Справедливость или закон? (А. Ильина, "эж-ЮРИСТ", N 50, декабрь 2003 г.)

Справедливость или закон?

     Характер договора и...                                              

     ... его квалификация                                                

     Защита через переквалификацию                                       

Бум в строительстве жилья и интерес, связанный с правовым регулированием отношений, возникающих между организациями-инвесторами и приобретателями жилья, передающими денежные средства данным организациям с целью получения после завершения строительства в свою собственность квартиры, приводят к тому, что зачастую возникают вопросы, связанные с правовой квалификацией указанных отношений (далее - Договор долевого участия) и последствиями для сторон.

Вопрос о правовой квалификации Договора долевого участия обладает большой дискуссионностью, о чем свидетельствует неоднозначная судебная практика. Для дольщика, в частности, крайне важен вопрос о возможности воспользоваться гарантиями, предоставляемыми Законом РФ от 07.02.92 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей). В этой связи особый интерес представляет недавно принятое Верховным Судом РФ Обобщение практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов*(1) (далее - Обобщение практики ВС РФ).

Характер договора и...

Со времен принятия Закона РСФСР от 26.06.91 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (далее - Закон 1991 г.) не утихают споры о том, является ли Договор долевого участия инвестиционным по своей природе. До сих пор в научных статьях высказывается мнение, что данный Договор не может подпадать под регулирование инвестиционного законодательства, так как, вступая в него, дольщик желает решить свои жилищные проблемы и не преследует цели получения прибыли. Инвестиционная же деятельность является предпринимательской.

Сторонники вышеуказанной позиции руководствуются определениями, данными еще в Законе об инвестициях 1991 г., и не учитывают характер изменений, которые были внесены в законодательство ФЗ от 25.02.99 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон 1999 г.). Действительно, из ст.1 Закона 1991 г. следовало, что инвестиционная деятельность должна иметь своей целью получение прибыли (дохода). Однако на настоящий момент указанный Закон действует лишь в части, не противоречащей Закону 1999 г.

Последний же в ст.1 в качестве целей инвестиционной деятельности предусматривает получение прибыли и (или) достижение иного полезного эффекта. Таким образом, внесение дольщиком денежных средств с целью улучшения своих жилищных условий в полной мере подпадает под регулирование инвестиционного законодательства. Положения Обобщения практики ВС РФ также позволяют утверждать, что такая позиция была в полной мере признана Верховным Судом.

... его квалификация

Признание за Договором долевого участия инвестиционного характера не снимает окончательно вопрос о его правовой квалификации. Дело в том, что Закон 1999 г., равно как и Закон 1991 г., носит преимущественно декларативный характер и имеет сравнительно небольшое значение для практической деятельности.

Проблема кроется в отсутствии в гражданском законодательстве РФ определения или какой-либо конкретной регламентации инвестиционного договора. Закон 1999 г. не определяет ни существенных условий инвестиционного договора, ни прав и обязанностей сторон по нему. Статья 8 Закона 1999 г. ограничивается лишь указанием на то, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с ГК РФ. Учитывая, что ГК РФ также не выделяет инвестиционный договор в отдельную категорию соглашений, представляется вполне логичным руководствоваться положениями п.2 ст.1 и п.2 ст.421 ГК РФ, провозгласившими один из основополагающих принципов гражданского права - принцип свободы договора. Следовательно, субъекты инвестиционной деятельности могут заключить соглашение, как предусмотренное, так и не предусмотренное российским законодательством.

Вышеописанный правовой пробел послужил основанием возникновения большого числа самых разнообразных по своему названию и содержанию договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных ГК РФ. Договоры долевого участия нередко носят название договоров простого товарищества (договоров о совместной деятельности), подряда, купли-продажи, уступки и др. Но, как известно, договор определяется не названием, а содержанием. Судебная практика идет по пути подведения Договоров долевого участия под тот или иной вид соглашения, предусмотренный ГК РФ. И именно метод признания несоответствия названия Договора долевого участия его правовому содержанию традиционно применяется судами для распространения на Договоры долевого участия законодательства о защите прав потребителей. Таким образом, окончательная правовая квалификация Договора долевого участия, как правило, осуществляется судом.

Защита через переквалификацию

Нет спора, что целью правосудия является восстановление справедливости. Суды общей юрисдикции, видимо, руководствуются именно этим принципом и, стремясь признать за дольщиком статус потребителя, порой приводят самые странные доводы для квалификации Договоров долевого участия в качестве соглашений, подпадающих под защиту Закона о защите прав потребителей. В соответствии с преамбулой Закона о защите прав потребителей такими соглашениями являются договоры купли-продажи, подряда и оказания услуг*(2). Учитывая, что купля-продажа подразумевает переход права собственности, а услуги не предполагают материального результата, в большинстве случаев суды стремятся применить конструкцию подряда.

Интересно отметить различие между квалификацией практически одинаковых соглашений арбитражными судами и судами общей юрисдикции. Так, ВАС РФ*(3) преимущественно применяет к инвестиционным соглашениям нормы главы 55 ГК РФ ("Простое товарищество"). Арбитражные суды, передавая дела на рассмотрение судов общей юрисдикции в связи со вступлением в процесс физических лиц, рассматривают таких физических лиц в качестве участников совместной деятельности*(4). Суды общей юрисдикции, напротив, стремятся не признавать дольщиков товарищами, так как такое признание сделало бы невозможным для последних воспользоваться гарантиями Закона о защите прав потребителей.

До последнего времени практика судов общей юрисдикции была крайне противоречива. Последние сомнения должно было разрешить упоминавшееся Обобщение практики ВС РФ.

Тем не менее Обобщение практики ВС РФ возложенных на него надежд не оправдало, так как поставило больше вопросов, чем дало ответов. При его поверхностном изучении создается впечатление, что ВС РФ признал правомерным распространение практически на все Договоры долевого участия, в результате которых граждане приобретают квартиры для личных нужд, гарантий законодательства о защите прав потребителей. При более детальном исследовании можно заметить, что ВС РФ ограничился лишь обозначением своей позиции о том, правильными ли были выводы нижестоящих судов по конкретным делам, и не установил четких критериев для будущих решений.

Из прогрессивных аспектов Обобщения практики ВС РФ примечательно долгожданное опровержение позиции ряда судов, которые в обход положений ГК РФ квалифицировали Договоры долевого участия как договоры купли-продажи квартиры, не учитывая, что право собственности от инвестора к дольщику не переходит, а сразу же возникает у последнего*(5).

ВС РФ установил, что если из Договора долевого участия и обстоятельств дела следует, что Инвестор самостоятельно осуществляет строительство, то можно говорить о существовании отношений строительного подряда и, следовательно, применимости Закона о защите прав потребителей. В то же время не был дан ответ на вопрос о том, следует ли руководствоваться положениями указанного Закона в случае, когда Инвестор сам строительную деятельность не осуществляет и даже не имеет необходимых для этого лицензий.

Важно отметить, что приведенные ВС РФ аргументы в пользу квалификации Договора долевого участия как договора строительного подряда не были обоснованы правовыми нормами и плохо согласуются с инвестиционной практикой.

Договор подряда является соглашением, на основании которого подрядчик осуществляет строительство объекта по заданию заказчика (ст.740 ГК РФ). В то же время квартира, являющаяся предметом Договора долевого участия, строится за рамками и вне зависимости от заключения конкретного Договора долевого участия. Более того, дольщик часто присоединяется на этапе, когда строительство дома практически завершено. Утверждение, что Договор долевого участия является договором подряда на строительство отдельной квартиры, также представляется несколько странным, так как нельзя построить квартиру на пятом этаже без строительства всего здания. Аргумент о том, что взнос дольщика "предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры", также не выдерживает серьезной критики. Помимо этого, нужно отметить, что вопреки положениям §3 главы 37 ГК РФ ("Строительный подряд") дольщик не передает инвестору земельный участок (ст.747 ГК РФ) и не осуществляет надзор за строительством (ст.748 ГК РФ), сторонами не составляется смета (ст.746 ГК РФ).

В п.2 и 3 Обобщения практики ВС РФ суд указал, что в определенной ситуации Договор долевого участия не следует признавать договором простого товарищества. Итак, Договор долевого участия не может рассматриваться как договор простого товарищества в том случае, когда:

отсутствует единый договор между всеми будущими жильцами;

дольщики фактически не участвуют в общем ведении дел;

дольщики не участвуют в распределении прибыли и несении общих расходов.

При этом не было учтено, что согласно положениям главы 55 ГК РФ участие в общем ведении дел вовсе не является существенным условием договора простого товарищества, более того, в соответствии со ст.1044 ГК РФ ведение общих дел может быть передано одному товарищу. Что касается остальных критериев, то не секрет, что большинство инвесторов могут формально обойти два оставшихся ограничения. Это делается путем заключения соглашений о присоединении, создающих видимость существования единого договора, а также указания на номинальное участие дольщика в несении дополнительных расходов и в распределении дополнительной прибыли в случае возникновения таковой.

Для максимального распространения законодательства о защите прав потребителей на инвестиционные отношения с участием физических лиц ВС РФ указал на возможность признания договоров уступки прав требования на оформление в собственность квартиры договорами купли-продажи имущественных прав. Однако в тексте самого Обобщения практики ВС РФ передача имущественных прав и передача прав требования смешиваются. В то же время права требования являются лишь обязательственными правами, не представляют собой вещь и, следовательно, не могут быть товаром.

Как видим, Обобщение практики ВС РФ задало нижестоящим судам общий курс на максимальное подведение Договоров долевого участия под действие Закона о защите прав потребителей, не представив для этого весомых юридических аргументов. Учитывая незащищенное положение дольщика в рамках ГК РФ, позиция ВС РФ, возможно, и является справедливой. К сожалению, примененный анализ слишком казуистичен, четкие критерии квалификации не установлены, правое обоснование переквалификации часто искусственно "притянуто".

В такой ситуации можно ожидать продолжения практики противоречивых решений, в том числе со стороны самого ВС РФ. Продуманный подход к составлению Договоров долевого участия оставляет инвесторам надежду избежать применения Закона о защите прав потребителей.

В заключение хочется сказать, что единственным надежным средством защиты интересов дольщика стало бы внесение в Закон о защите прав потребителей изменений, прямо распространяющих его действие на Договоры долевого участия. До изменений в законодательстве распространение на Договоры долевого участия норм о защите прав потребителей будет иметь под собой крайне слабую юридическую базу. С учетом той роли, которую играет в наше время инвестиционная деятельность в жилищном строительстве, было бы вполне оправданным предусмотреть подробное регулирование Договоров долевого участия в гражданском законодательстве, что создало бы понятные правила игры и для инвестора. В настоящий момент инвестор остается юридически незащищенным и зависимым от усмотрения суда.

А. Ильина,

"Георгиев и партнеры"

"эж-ЮРИСТ", N 50, декабрь 2003 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Опубликовано в Бюллетене Верховного Суда РФ, N 2, 2003 г.

*(2) Также см. п.1 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.94 N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей".

*(3) См. Информационное письмо ВАС РФ от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве".

*(4) В частности, см. постановление Президиума ВАС РФ от 24.06.97 N 4197/96.

*(5) См. п.5 Обобщения практики ВС РФ.