Правовые вопросы приватизации пансионата как имущественного комплекса (В.А. Вайпан, "Право и экономика", N 2, февраль 2004 г.)

Правовые вопросы приватизации пансионата
как имущественного комплекса

1. Какой правовой режим действует в отношении имущественного комплекса пансионата, находящегося в государственной собственности и сданного в аренду ЗАО?

Правовой анализ осуществлялся в отношении имущественного комплекса пансионата, который до сентября 1991 г. являлся санаторно-курортным учреждением и находился в ведении Управления делами ЦК КПСС.

Указом Президента РСФСР от 25 августа 1991 г. N 90 все недвижимое имущество КПСС было объявлено государственной собственностью, а право пользования этим имуществом передано Совету Министров РСФСР.

В соответствии с п.3 Указа Президента РСФСР от 6 ноября 1991 г. N 169 имущество КПСС на территории РСФСР было передано в собственность государства. Совету Министров РСФСР предписывалось обеспечить передачу и принятие в ведение органов государственного управления РСФСР и республик в составе РСФСР имущества КПСС на территории РСФСР.

Распоряжением Президента РСФСР Госкомимуществу РСФСР в декабре 1991 г. было поручено в недельный срок принять в установленном порядке принадлежавшие КПСС предприятия, учреждения и организации согласно Приложению. В данное приложение входил пансионат.

Постановлением Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 (далее - постановление N 3020-1) было осуществлено разграничение государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность.

В 1992 г. Указом Президента РФ было предписано передать в установленном порядке ранее принадлежавший Управлению делами ЦК КПСС пансионат Администрации Московской области и одному из государственных предприятий. Исходя из текста Указа пансионат являлся государственным санаторно-курортным учреждением и находился в ведении Администрации Президента РФ.

В соответствии с постановлением N 3020-1 пансионат попадал в перечень объектов, относящихся к федеральной собственности, которые могут быть переданы в собственность субъектов РФ (п.6 Приложения N 2). Пансионат являлся государственным санаторно-курортным учреждением (не входящим в состав имущества предприятия), находящимся в ведении Администрации Президента РФ, т.е. одного из центральных органов государственного управления Российской Федерации на тот момент.

Передача объектов в государственную собственность Московской области должны была осуществляться в порядке, определенном распоряжением Президента РФ от 18 марта 1992 г. N 114-РП и утвержденным на его основании Положением об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности.

Согласно данному Положению применительно к Московской области Совет народных депутатов области утверждал представленные соответствующим комитетом по управлению имуществом области перечни объектов и вносил в Госкомимущество предложение об их передаче в государственную собственность области. Перечни объектов представлялись для регистрации согласованными с соответствующими органами государственного управления.

Госкомимущество регистрировал представленные перечни объектов в день их поступления.

Не исключенные из перечня объекты считались переданными в государственную собственность области с момента принятия постановления Правительства Российской Федерации о его передаче или по истечении 3-месячного срока с момента регистрации перечня, если соответствующее решение правительства не было принято.

Передача государственного имущества (пансионата) в собственность Московской области производилась в соответствии с упомянутым Указом Президента РФ 1992 г. на основании Распоряжения Главы Администрации Московской области и акта приема-передачи.

В соответствии с Законом РСФСР от 24 апреля 1991 г. N 1098-1 "О Президенте РСФСР" Президент РСФСР являлся главой исполнительной власти в РСФСР. Правительство РСФСР как орган исполнительной власти РСФСР было подотчетно Президенту РСФСР. В соответствии со своим статусом Президент был вправе издавать исполнительно-распорядительные акты по распоряжению федеральной собственностью. Согласно действовавшему на момент передачи пансионата в собственность Московской области законодательству РФ такая передача была допустима как на основании акта Правительства РФ, так и акта Президента РФ. При этом в указанных актах должен определяться переход имущества именно в собственность субъекта РФ. Вместе с тем в Указе Президента РФ отсутствовало прямое указание о передаче пансионата именно в собственность Московской области.

В связи с этим в 1993 г. Высшим Арбитражным Судом РФ было установлено, что Указом Президента РФ 1992 г. пансионат был передан Администрации Московской области и государственному предприятию в пользование, а не в собственность. Порядок безвозмездного пользования регламентировался гл.29 ГК РСФСР 1964 г. Таким образом, в соответствии с законодательством РФ, действовавшим на момент передачи пансионата, последний не был передан в установленном порядке в собственность Московской области. До момента определения собственника имущества в соответствии с постановлением N 3020-1 оно является федеральной собственностью.

В 2001 г. пансионат был отнесен к федеральному имуществу и было выдано свидетельство о внесении его в реестр федерального имущества.

Согласно п.15 постановления N 3020-1 управление и распоряжение объектами федеральной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, осуществляет Правительство Российской Федерации. В соответствии с Положением о Министерстве имущественных отношений Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 3 июня 2002 г. N 377) Минимущество РФ осуществляет от имени Российской Федерации в установленном порядке управление и распоряжение федеральным имуществом, кроме случаев, когда осуществление указанных полномочий отнесено в соответствии с законодательством Российской Федерации к компетенции других органов.

Отнесение имущества к федеральной собственности может быть оспорено только в судебном порядке.

2. Может ли пансионат, находящийся сейчас в федеральной собственности, быть передан в собственность субъекта Российской Федерации?

В настоящее время передача отдельных объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, в собственность субъектов РФ может осуществляться на договорной основе в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Порядок такой передачи определяется постановлениями Правительства РФ (например, Постановление Правительства РФ от 16 октября 2000 г. N 784 "О передаче отдельных видов объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, в собственность субъектов Российской Федерации").

При этом размер средств, перечисляемых из федерального бюджета субъектам Российской Федерации, уменьшается на сумму стоимости передаваемых объектов, которая определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Кроме того, законодательство Российской Федерации допускает передачу объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность. Так, постановление Правительства Российской Федерации от 7 марта 1995 г. N 235 "О порядке передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность", а также распоряжение Правительства РФ от 17 октября 2002 г. N 1453-р определяют порядок передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов РФ и муниципальную собственность применительно к объектам, находящимся в хозяйственном ведении и оперативном управлении унитарных и казенных предприятий, а также на балансе федеральных органов исполнительной власти. Указанные акты могут применяться и к объектам, находящимся на балансе иных хозяйствующих субъектов, и имеют для них рекомендательный характер. В данном случае по смыслу актов Правительства РФ возможна передача объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, находящихся на забалансовых счетах хозяйствующего субъекта, в муниципальную собственность и в собственность субъектов РФ.

При этом указанная передача имеет своей целью вывести упомянутые объекты из перечня объектов, подлежащих приватизации. Тем не менее такая цель передачи объектов не устанавливает ограничений на приватизацию указанных объектов впоследствии в соответствии с законодательством о приватизации государственного и муниципального имущества.

Следует, однако, учесть, что в соответствии с указом Президента Российской Федерации от 10 января 1993 г. N 8 и постановлением Правительства Российской Федерации от 7 марта 1995 г. N 235 указанная процедура передачи федерального имущества распространяется на ограниченный круг объектов.

Государственная регистрация перехода права собственности Российской Федерации на объекты недвижимости к субъектам Российской Федерации осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

3. Может ли ЗАО приватизировать арендуемый пансионат, если в договоре аренды предусматривалось право выкупа арендованного имущества?

После подтверждения права федеральной собственности на пансионат он был в 2001 г. передан в аренду ЗАО. В договоре аренды предусматривалось право на выкуп пансионата в сроки, установленные договором с учетом внесенных затрат на неотделимые улучшения пансионата.

В соответствии с п.12 ст.43 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) в Российской Федерации в случае заключения договора аренды с правом выкупа до вступления в силу данного Федерального закона (закон вступил в силу 27 апреля 2002 г.) выкуп государственного и муниципального имущества осуществляется на основании заявления арендатора такого имущества, в частности, в течение шести месяцев с даты вступления в силу данного Федерального закона, если договор аренды с правом выкупа не содержит условий о размере выкупа, сроках и порядке его уплаты. Если по истечении установленного срока не поступит заявление арендатора, нереализованные положения таких договоров о выкупе утрачивают силу.

В договоре аренды 2001 г. не определены размер и порядок выкупа пансионата. Соответственно заявление арендатора о выкупе арендованного имущества должно было быть подано до 27 октября 2002 г.

4. На чьем балансе должно находиться имущество пансионата, переданное в аренду ЗАО?

В соответствии со ст.48 ГК РФ юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество. Данные правовые режимы имущества отражаются на балансе соответствующей организации. В настоящее время пансионат может быть закреплен за Минимуществом России как за юридическим лицом на праве оперативного управления, что является основанием для постановки данного имущества на баланс Министерства. Порядок ведения бухгалтерского учета в Минимуществе России определен Инструкцией по бухгалтерскому учету в бюджетных учреждениях, утв. приказом Министерства финансов РФ от 30 декабря 1999 г. N 107н.

В случае если пансионат не находится на балансе Минимущества России, указанное имущество по существующей практике подлежит учету только в реестре федерального имущества. Контроль и управление таким имуществом осуществляет Минимущество России в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 3 июля 1998 г. N 696 "Об организации учета федерального имущества и ведения реестра федерального имущества".

Следует также учесть, что в соответствии с Бюджетным кодексом РФ от 31 июля 1998 г. N 145-ФЗ (БК РФ) в доходах бюджетов учитываются средства, получаемые в виде арендной либо иной платы за сдачу во временное владение и пользование или во временное пользование имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности (ст.42). Согласно ст.243 БК РФ исполнение федерального бюджета осуществляется на основе отражения всех операций и средств федерального бюджета в системе балансовых счетов Федерального казначейства. В процессе исполнения федерального бюджета запрещается осуществлять операции, минуя систему балансовых счетов. Таким образом, поступления от аренды пансионата отражаются на балансовых счетах федерального казначейства.

5. Какими способами возможно по действующему законодательству осуществление ЗАО приватизации пансионата?

В настоящее время приватизация федерального имущества осуществляется в соответствии с Законом о приватизации. Согласно Договору о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, приватизация арендуемого имущества пансионата может быть осуществлена только в случаях и в порядке, установленных действующим законодательством РФ.

В соответствии со ст.13 Закона о приватизации преимущественными являются следующие способы приватизации пансионата.

1) Продажа государственного или муниципального имущества на аукционе (ст.18).

На аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.

Порядок продажи государственного имущества на аукционе определен Положением об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 12 августа 2002 г. N 585.

2) Продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе (ст.20).

На конкурсе может продаваться предприятие как имущественный комплекс, если в отношении указанного имущества его покупателю необходимо выполнить определенные условия. В качестве условий конкурса могут выступать: необходимость выполнения победителем конкурса определенных инвестиционных программ, связанных с социальным благоустройством пансионата, текущим и капитальным ремонтом, реконструкцией и строительством объектов санаторного типа, дополнительными мерами по обеспечению условий отдыха рабочих и служащих.

Право приобретения государственного или муниципального имущества принадлежит тому покупателю, который предложил в ходе конкурса наиболее высокую цену за указанное имущество, при условии выполнения таким покупателем условий конкурса.

При продаже имущества, находящегося в федеральной собственности, продавцом на конкурсе по продаже имущества выступает Российский фонд федерального имущества.

Договор купли-продажи государственного или муниципального имущества включает в себя порядок выполнения победителем конкурса условий конкурса. Указанный договор должен устанавливать порядок подтверждения победителем конкурса выполнения принимаемых на себя обязательств. Условия конкурса должны иметь экономическое обоснование, сроки их исполнения, порядок подтверждения победителем конкурса исполнения таких условий. Условия конкурса не подлежат изменению. Срок выполнения условий конкурса не может превышать одного года.

При неисполнении победителем конкурса условий, а также ненадлежащем их исполнении, в том числе нарушении промежуточных или окончательных сроков исполнения таких условий и объема их исполнения, договор купли-продажи государственного имущества расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке с одновременным взысканием с покупателя неустойки. Указанное имущество остается в государственной собственности, а полномочия покупателя в отношении указанного имущества прекращаются. Помимо неустойки с покупателя также могут быть взысканы убытки, причиненные неисполнением договора купли-продажи, в размере, не покрытом неустойкой.

Порядок проведения конкурсов определен Положением о проведении конкурса по продаже государственного или муниципального имущества, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 12 августа 2002 г. N 584.

3) Внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ (ст.25).

По решению Правительства Российской Федерации государственное имущество может быть внесено в качестве вклада в уставной капитал открытого акционерного общества. При этом доля акций открытого акционерного общества, находящегося в собственности Российской Федерации, в общем количестве обыкновенных акций этого акционерного общества не может составлять менее чем 25% плюс одна акция.

Внесение государственного или муниципального имущества в уставной капитал открытого акционерного общества может осуществляться:

при учреждении открытого акционерного общества;

в порядке оплаты размещаемых дополнительных акций при увеличении уставного капитала открытого акционерного общества.

Внесение государственного или муниципального имущества в качестве оплаты размещаемых дополнительных акций открытого акционерного общества может быть осуществлено при соблюдении следующих условий:

открытое акционерное общество в соответствии с законодательством Российской Федерации об акционерных обществах приняло решение об увеличении уставного капитала посредством размещения дополнительных акций, оплата которых будет осуществляться в том числе государственным или муниципальным имуществом;

дополнительные акции, в оплату которых вносится государственное или муниципальное имущество, являются обыкновенными акциями;

оценка государственного или муниципального имущества, вносимого в оплату дополнительных акций, проведена в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В случае передачи имущества пансионата, находящегося в федеральной собственности, в собственность Московской области приватизация данного объекта также должна осуществляться в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В.А. Вайпан,

главный редактор журнала "Право и экономика",

руководитель отдела научных договорных работ

Института законодательства и сравнительного правоведения

при Правительстве Российской Федерации, член Центрального

совета Союза юристов России и Координационного совета

Международного союза юристов, член научно-методического совета

при ЦИК России, специалист по трудовому и гражданскому праву,

адвокат, кандидат юридических наук

"Право и экономика", N 2, февраль 2004 г.