Налоговые льготы при осуществлении сделок с имуществом (М.В. Краснов, А. Самигулина, "Право и экономика", N 1, январь 2004 г.)

Налоговые льготы при осуществлении сделок с имуществом

     В каких случаях можно вернуть свои налоги?                          

     Имущественные налоговые вычеты к доходам от продажи имущества       

     Налоговые вычеты в связи с покупкой ценных бумаг                    

     Имущественные вычеты   в   связи   с   новым   строительством   или 

     приобретением жилого дома или квартиры                              

     Порядок предоставления вычета                                       

Представьте себе, что Вы, наконец, решились купить квартиру или небольшой участок земли с садовым домиком или же решили сами построить дачу. Очевидно, что любое из этих мероприятий - дело хлопотное, обременительное и зачастую весьма дорогостоящее. Самое важное здесь - это быть максимально подготовленным к данному решению: скопить (или занять) достаточное количество денежных средств, узнать, как правильно оформить все документы, проверить юридическую чистоту намечающейся сделки, т.е. сделать все, чтобы максимально снизить Ваши материальные и моральные затраты.

В этой статье речь пойдет о наиболее приятной, на наш взгляд, стороне таких мероприятий - о том, как можно частично компенсировать свои затраты на приобретение или продажу имущества с помощью имущественного налогового вычета

В каких случаях можно вернуть свои налоги?

Имущественный налоговый вычет, как и любой другой вычет по налогу на доходы физических лиц, представляет собой денежную сумму, на которую уменьшаются облагаемые налогом на доходы физических лиц по ставке 13% доходы налогоплательщика. Ваши доходы - не что иное, как налоговая база по данному налогу. Если из нее вычесть некоторую сумму (а в описанных ниже случаях немаленькую), то налог, который Вам нужно будет уплатить в бюджет, существенно снижается. Поскольку имущественные налоговые вычеты предоставляются уже после того, как налоги уплачены, у Вас есть возможность вернуть свои налоги назад, на свой счет в банке.

Итак, налогооблагаемые доходы вы можете уменьшить на следующие имущественные налоговые вычеты:

имущественные налоговые вычеты к доходам от продажи имущества;

имущественные налоговые вычеты в связи с новым строительством или приобретением жилого дома или квартиры.

Имущественные налоговые вычеты к доходам от продажи имущества

В том случае, если Вы - налоговый резидент Российской Федерации (т.е. проживаете на территории нашей страны более 183 дней в том году, за который Вы собираетесь получить налоговый вычет), Вы имеете право получить налоговый вычет за продажу своего жилого дома, квартиры, дачи, садового домика, земельного участка или иного имущества:

если жилой дом, квартира, дача, садовый домик или земельный участок находился в Вашей собственности менее пяти лет - в суммах, полученных Вами в налоговом периоде от его продажи, но не превышающих в целом 1 млн.руб.;

если Вы продали иное имущество, находившееся в Вашей собственности менее трех лет, - в сумме, полученной в налоговом периоде от его продажи, но не превышающей 125 тыс.руб.;

при продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика пять лет и более, а также иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более - в сумме, полученной Вами при продаже указанного имущества.

При обращении в налоговые органы за предоставлением вычета Вам, естественно, придется документально подтвердить сумму вычета, на которую Вы претендуете. Подтверждением этого могут стать договор купли-продажи и расчетно-платежные документы, подтверждающие, что Вы действительно на законных основаниях продали собственность и получили соответствующую сумму денег.

Если продажа имущества происходит в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, то при определении налоговых вычетов индивидуальному предпринимателю следует использовать профессиональные налоговые вычеты, предусмотренные ст.221 Налогового кодекса РФ.

Особый порядок предоставления имущественных вычетов установлен в отношении доходов от продажи ценных бумаг. Для определения налоговой базы при получении доходов по операциям с ценными бумагами и операциям с финансовыми инструментами срочных сделок, базисным активом по которым являются ценные бумаги, физическому лицу предоставляется вычет в размере фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением, реализацией и хранением ценных бумаг.

В том случае, если физическое лицо не имеет возможности документально подтвердить фактически произведенные им расходы, связанные с приобретением, реализацией и хранением ценных бумаг, он вправе воспользоваться имущественными вычетами в размерах, установленных абз.1 подп.1 п.1 ст.220 гл.23 НК РФ:

в суммах, полученных от продажи ценных бумаг, находившихся в собственности налогоплательщика в течение трех и более лет;

в суммах, полученных от продажи ценных бумаг, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не более 125 тыс.руб.

Имущественный налоговый вычет или вычет в размере фактически произведенных и документально подтвержденных расходов предоставляется налогоплательщику при расчете и уплате налога в бюджет у источника выплаты дохода (брокера, доверительного управляющего или иного лица, совершающего операции по договору поручения, иному подобному договору в пользу налогоплательщика) либо по окончании налогового периода при подаче налоговой декларации в налоговый орган.

Налоговые вычеты в связи с покупкой ценных бумаг

Учитываются также суммы, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении различных видов ценных бумаг налогоплательщиком на безвозмездной основе или с частичной оплатой, в качестве документально подтвержденных расходов.

Данные правила по работе с ценными бумагами часто используют на практике крупные компании, называя их опционными планами. Опционные планы работают на поощрение и выработку стимула у сотрудников данных организаций. Именно сотрудники получают опционы, по которым они могут приобрести акции своей компании на льготных условиях (например, исходя из биржевых котировок на день получения опциона). В момент приобретения акций сотрудником ее рыночная стоимость может оказаться значительно выше стоимости, по которой ее приобретает сотрудник. В этом случае у него возникает дополнительный доход в виде разницы между рыночной стоимостью акции и ценой ее приобретения. Со всей данной разницы и удерживается налог. Тем самым решается проблема двойного налогообложения.

Имущественные вычеты в связи с новым строительством или
приобретением жилого дома или квартиры

Если Вы являетесь налоговым резидентом Российской Федерации и решили заняться строительством или приобрести жилой дом или квартиру, то у Вас есть право уменьшить полученный Вами доход на имущественные жилищные налоговые вычеты:

в сумме, израсходованной на строительство или приобретение жилого дома или квартиры на территории Российской Федерации, - в размере фактически произведенных расходов, но не более 600 тыс.руб.;

в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным в банках Российской Федерации и фактически израсходованным на строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.

Следует иметь в виду, что имущественный налоговый вычет предоставляется только один раз в жизни, вне зависимости от того, на какую сумму Вы претендуете и в связи с чем (покупкой, продажей или строительством) Вы его получаете.

Жилищный налоговый вычет не применяется в случаях, когда оплата расходов по строительству или приобретению жилого дома или квартиры для налогоплательщика была произведена за счет средств работодателей или иных лиц. Вычеты не предоставляются и тогда, когда сделки купли-продажи жилого дома или квартиры совершаются между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со ст.20 Налогового кодекса РФ.

В указанной статье перечислены основания признания лиц взаимозависимыми, а именно:

когда одна организация непосредственно и (или) косвенно участвует в другой организации, и суммарная доля такого участия составляет более 20%. Доля косвенного участия одной организации в другой через последовательность иных организаций определяется в виде произведения долей непосредственного участия организаций этой последовательности одна в другой;

когда одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению;

когда лица состоят в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

При этом суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг).

Жилищный вычет - это единственный вычет, который переходит на последующие налоговые периоды. Если в налоговом периоде льгота не может быть использована полностью, то остаток ее может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного ее использования.

Это означает, что если Вы, к примеру, в 2001 г. купили квартиру рыночной стоимостью (рыночной, а не инвентаризационной стоимостью по оценке БТИ!) 550 000 руб., а Ваш годовой доход за 2001 г. составил 150 000 руб., то налоговая база за этот год будет равна 0. Соответственно, Вам будут должны вернуть уже уплаченный налог (150 000 х 0,13 = 19 500 руб.), а остаток по вычету (550 000 - 150 000 = 400 000) будет перенесен на 2002 г. В 2002 г., к примеру, Ваш доход составил 180 000 руб. С учетом вычета налоговая база опять составит 0 руб. Вам вернут налог в размере 23 400 руб. (180 000 х 0,13). Остаток по вычету (400 000 - 180 000 = 220 000 руб.) будет перенесен на 2003 г. И так далее, до полного погашения вычета.

Порядок предоставления вычета

Имущественные налоговые вычеты предоставляются на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода. В связи с этим налоговая база определяется в отношении доходов, полученных от продажи имущества, по окончании налогового периода.

В соответствии с положениями ст.220 НК РФ физические лица по окончании календарного года вправе подать в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию о доходах, полученных в календарном году, приложив к ней письменное заявление о предоставлении имущественного налогового вычета и документы, подтверждающие право собственности на приобретенный (построенный) жилой дом или квартиру, а также платежные документы, оформленные в установленном порядке, подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком.

Декларация о доходах за отчетный календарный год, на основании которой будут предоставляться налоговые вычеты, должна пройти налоговую проверку. По результатам проверки возврат налогоплательщику причитающейся к возврату суммы налога производится в месячный срок со дня подачи заявления о возврате (ст.78 НК РФ).

В случае представления налоговой декларации после 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, лицами, не обязанными подавать декларацию в соответствии со ст.227 и 228 НК РФ, имущественный налоговый вычет предоставляется на общих основаниях. При этом ответственности за несвоевременное представление декларации не наступает (ст.119 НК РФ).

Жилищные вычеты предоставляются налогоплательщику на основании следующих документов:

правильно заполненной налоговой декларации за тот налоговый период, за который Вы хотите получить (начать получать) вычет;

паспорта;

договора купли-продажи имущества или договора об инвестировании строительства жилья (желательно оригинала);

свидетельства о государственной регистрации права собственности (желательно оригинала);

справки о доходах за налоговый период по форме 2-НДФЛ (оригинала; его получают в бухгалтерии работодателя);

ксерокопии трудовой книжки (не всегда, но возможно);

документов, подтверждающих факт оплаты по договору (желательно оригинала; это могут быть квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

В заключение стоит отметить, что при приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома или квартиры в общую совместную собственность).

М.В. Краснов,

старший специалист Управления по имуществу ООО "Мострансгаз"

А. Самигулина,

сотрудник научно-исследовательского отдела Всероссийской

государственной налоговой академии при Министерстве РФ

по налогам и сборам

"Право и экономика", N 1, январь 2004 г.