Приложение N 1. Заключение специалиста от 20 февраля 2024 г. N 20-Э/02/2024 (извлечение)

Приложение N 1
к решению Собрания депутатов
города Суджи
от 15 марта 2024 г. N 258

Заключение специалиста
от 20 февраля 2024 г. N 20-Э/02/2024

(Извлечение)

Объект исследования

Объектом исследования является: значение коэффициента вида разрешенного (функционального) использования земельных участков, находящихся в собственности Курской области или государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в границах города Курска (КВИ), для вида разрешенного использования земельного участка "Коммунальное обслуживание".

По поставленной задаче

По имеющейся информации проведен расчет коэффициента для земельных участков по виду "Коммунальное обслуживание".

В соответствии с постановлением Администрации Курской области от 27.03.2017 N 249-па "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Курской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" с изменениями на 29 декабря 2021 года, размер арендной платы рассчитывается по следующей формуле:

A = КС x Кви x Ка,

где:

А - годовой размер арендной платы, руб./кв. м;

КС - кадастровая стоимость земельного участка;

Кви - коэффициент вида разрешенного (функционального) использования земельных участков;

Ка - коэффициент дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка.

Исходя из вышепредставленной формулы определения размера арендной платы за использование земельными участками, находящихся на территории Курской области, для определения коэффициента вида использования земельного участка (Кви) необходимо обладать информацией о величине годовой арендной платы за земельный участок (А), кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января расчетного года согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (КС) и коэффициента дифференциации (Ка).

Расчет годовой арендной платы за земельные участки (А)

Расчет произведен исходя из средневзвешенного показателя стоимости 1 кв. м показатели кадастровой стоимости (УПКС) земельных участков по виду разрешенного использования "Коммунальное обслуживание", а также ставки капитализации и операционных расходов Специалистом была рассчитана годовая арендная плата за 1 кв. м. методом рекапитализации.

В результате произведенных расчетов Специалист пришел к выводу о том, что средневзвешенная годовая арендная плата за 1 кв. м земельных участков в Суджанском районе Курской области по виду разрешенного использования "Коммунальное обслуживание" составляет - 64,25 руб.

Расчет годовой арендной платы представлен в таблице ниже.

Таблица

Расчет годовой арендной ставки

N п/п	Показатель	Расчет	Значение
1	Арендная ставка, принимаемая в расчет, руб./кв. м/год	п. 3 + п. 4	64,25
2	Земельный налог %	справочное	1,50%
3	Операционные расходы, руб.	п. 2 x КС	5,51
4	Чистый операционный доход, руб.	п. 6 x п. 5	58,74
5	Коэффициент капитализации, %	Расчет	16,00%
6	Стоимость ЗУ (УПКС), руб./кв. м	Расчет	367,14

Определение коэффициент дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка (Ка)

Коэффициент дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка (Ка) согласно предоставленным данным Администрации Суджанского района равен 1,0.

Определение удельного показателя кадастровой стоимости (КС)

Удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков (КС) по виду разрешенного использования "Коммунальное обслуживание" принимается Специалистом на основании средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов (городских округов) Курской области по состоянию на 1 января 2022 года, размещены на сайте https://курск.рф/upload/iblock/967/Srednie-znacheniya-UPKS-ZU-NP.xlsx.

На основании вышеизложенного, удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков (КС) по виду разрешенного использования "Коммунальное обслуживание" принят специалистом на уровне - 367,14 руб. за 1 кв. м.

В результате проведенного исследования и исходя из формулы расчета размера арендной платы в год за земельные участки:

A = КС х Кви х Ка,

Экспертом получены следующие значения:

64,25 = 367,14 x Кви x 1

Применяя к вышеуказанной формуле обратные математические действия, специалистом был получен коэффициент вида разрешенного использования (КВи):

КВи = 64,25 / 367,14 = 0,175

В результате проведенного исследования специалист пришел к выводу о том, что коэффициент вида разрешенного использования (КВи) по виду разрешенного использования "Коммунальное обслуживание" составляет - 0,175.

Выводы

1. "Произвести обоснование коэффициента КВи по виду разрешенного использования земельного участка: Коммунальное обслуживание".