Земельная реформа (А. Ивакин, "эж-ЮРИСТ", N 3, январь 2004 г.)

Земельная реформа

В настоящее время невозможно приобрести землю в собственность даже на законных основаниях. Такого не может быть! - скажете вы и сошлетесь на положения Конституции РФ, ЗК РФ, другие нормативные акты. Нормы есть, но реализовать их на практике, оказывается, не представляется возможным. Городские власти - непоколебимая преграда, возникшая на пути приватизации. У них свои нормы и свои правила. Нельзя упустить из виду, что с новым препятствием бизнесу столкнулись единицы - те, кто может себе позволить купить земельный участок по федеральным ставкам. Для остальных ценовой барьер является сегодня основным на пути переоформления вещных прав. Сломать блокаду столичного правительства и сделать землю доступной обещает Минэкономразвития РФ. Чиновники ведомства подготовили пакет поправок в земельное законодательство, о необходимости принятия которых больше года твердили представители крупного и среднего бизнеса.

Покорение ценовых высот

Практика приватизации земельных участков позволяет заключить, что большинство представителей среднего и крупного бизнеса на сегодняшний момент не заинтересованы в выкупе земли по установленным субъектами РФ ценам.

Закрепленный федеральным законом принцип расчета выкупной цены на основе действующих ставок налоговых платежей приводит к проблемам правовой неопределенности и порождает противоречивую судебную практику. В частности, действующее законодательство не позволяет однозначно определить механизм индексации ставок земельного налога.

Разработанный Минэкономразвития проект федерального закона "О внесении изменений и дополнений в ЗК РФ, ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" и ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) " (далее - Законопроект) устанавливает порядок расчета выкупной цены с учетом территориальных особенностей расположения земельного участка и численности населения ближайших населенных пунктов.

При определении максимальных значений предусмотренных законопроектом ставок выкупной цены использованы утвержденные ФЗ от 11.10.91 N 1738-1 "О плате за землю" ставки земельного налога (скорректированные на все введенные позднее бюджетные коэффициенты и проиндексированные с учетом инфляции), продифференцированные по группам субъектов РФ с учетом их налогового потенциала, а также по населенным пунктам различной численности населения. Учитывая особенность рынка земли и недвижимости в городе Москве, законопроект устанавливает дифференцированные базовые ставки выкупной цены непосредственно в границах данного субъекта РФ в зависимости от удаленности от центра, путем введения коэффициентов, отражающих выполнение столичных функций.

Предполагается, что в дальнейшем эти базовые ставки будут ежегодно индексироваться на основании индексов, устанавливаемых Правительством РФ, на базе показателей инфляции за предыдущий год.

Учитывая, что на федеральном уровне нельзя установить справедливую с экономической точки зрения дифференциацию, мы передали эту прерогативу органам власти субъектов РФ. Такая дифференциация необходима, поскольку не исключены ситуации, когда стоимость земельного участка будет равна нулю или даже отрицательной.

Субъекты РФ в соответствии с законопроектом могут дифференцировать ставки выкупной цены по зонам градостроительной ценности, а не индивидуально по каждому участку. Это в определенной степени ограничит возможность злоупотреблений за счет субъективного индивидуального подхода.

Земля в рассрочку

Важным нововведением законопроекта являются нормы о возможности рассрочки платежей при выкупе земельных участков. Максимальный срок рассрочки - 5 лет. При этом в целях защиты интересов государства предусмотрено, что при продаже в рассрочку возникает ипотека такого участка в силу закона. В связи с тем что земельный участок как предмет залога нельзя выставить на торги, в случае неуплаты долга законопроект предусматривает возможность его возврата в собственность залогодержателя (то есть государства).

Арендная плата

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены согласно ст.22 ЗК РФ Правительством РФ.

В пункте 2 ст.3 ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" указывается, что арендная плата за использование земельных участков, переоформляемых юридическими лицами из права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, устанавливается в соответствии с решением Правительства РФ.

Указанные постановления Правительства РФ в настоящее время не приняты, в связи с чем существует пробел в регулировании арендной платы за государственные и муниципальные земли.

По этой причине вопросы установления арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, по-прежнему регулируются Законом РФ "О плате за землю", большинство норм которого устарели и требуют отмены. В силу ст.21 Закона РФ "О плате за землю" при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.

Проведенный анализ законодательства субъектов РФ показал, что в большинстве из них базовые размеры арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются на основе действующих ставок земельного налога или нормативной цены земли. В результате отсутствия единых принципов определения базовых размеров арендной платы за указанные земли на местах широко распространена практика искусственного занижения или завышения размеров арендной платы, установления многочисленных льготных категорий арендаторов с одновременным введением различных целевых муниципальных сборов.

По существу, в случае если такой участок находится в государственной или муниципальной собственности, договор аренды приобретает характер публичного договора. Произвольное установление ставок арендной платы государственными органами и органами местного самоуправления при отсутствии возможности выбора со стороны арендатора, неурегулированность срока действия договоров аренды создают неопределенность арендных отношений, ущемляют интересы собственников объектов недвижимости, формируют условия для коррупции.

В законопроекте предлагается установить на уровне федерального закона порядок определения арендной платы за земельные участки, приобретаемые на праве аренды в соответствии с правилами ст.36 ЗК РФ.

Предусмотренная законопроектом методика расчета ставок арендной платы распространяется на договоры аренды, заключаемые с юридическими и физическими лицами - собственниками зданий, строений, сооружений, которые имеют исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды в соответствии со ст.36 ЗК РФ, включая юридических лиц, указанных в п.2 ст.3 ФЗ "О введении в действие ЗК РФ".

Законопроектом вводится ряд обязательных требований к существенным условиям договоров аренды находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков, заключаемых с собственниками расположенных на них объектов недвижимости. В частности, предусмотрено, что договор аренды заключается на срок не менее 49 лет, если более короткий срок не будет заявлен арендатором земельного участка. В результате введения предложенных законопроектом условий по выкупу, и мы на это рассчитываем, подавляющая часть предприятий приобретет права собственности на земельные участки. Что произойдет дальше, во многом зависит от собственников этой земли. Но очевидно, что основная часть таких участков будет вовлечена в оборот и не важно, каким образом, - продажа, залог, сдача в аренду. Важно, что земля получит реальную оценку, возникнут более адекватные условия для развития рынка ценных бумаг, обеспеченных залогом земли и недвижимости.

А. Ивакин,

заместитель руководителя Департамента корпоративного

управления и новой экономики Минэкономразвития РФ

"эж-ЮРИСТ", N 3, январь 2004 г.