Решение Приморского краевого суда от 9 апреля 2024 г. по делу N 3а-6/2024 О признании недействующим п. 105 Ставок арендной платы по видам разрешенного использования земельных участков, утв. решением Думы Артемовского городского округа от 30 июля 2009 г. N 191 "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Артемовского городского округа, предоставленные в аренду без проведения торгов"

Решение Приморского краевого суда от 9 апреля 2024 г. по делу N 3а-6/2024

Приморский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Пилипенко Е.В.

при ведении протокола помощником судьи Прудниковой Я.В.

с участием прокурора Парфентьевой К.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ритейл Парк" к Думе Артёмовского городского округа, заинтересованные лица - администрация Артёмовского городского округа, Управление муниципальной собственности Артёмовского городского округа, акционерное общество "Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики" об оспаривании нормативного правового акта,

установил:

открытое акционерное общество "Ритейл Парк" (далее - ООО "Ритейл Парк" или Общество) обратилось в Приморский краевой суд с настоящим административным исковым заявлением, в обоснование заявленных требований указав, что является арендатором земельных участков с кадастровыми N, N, N, местоположение: <адрес>, срок аренды до 12 октября 2085 года.

Согласно пункту 3.1 договоров аренды арендатору устанавливается ставка арендной платы 0,75% по виду разрешенного использования земельного участка от кадастровой стоимости земельного участка; после ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства - 4,5% по виду разрешённого использования земельного участка от кадастровой стоимости земельного участка.

Данная ставка арендной платы утверждена в приложении "Ставки арендной платы по видам разрешенного использования земельных участков" к решению Думы Артёмовского городского округа от 30 июля 2009 года N 191 "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Артёмовского городского округа, предоставленные в аренду без проведения торгов" (в редакции решения Думы Артёмовского городского округа Приморского края от 28 октября 2021 года N 694).

Решением Думы Артёмовского городского округа от 28 февраля 2023 года N 89 принят пункт 105 приложения "Ставки арендной платы по видам разрешенного использования земельных участков" к решению Думы Артёмовского городского округа от 30 июля 2009 года N 191, согласно которому ставка арендной платы за земельный участок с видом разрешенного использования "склад" установлена в размере 6,4%.

По мнению административного истца, размер ставки установлен решением Думы Артёмовского городского округа Приморского края от 28 февраля 2023 года N 89 в отсутствие какого-либо экономического обоснования, приведенного в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Отсутствие необходимого экономического обоснования расчета ставки арендной платы по виду разрешенного использования земельных участков "склад" в размере 6,4% (пункт 105 приложения к решению Думы Артёмовского городского округа от 30 июля 2009 года N 191) противоречит требованиям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы Общества, как плательщика арендной платы за земельные участки.

Просит признать пункт 105 приложения "Ставки арендной платы по видам разрешенного использования земельных участков" к решению Думы Артёмовского городского округа от 30 июля 2009 года N 191 "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Артёмовского городского округа, предоставленные в аренду без проведения торгов" недействующим с момента принятия.

В судебное заседание представители заинтересованных лиц - администрации Артёмовского городского округа, управления муниципальной собственности администрации Артемовского городского округа не явились, о месте и времени судебного заседания уведомлены надлежащим образом, представлены письменные возражения, согласно которым просят в удовлетворении исковых требований отказать.

В соответствии с частью 2 статьи 150, частью 5 статьи 213 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель административного истца ООО "Ритейл Парк" Колодин Е.А. исковые требования поддержал по доводам и основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. По его мнению, отчет ООО "Экономбюро" от 22 декабря 2022 года N 105-МА, которым руководствовалась Дума Артемовского городского округа при принятии оспариваемого решения, в части установления оспариваемой ставки не соответствует законодательству и нормативам в области оценки и не может быть признан достоверным, что подтверждено заключением судебной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица акционерного общества "Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики" Федюнина Е.Н. считает требования ООО "Ритейл Парк" подлежащими удовлетворению.

Представитель административного ответчика Думы Артемовского городского округа Ткаченко А.С. возражала против удовлетворения исковых требований по доводам письменного отзыва.

Выслушав пояснения участников процесса, заключение прокурора Парфентьевой К.И., полагавшей, что имеются основания для признания нормативного акта недействующим в оспариваемой части, изучив материалы административного дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно части 1 статьи 208 КАС РФ с административным исковым заявлением о признании нормативного правового акта не действующим полностью или в части вправе обратиться лица, в отношении которых применен этот акт, а также лица, которые являются субъектами отношений, регулируемых оспариваемым нормативным правовым актом, если они полагают, что этим актом нарушены или нарушаются их права, свободы и законные интересы.

Исходя из положений части 7 статьи 213 КАС РФ, при рассмотрении настоящего административного дела суд проверяет законность положений нормативного правового акта, которые оспариваются, в полном объеме и не связан основаниями и доводами, непосредственно содержащимися в административном исковом заявлении.

Согласно пункту 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 5 части 10 статьи 35 Федерального закона от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к исключительной компетенции представительного органа муниципального образования относится определение порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности.

Пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Из подпунктов 2 и 3 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ следует, что порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В судебном заседании установлено, что 28 сентября 2021 года между администрацией Артёмовского городского округа и ООО "Ритейл Парк" заключен договор аренды земельного участка N площадью 303 кв. м, кадастровый N, местоположение: <адрес>, на срок до 12 октября 2085 года.

14 июля 2022 года между администрацией Артёмовского городского округа и ООО "Ритейл Парк" заключен договор аренды земельного участка N площадью 149747 кв. м, кадастровый N, местоположение<адрес>, на срок до 12 октября 2085 года.

23 декабря 2022 года между администрацией Артёмовского городского округа и ООО "Ритейл Парк" заключен договор аренды земельного участка N площадью 168926 кв. м, кадастровый N, местоположение: <адрес>, на срок до 12 октября 2085 года.

По условиям договоров аренды (пункт 3.1) установлена ставка арендной платы по виду разрешенного использования земельного участка от кадастровой стоимости земельного участка в размере 0,75%, после ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства - 4,5% по виду разрешённого использования земельного участка.

Договоры аренды заключены в целях реализации инвестиционного проекта "Строительство складов и инфраструктуры" в рамках соглашения об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от 8 ноября 2018 года N СПВ-1001/18, заключенного между АО "Корпорация развития Дальнего Востока" и ООО "Ритейл Парк".

28 февраля 2023 года Думой Артёмовского городского округа Приморского края принято решение N 89 "О внесении изменений в решение Думы Артёмовского городского округа от 30 июля 2009 года N 191 "О Порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Артёмовского городского округа, предоставленные в аренду без проведения торгов" (в ред. решения Думы Артёмовского городского округа от 28 октября 2021 года N 694)", которое опубликовано в печатном издании "Выбор" N 17(12712), 8 марта 2023 года.

Пунктом 105 приложения к указанному решению установлена ставка арендной платы за земельные участки с видом разрешенного использования "склад" в размере 6,4%.

При принятии оспариваемого решения Думой Артёмовского городского округа соблюдены требования действующего законодательства, устанавливающие полномочия данного представительного органа муниципального образования; форма и вид нормативного правового акта; порядок принятия нормативного правового акта; правила введения оспариваемого нормативного правового акта в действие, включая порядок его опубликования и вступления в силу. Решение Думы Артемовского городского округа в данной части административным истцом не оспаривается.

Из письма администрации Артёмовского городского округа от 17 марта 2023 года N Р-01-1683/14, адресованного генеральному директору ООО "Ритейл Парк", следует, что с 8 марта 2023 года для расчета арендной платы по договору аренды земельного участка применяются ставки в соответствии с решением Думы Артёмовского городского округа Приморского края от 28 февраля 2023 года N 89 о внесении изменений в решение Думы Артёмовского городского округа от 30 июля 2009 года N 191 "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Артёмовского городского округа, предоставленные в аренду без проведения торгов".

При указанных обстоятельствах ООО "Ритейл Парк" имеет предусмотренное частью 1 статьи 208 КАС РФ право на оспаривание данного нормативного правого акта в указанной части.

Административный истец не согласен со ставкой арендной платы в размере 6,4%, установленной решением Думы Артёмовского городского округа Приморского края от 28 февраля 2023 года N 89, на том основании, что она экономически не обоснована, нарушает его права арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с принципом экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29 декабря 2017 года N 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные Постановлением N 582.

Пунктом 2 раздела 1 указанных методических рекомендаций предусмотрено, что в целях применения принципа экономической обоснованности (далее - принципа N 1) рекомендуется при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, в соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ предусматривать положения, направленные на достижение баланса интересов арендатора и арендодателя земельного участка, например, посредством установления экономически обоснованных ставок арендной платы или иных показателей, применяемых для определения арендной платы.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 11 мая 2004 года N 209-О, и с учетом схожести правового регулирования земельного налога и арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, соответствующий орган государственной власти субъекта Российской Федерации или местного самоуправления обязан определять арендную плату не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Таким образом, соблюдение одного из основных принципов определения арендной платы - принципа экономической обоснованности при установлении коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы, - должно быть доказано путем представления обосновывающих документов, содержащих анализ и оценку экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка, и рассчитываемых значений коэффициентов.

Правила распределения бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для административного дела об оспаривании нормативного правового акта, установлены частями 2 и 3 статьи 62, частями 8 и 9 статьи 213 КАС РФ. В их числе при рассмотрении административного дела об оспаривании нормативного правового акта суд выясняет: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в интересах которых подано административное исковое заявление; соответствие оспариваемого нормативного правового акта или его части нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу.

Из материалов дела следует, что при рассмотрении проекта решения Думы Артёмовского городского округа "О внесении изменений в решение Думы Артёмовского городского округа от 30 июля 2009 года N 191 "О Порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Артёмовского городского округа, предоставленные в аренду без проведения торгов" (в редакции решения Думы Артёмовского городского округа от 28 октября 2021 года N 694) депутатами Думы Артёмовского городского округа рассматривались следующие представленные администрацией и контрольно-счетной палатой Артёмовского городского округа документы: заключение N 1 от 10 февраля 2023 года об оценке регулирующего воздействия; отчет о выполнении расчета и экономического обоснования ставок арендной платы за пользование земельными участками в Артёмовском городском округе от 26 декабря 2022 года, составленного обществом с ограниченной ответственностью "ЭКОНОМБЮРО"; заключение контрольно-счетной палаты Артёмовского городского округа от 16 февраля 2023 года N 30 "По результатам экспертизы проекта решения Думы Артёмовского городского округа от 30 сентября 2009 года N 191 "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Артёмовского городского округа, предоставленные в аренду без проведения торгов".

Проект решения Думы Артёмовского городского округа рассматривался на соответствие его приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 года N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков".

В обоснование заявленных требований административным истцом представлено заключение специалиста N 23-11.1409 от 26 июля 2023 года общества с ограниченной ответственностью "Центр развития инвестиций", из которого следует, что отчет о выполнении расчета экономического обоснования ставок арендной платы за пользование земельными участками в Артемовском городском округе, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "ЭКОНОМБЮРО" в лице директора Бачериковой М.Л., не соответствует требованиям нормативных актов, регламентирующих определение ставок арендной платы за пользование земельными участками, а также методологии выполненного исследования.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля Бачерикова М.Л. пояснила, что для определения ставок арендной платы учитывались показатели доходности земельных участков на основе рентабельности товаров, работ, услуг, виды экономической деятельности и виды разрешенного использования земельных участков, использовалась авторская методика.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ... пояснила, что выбранная специалистом Бачериковой М.Л. методика не соответствует требованиям ГОСТ Р 15.101-2021 "Система разработки и постановки продукции на производство. Порядок выполнения научно-исследовательских работ" и распоряжению Министерства имущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков".

В связи с тем, что для определения является ли установленная пунктом 105 решения Думы Артемовского городского округа от 30 июля 2009 года N 191 ставка арендной платы за землю в размере 6,4% для земельных участков с видом разрешенного использования "склад" экономически обоснованной необходимы специальные познания в области экономики и оценочной деятельности, судом по ходатайству представителя административного истца назначена судебная экспертиза.

Согласно выводам судебной финансово-экономической экспертизы (заключение N 04/2024/Э от 28 февраля 2024 года), проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью "Независимая оценочная компания "Профит Лайн" Куреповым М.М., ставка арендной платы за землю в размере 6,4% для земельных участков с видом разрешенного использования "склад", установленная пунктом 105 приложения "Ставки арендной платы по видам разрешенного использования земельных участков" к решению Думы Артемовского городского округа от 30 июля 2009 года N 191 "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Артемовского городского округа, предоставленные в аренду без проведения торгов" (в редакции решения от 29 февраля 2024 года N 253), в том числе на период строительства объекта недвижимости, не является экономически обоснованной.

Так, при подготовке отчета о выполнении расчета и экономического обоснования ставок арендной платы за пользование земельными участками в Артемовском городском округе, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Экономбюро", допущены ошибки методологического характера, оказавшие значительное влияние на величину ставок арендной платы за пользование земельными участками, и что заключение эксперта не соответствует требованиям нормативных актов, регламентирующих определение ставок арендной платы за пользование земельными участками, а также методологии выполненного исследования (экспертизы).

Специалист не провел анализ степени влияния доходности земельного участка на финансовый результат, не определил вклад земельного участка в этот результат. В связи с этим ошибочно его утверждение о том, что рентабельность напрямую зависит от доходности земельного участка. Специалист не учел тот факт, что доход приносит, как правило, единый объект недвижимости (здание и земельный участок под ним) и это также сказывается на доходности (привлекательности для потенциального инвестора).

Данное обстоятельство привело к нарушению специалистом принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Также специалистом не был проведен анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков, поскольку в отчете отсутствует описание алгоритма анализа, описание экономических факторов, влияющих на доходность земельных участков, что также привело к нарушению специалистом принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Использование уровня рентабельности для расчета ставки аренды не соответствует приведенным в отчете рыночным данным по доходности земельных участков.

При подборе видов деятельности по ОКВЭД, соответствующих видам разрешенного использования земельных участков, по неизвестным причинам специалист подбирал виды деятельности по ОКВЭД либо полностью не соответствующие видам разрешенного использования земельных участков, либо частично не соответствующие. Данное обстоятельство привело к ошибкам при расчете уровня рентабельности по некоторым видам деятельности по ОКВЭД.

Оснований считать выводы эксперта недостоверными у суда не имеется.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" Курепов М.М. является негосударственным судебным экспертом, имеющим высшее образование по инженерно-экономической специальности, прошедшим профессиональную переподготовку по программе профессиональной переподготовки "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", а также курсы повышения квалификации по теме: "Финансово-экономическая судебная экспертиза", является компетентным и соответствует требованиям системы сертификации судебных экспертов НП "Деловой союз судебных экспертов", оказывающих услуги в области судебно-экспертной деятельности, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности недвижимости. В заключении эксперта присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, экспертное заключение подписано уполномоченным и компетентным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Административным ответчиком выводы судебной экспертизы, а также заключение специалиста не опровергнуты.

Ссылки административного ответчика на внесение в Отчет о выполнении расчета и экономического обоснования ставок арендной платы за пользование земельными участками в Артемовском городском округе, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Экономбюро", корректировок от 30 января 2024 года на правильность вывода эксперта не влияют, поскольку внесенные изменения не устранили ранее допущенные нарушения в части определения размера оспариваемой ставки арендной платы.

С учетом изложенного, имеются основания для признания пункта 105 приложения к решению Думы Артёмовского городского округа от 30 июля 2009 года N 191 (в редакции решения от 28 февраля 2023 года N 89), которым установлена ставка арендной платы по виду разрешенного использования земельных участков "склад" в размере 6,4%, недействующим с момента вступления решения суда в законную силу (пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 50).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175, 178, 179, 180, 215 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Ритейл Парк" об оспаривании нормативного правового акта - удовлетворить.

Признать пункт 105 приложения "Ставки арендной платы по видам разрешенного использования земельных участков" к решению Думы Артемовского городского округа от 30 июля 2009 года N 191 "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Артемовского городского округа, предоставленные в аренду без проведения торгов" (в редакции решения от 29 февраля 2024 года N 253) недействующим со дня вступления решения суда в законную силу.

Сообщение о принятом судом решении подлежит публикации в официальном печатном издании данного представительного органа местного самоуправления в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

На решение могут быть поданы апелляционная жалоба и представление в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Е.В. Пилипенко