Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 марта 2004 г. N КГ-А40/1299-04-1, 2 Оспариваемый договор купли-продажи не соответствует требованиям ст. 209 ГК РФ, поскольку здание отчуждал не собственник, и является ничтожной сделкой, не порождающей юридических последствий. Ничтожный договор не может служить основанием для государственной регистрации права собственности, так как не порождает права, которое подлежит государственной регистрации

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 12 марта 2004 г. N КГ-А40/1299-04-1, 2

ООО "Волна XXI в." обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "Селезневские бани", ООО "Селезневка", Мосрегистрации о признании недействительным договора купли-продажи от 05.02.2003 г. зданий, расположенных по адресу г. Москва, ул. Селезневская, д. 15, строения 1, 2, 5, 6, 14, заключенного между ООО "Селезневка" и ООО "Селезневские бани", признании недействительной и отмене государственной регистрации права собственности ООО "Селезневские бани" на здания, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Селезневская, д. 15 строения 1, 5, 6, восстановлении в ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности ООО "Волна XXI в." на здания, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Селезневская, д. 15, стр. 1, 5, 6, мотивируя свои требования тем, что оспариваемый договор купли-продажи недвижимого имущества, в качестве продавца, заключен лицом, не являющимся собственником этого имущества, государственная регистрация перехода права собственности, произведенная на основании ничтожной сделке# подлежит отмене, а регистрация права собственности ООО "Волна" - восстановлению.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 28 октября 2003 г. по делу N А40-23577/03-120-183 исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи от 05.02.2003 г. зданий, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Селезневская, д. 15, строения 1, 2, 5, 6, 14, заключенного между ООО "Селезневка" и ООО "Селезневские бани" удовлетворены. В иске о признании недействительной и отмене государственной регистрации права собственности отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 18 декабря 2003 г. по делу N А40-23577/03-120-183 решение от 28 октября 2003 г. изменено. Исковые требования в части признания недействительной и отмене государственной регистрации права собственности ООО "Селезневские бани" удовлетворены. В части признания договора недействительным решение от 28 октября 2003 г. по делу N А40-23577/03-120-183 оставлено без изменения.

В кассационных жалобах на решение от 28.10.2003 г. и постановление апелляционной инстанции от 18.12.2003 г. ООО "Селезневка" и ООО "Селезневские бани" просят обжалуемые судебные акты отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске, ссылаясь на то, что, на момент совершения оспариваемой сделки, ООО "Селезневка" являлся единственным собственником спорных объектов недвижимости, поскольку ни договор, на основании которого у ООО "Селезневка" возникло право собственности, ни само право собственности ООО "Селезневка", зарегистрированное в установленном порядке, никем не оспаривалось. Такой способ защиты права, как признание недействительной регистрации права собственности и ее отмена, действующим законодательством не предусмотрен. В силу статьи 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в судебном порядке может быть оспорено только зарегистрированное право. По мнению заявителей кассационной жалобы, зарегистрированное право может быть оспорено только путем предъявления иска о признании права. ООО "Селезневские бани" указывает также на то, что является добросовестным приобретателем, поскольку не знало и не могло знать, что приобретает имущество у лица, которое не имеет право его отчуждать, и, следовательно, основания для истребования у него спорного имущества отсутствуют.

Мосрегистрация в кассационной жалобе на постановление от 18.12.2003 г. также ссылается на то, что в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сам акт государственной регистрации. Акт госрегистрации не является ненормативным актом госоргана, и к нему не могут быть применены положения ст. 13 ГК РФ.

Представители заявителей кассационных жалоб в заседании суда кассационной инстанции доводы жалоб поддержали по указанным в них основаниям.

Представитель ООО "Волна XXI в." в письменном отзыве на кассационные жалобы и в устном выступлении в заседании суда кассационной инстанции просил оставить кассационные жалобы без удовлетворения, считая решение от 28.10.2003 г. в части признания сделки недействительной и постановление апелляционной инстанции от 18 декабря 2003 г. по делу N А40-23577-120-183 законными и обоснованными.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб и проверив в соответствии со ст. 286 АПК РФ правильность применениями норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены постановления апелляционной инстанции по делу N А40-23577/03-120-183.

Судом установлено и это подтверждается материалами дела, что право собственности на здания расположенные по адресу: г. Москва, ул. Селезневская д. 15 строения 1, 2, 5, 6 и 14 возникло у ООО "Селезневка" на основании договора ВАМ N 10464 от 30.06.97 г.

В ходе процедуры внешнего управления между ООО "Волна XXI в." кредитором и ООО "Селезневка" - должником 14 марта 2000 г. было заключено мировое соглашение, в соответствии с которым Должник передал Кредитору в собственность недвижимое имущество - строения 1, 2, 5, 6, и 14 дома 15 по ул. Селезневская.

Мировое соглашение утверждено определением Арбитражного суда г. Москвы от 20.04.2000 г. по делу N А40-28873/99-71-34Б и право собственности ООО "Волна ХХI в." зарегистрировано в ЕГРП 18.07.2000 г.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 28.11.2002 г. по делу N А40-42965/02-120-289, по иску ООО "Селезневка" к ООО "Волна ХХI в." и Москомрегистрации, государственная регистрация права собственности ООО "Волна XXI в" на нежилые помещения, расположенные по адресу г. Москва, ул. Селезневская д. 15 стр. 1, 2, 5, 6 и 14 признана недействительной. Указанное решение в установленный законом срок обжаловано не было и вступило в законную силу.

В связи с принятием Арбитражным судом решения по делу N А40-42965/02-120-289 запись в ЕГРП о переходе права собственности на эти здания к ООО "Волна ХХI в" была погашена и 23.01.2003 г. восстановлена запись в реестре о праве собственности ООО "Селезневка".

5 февраля 2003 г. между ООО "Селезневка" и ООО Селезневские бани" заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, Селезневская ул., д. 15 строения 1, 2, 5, 6, и 14 и в ЕГРП внесена запись о переходе права собственности на указанные строения к ООО "Селезневские бани", и последнему 26 февраля 2003 г. выданы Свидетельства о государственной регистрации права.

Однако, постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда г. Москвы от 22 мая 2003 г. по делу N А40-42965/02-120-289 решение от 28.11.2002 г. отменено и в иске ООО "Селезневка" отказано.

В мотивировочной части постановления от 05.02.2003 г. указано, что мировое соглашение, утвержденное судом может быть признано недействительным только в порядке, установленном ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа N КГ-А40/6254-03 от 28.08.2003 г. постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда г. Москвы от 28.05.2003 г. по делу N А40-42965/02-120-289 оставлено без изменения.

Из вышеизложенного следует, что право собственности ООО "Волна XXI в" на спорные строения, возникшее на основании утвержденного судом мирового соглашения, и зарегистрированное 18.07.2000 г., не прекращалось.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что договор от 05.02.2003 г. купли-продажи недвижимого имущества заключен с нарушением требований статьи 209 ГК РФ, лицом, не имеющим права его отчуждать, в силу чего является недействительным, основан на фактических обстоятельствах дела и правильном применении норм материального права.

Отказ в удовлетворении исковых требований о признании недействительной и отмене государственной регистрации права собственности ООО "Селезневские бани" и восстановлении в ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности ООО "Волна XXI в." мотивирован тем, что правоустанавливающие документы, представленные на регистрацию права собственности ООО "Селезневские бани" соответствовали требованиям действующего законодательства. В силу статьи 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. ООО "Селезневские бани" является единственным собственником спорных объектов, поскольку его право собственности никем не оспорено.

Апелляционная инстанция мотивированно отменила решение первой инстанции в части отказа в иске о признании недействительной и отмене государственной регистрации права собственности ООО "Селезневские бани", указав на то, что Мосрегистрация не вправе была проводить 23 января 2003 года государственную регистрацию прав собственности "ООО Селезневка", поскольку в у регистрирующего органа имелся вступивший в законную силу судебный акт (определение от 20.04.2000 г. об утверждении мирового соглашения), послуживший основанием возникновения у ООО "Волна XXI в." права собственности на спорные помещения и его регистрации. При этом апелляционной инстанцией сделан правильный вывод, что регистрация права собственности ООО "Селезневка" (восстановление записи в ЕГРП со ссылкой на договор ВАМ N 10464 от 30.06.97 г.), при том, что судебный акт, явившийся основанием для регистрации права ООО "Волна XXI в." в установленном законом порядке не отменен, произведена с нарушением требований статьи 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, так как с заявлением о государственной регистрации права обратилось ненадлежащее лицо. Оспариваемый договор купли-продажи от 05.02.2003 г. не соответствует требованиям статьи 209 ГК РФ, поскольку здание отчуждал не собственник, и является ничтожной сделкой, не порождающей юридических последствий. Ничтожный договор не может служить основанием для государственной регистрации права собственности ООО "Селезневские бани", так как не порождает права, которое подлежит государственной регистрации.

Кассационная инстанция соглашается с этими выводами апелляционной инстанции исходя из следующего.

Статьей 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. В силу статьи 167 недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения.

Государственной регистрации подлежит только существующее право, то есть возникшее на законных основаниях.

Государственная регистрация права собственности ООО "Селезневские бани" произведена при отсутствии законного основания возникновения этого права.

Оспаривая в судебном порядке основание возникновения права собственности ООО "Селезневские бани" (договор купли-продажи от 05.02.2003 г.). ООО "Волна XXI в." тем самым оспаривает и зарегистрированное право ООО "Селезневские бани" на спорные объекты недвижимости, поскольку спор о признании сделки недействительной по своей правовой природе является спором о праве гражданском.

С учетом изложенного, и принимая во внимание конкретные обстоятельства настоящего спора, подтверждающие неправомерность действий регистрирующего органа по внесению записей в ЕГРП о регистрации права ООО "Селезневка" на основании решения арбитражного суда по делу N А40-42965/02-120-189, которым не были, и не могли быть признаны недействительными основания возникновения права собственности ООО "Волна XXI в." (мировое соглашение, заключенное в ходе процедуры банкротства и определение арбитражного суда об утверждении этого мирового соглашения), а соответственно и о регистрации перехода права собственности от ООО "Селезневка" к ООО "Селезневские бани", кассационная инстанция считает, что признание недействительной государственной регистрации права ООО "Селезневские бани" и ее отмена, в данном случае, является способом восстановления нарушенного права ООО "Волна XXI в.".

С учетом положений статьи 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и принимая во внимание, что при рассмотрении данного дела рассмотрен спор о праве собственности на вышеуказанные объекты недвижимости, отказ в удовлетворении требований, касающихся законности актов регистрации права собственности ООО "Селезневские бани" породил бы юридическую неопределенность в отношениях сторон данного спора, а также их отношениях с третьими лицами.

При таких обстоятельствах, соглашаясь с доводами заявителей кассационных жалоб о том, что акт регистрации права собственности не является ненормативным актом госоргана, который может быть обжалован по правилам статьи 13 ГК РФ, кассационная инстанция считает, что оснований для изменения постановления апелляционной инстанции по делу N А40-23577/03-120-183 не имеется.

Доводы ООО "Селезневские бани" о том, что оно является добросовестным приобретателем признаны судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку в силу статьи 302 ГК РФ вопрос о добросовестности приобретателя рассматривается при истребовании собственником имущества у лица, которое приобрело это имущество по возмездной сделке у лица, которое не имело право его отчуждать. При этом решающее значение имеет то каким путем имущество выбыло из владения собственника: по его воле или помимо ее.

В данном же случае нарушение прав истца выразилось ни в выбытии спорного имущества из его фактического обладания, а в лишении его титула собственника. Спорные объекты недвижимости с 2000 г. из фактического владения ООО "Волна XXI в" не выбывали, им использовались и он же нес бремя содержания этого имущества. В связи с чем требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения ООО "Волна XXI в." не заявлялось.

Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основание# для отмены постановления, кассационная инстанция не усматривает.

Руководствуясь ст.ст. 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановил:

постановление апелляционной инстанции от 18 декабря 2003 г. Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-23577/03-120-183 оставить без изменения, а кассационные жалобы ООО "Селезневка, ООО "Селезневские бани" и Мосрегистрации без удовлетворения.