводы судебных инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

Компания в отзыве указала на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего общества пояснил позицию третьего лица, ответил на вопросы коллегии.

От фонда поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя. Иные участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом на основании статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное заседание проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзывах, выслушав представителя конкурсного управляющего общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и Шурыгиной Л.П. (арендатор) заключен договор от 08.04.2013 N 198/1 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:30:040307:39 площадью 50 942 кв. м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, между гор. Больницей и ПГК "Победа", ул. Октябрьская, для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 30.04.2013. Пунктом 2.1 договора срок аренды установлен на 5 лет с 08.04.2013 по 07.04.2018 (т. 1, л. д. 83 - 86).

Дополнительным соглашением от 15.05.2014 к договору аренды от 08.04.2013 N 198/1 срок аренды продлен с 08.04.2018 по 07.04.2023, площадь земельного участка уменьшена до 34 542 кв. м. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 12.02.2014 (т. 1, л. д. 87).

27 мая 2014 года Шурыгина Л.П. и общество заключили договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 26:30:040307:39 площадью 34 542 кв. м на срок до 07.04.2023 (т. 1, л. д. 73 - 75).

Администрация выдала обществу разрешения на строительство многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями на земельном участке с кадастровым номером 26:30:040307:39, а именно: позиция 1, 1-я очередь строительства (разрешение от 24.07.2014 N RU 26304000-203), позиции 2, 3, 4 и позиции 5, 6, 7, 2-я очередь строительства (разрешение от 26.11.2014 N RU 26304000-343) (т. 1, л. д. 90, 91).

Дополнительным соглашением от 29.07.2021 в договор аренды от 08.04.2013 N 198/1 внесены изменения: площадь земельного участка уменьшена до 28 758 кв. м (т. 1, л. д. 88, 89).

11 августа 2021 года в связи с необходимостью приведения в соответствие предмета договора с изменившимся фактическими обстоятельствами, а именно: разделом земельного участка путем образования двух участков - с кадастровым номером 26:30:040307:39 площадью 28 758 кв. м и кадастровым номером 26:30:040307:829 площадью 5784 кв. м, Шурыгина Л.П. и общество заключили дополнительное соглашение к договору субаренды от 27.05.2017, которым изменили площадь участка на 28 758 кв. м (т. 1, л. д. 76, 77).

Определением от 16.04.2019 возбуждено производство по делу N А63-4453/2019 о несостоятельности (банкротстве) общества (застройщик).

Решением от 20.08.2019 (резолютивная часть от 13.08.2019) общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Казан И.И. Определением от 05.08.2021 конкурсный управляющий Казан И.И. освобождена от исполнения данных обязанностей, конкурсным управляющим утвержден Титов А.В.

Определением от 29.09.2021 по делу N А63-4453/2019 удовлетворено заявление фонда о намерении стать приобретателем, в том числе земельного участка с кадастровым номером 26:30:040307:39 площадью 28 758 кв. м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, между гор. Больницей и ПГК "Победа", ул. Октябрьская, в целях исполнения обязательств застройщика перед долевыми участниками строительства, требования которых включены в реестр требований в рамках дела N А63-4453/2019.

Приобретателю (фонду) переданы права и обязанности застройщика - общества по договору аренды земельного участка от 08.04.2013 N 198/1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:30:040307:39 площадью 28 758 кв. м, объектов незавершенного строительства, расположенных на данном земельном участке, по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, между гор. Больницей и ПГК "Победа", ул. Октябрьская: многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями, три секции, позиции 1, 2, 3, 4, 5.

Общество (застройщик) и фонд (приобретатель) заключили договор от 28.10.2021 N 1, по условиям которого застройщик передал, а приобретатель принял имущество (в том числе имущественные права) и обязательства застройщика в соответствии с определением от 29.09.2021 по делу N А63-4453/2019, о чем составлен акт приема-передачи от 28.10.2021 (т. 1, л. д. 40 - 45).

31 августа 2022 года администрация выдала фонду разрешение на строительство многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями в г. Ессентуки по ул. Октябрьской, между гор. Больницей и ПГК "Победа" (позиции 1, 2, 3, 4, 5) N 26-RU26304000-84-2022 (т. 1, л. д. 68 -70).

Дополнительным соглашением от 14.10.2021 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях субаренды от 27.05.2017 Шурыгина Л.П. передала фонду в субаренду земельный участок с кадастровым номером 26:30:040307:39, начиная с 29.09.2021.

29 мая 2023 года в связи с истечением срока договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях субаренды от 27.05.2017 фонд обратился в комитет с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:30:040307:39 в аренду без торгов для завершения строительства (т. 1, л. д. 92, 93).

Письмом от 02.06.2023 N 20-4238/з комитет отказал фонду в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов, ссылаясь на отсутствие законных оснований (т. 1, л. д. 94).

Учитывая необходимость предоставления земельного участка в целях завершения строительства проблемных объектов застройщика-банкрота (общества) 06.06.2023 фонд повторно обратился в администрацию с аналогичным заявлением (т. 1, л. д. 95).

Письмом от 19.06.2023 N 20-4612/з комитет вновь отказал фонду в предоставлении в аренду для завершения строительства земельного участка с кадастровым номером 26:30:040307:39, поскольку по данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на испрашиваемом участке отсутствуют объекты недвижимости, принадлежащие заявителю (т. 2, л. д. 183).

Считая отказ комитета не соответствующим закону, нарушающим права и законные интересы заявителя и дольщиков, фонд обратился с заявлением в арбитражный суд.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

По смыслу положений главы 24 Кодекса удовлетворение требования о признании решения органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконным возможно при установлении его несоответствия нормативному правовому акту и нарушения им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200 Кодекса). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200 Кодекса).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) (в редакции, действующей на момент обращения с заявлением) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338).

Пунктом 3.3 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка застройщику, признанному в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" банкротом, для передачи публично-правовой компании "Фонд развития территорий", принявшей на себя обязательства застройщика перед гражданами по завершению строительства многоквартирных домов или по выплате возмещения гражданам в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Кодекса представленные доказательства, суды установили, что передача объектов незавершенного строительства, расположенных на испрашиваемом фондом земельном участке с кадастровым номером 26:30:040307:39 площадью 28 758 кв. м и требований граждан осуществлена на основании определения от 29.09.2021 по делу N А63-4453/2019, являющегося основанием регистрации его права собственности на них. Действия фонда направлены на завершение начатого строительства переданных ему объектов и ввода их в эксплуатацию, что возможно только после оформления арендных правоотношений (заключения договора аренды земельного участка). Заявитель как собственник не завершенных строительством объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:30:040307:39, имеет право на предоставление этого участка в аренду без проведения торгов на основании пункта 3.3 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса для завершения строительства. Применительно к обстоятельствам настоящего дела суды пришли к выводу о незаконности оспариваемого решения комитета и нарушении прав и законных интересов фонда (часть 2 статьи 201 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы окружным судом изучены и отклонены, поскольку дублируют аргументы, заявленные в апелляционном суде, которые проверены судом второй инстанции и отклонены с указанием в постановлении мотивов их непринятия.

Материалы настоящего дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Переоценка установленных обстоятельств и исследованных доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286, 287 Кодекса). Основания для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют, нарушения процессуальных норм (часть 4 статьи 288 Кодекса) не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.01.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2024 по делу N А63-13824/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин