Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 2 апреля 2024 г. N 8366-ОГ/00 О периодичности и порядке проведения осмотра и обследования жилых зданий управляющими многоквартирными домами компаниями

Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 2 апреля 2024 г. N 8366-ОГ/00

Вопрос: ВСН 57-88(р) "Положение по техническому обследованию жилых зданий" (утв. приказом Госстроя СССР от 6 июля 1988 г. N 191) регламентирует виды, объем, порядок организации и выполнения работ по техническому обследованию жилых зданий высотой до 25 этажей включительно независимо от их ведомственной принадлежности. Согласно п. 1.2 данных ВСН система техобследования состояния жилых зданий включает в себя, в том числе, инструментальный контроль технического состояния жилых зданий в процессе плановых и внеочередных осмотров (профилактический контроль). Прошу пояснить, обязаны ли УК, управляющие МКД, применять положения данных ВСН, касающихся периодичности и порядка проведения осмотра и обследования жилых зданий? Если УК обязаны руководствоваться требованиями данных ВСН, какой надзорный орган вправе проверять исполнение УК требований данных ВСН?

Ответ: Отдел управления жилищным фондом и предоставления коммунальных услуг Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России рассмотрел обращение от 4 марта 2024 г. и в пределах своей компетенции сообщает.

Согласно статье 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов. Эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий, сооружений проводится в период эксплуатации таких зданий, сооружений путем осуществления периодических осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга состояния оснований, строительных конструкции, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения в целях оценки состояния конструктивных и других характеристик надежности и безопасности зданий, сооружении, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения и соответствия указанных характеристик требованиям технических регламентов, проектной документации.

Согласно пункту 11 статьи 55.24 ГрК РФ представительный орган поселения, городского округа устанавливает порядок проведения осмотра зданий, сооружений в целях оценки их технического состояния и надлежащего технического обслуживания в соответствии с требованиями технических регламентов к конструктивным и другим характеристикам надежности и безопасности объектов, требованиями проектной документации объектов в случае поступления в орган местного самоуправления по месту нахождения зданий, сооружений заявлений физических или юридических лиц о нарушении требований законодательства Российской Федерации к эксплуатации зданий, сооружений, о возникновении аварийных ситуаций в зданиях, сооружениях или возникновении угрозы разрушения зданий и сооружений.

Кроме того, органами местного самоуправления на основании статьи 14 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) создаются межведомственные комиссии о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, в состав которой входят специалисты других организаций: архитектуры и градостроительства, техинвентаризации, пожарного надзора, Роспотребнадзора, гигиены и эпидемиологии.

Если при обследовании будут обнаружены дефекты и повреждения, снижающие прочность, устойчивость и жесткость несущих конструкций здания (сооружения) (колонн, балок, ферм, арок, плит покрытий и перекрытий и др.), то в акте технического осмотра здания будет рекомендовано выполнение детального (инструментального) обследования для выявления причин появления данных дефектов и повреждений.

В этом случае данный вид работ регламентирован пунктом 12 Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утвержденного приказом Минрегиона России от 30 декабря 2009 г. N 624.

Оценка технического состояния и надлежащего технического обслуживания зданий, сооружений главным образом проводится в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений".

Пунктом 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 (далее - Правила N 491) установлено, что осмотры общего имущества, в зависимости от способа управления многоквартирным домом, проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее - ответственные лица) или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.

Осмотры должны проводиться в том объеме и количестве, который обеспечивал бы своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям закона, выработке мер по их устранению, а также своевременное выявление угрозы безопасности здоровью граждан.

Согласно пункту 13 (1) Правил N 491 осмотры общего имущества могут быть текущие, сезонные и внеочередные.

Текущие осмотры могут быть общие и частичные.

В силу положений абзаца 3 пункта 13 (1) Правил N 491, сезонные осмотры проводятся в отношении всего имущества 2 раза в год: весенний осмотр проводится после таяния снега или окончания отопительного периода в целях выявления произошедших в течение зимнего периода повреждений общего имущества. При этом уточняются объемы работ по текущему ремонту; осенний осмотр проводится до наступления отопительного периода в целях проверки готовности многоквартирного дома к эксплуатации в отопительный период.

Внеочередные осмотры проводятся в течение одних суток после произошедших аварий, опасного природного процесса или явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия.

Подготовка многоквартирного дома к эксплуатации в осенне-зимний период регулируется постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" и приказом Минэнерго России от 12 марта 2013 г. N 103 "Об утверждении Правил оценки готовности к отопительному периоду".

Пунктом 14 Правил N 491 результаты осмотра технического состояния элементов общего имущества, а также выявленные в ходе сезонного осмотра неисправности и повреждения отражаются в документе по учету технического состояния многоквартирного дома (журнале осмотра) и оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений).

В пункте 42 Правил N 491 закреплено, что управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Надзор за соблюдением юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требовании жилищного законодательства осуществляет орган государственного жилищного надзора в соответствии статьей 20 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также Общими требованиями к организации и осуществлению регионального государственного жилищного контроля (надзора), утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 сентября 2021 г. N 1670 (далее - Требования).

В соответствии с подпунктом "а" пункта 7 Требований, предметом государственного жилищного надзора является соблюдение контролируемыми лицами обязательных требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме, порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме.

Орган государственного жилищного надзора контроля вправе обратиться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, нанимателей и других пользователей жилых помещений по их обращению или в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц в случае выявления нарушения обязательных требований, согласно пункту 4 части 12 статьи 20 ЖК РФ.

Общий контроль за качеством и своевременностью исполнения обязанностей государственного жилищного надзора осуществляет Прокуратура Российской Федерации.

Обращаем Ваше внимание, что согласно пункту 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

Начальник отдела управления жилищным фондом и предоставления коммунальных услуг

Д.Ю. Нифонтов