Судились, пока не замирились (Е. Семенова, "эж-ЮРИСТ", N 4, январь 2004 г.)

Судились, пока не замирились

     Фабула дела                                                         

     Иск                                                                 

     С момента совершения сделки                                         

     Минимализм НПА                                                      

Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) безнадежно устарел (действует принятый еще 1983 г.) и в нем не найти ответа на многие вопросы, в том числе и вопрос эксплуатации коммерческого жилья в новых экономических условиях. Неудивительно, что когда возникают судебные споры, то в затруднительном положении оказываются и стороны процесса, и суды.

Фабула дела

Строительная организация (СО) - заказчик-застройщик - привлекла средства юридических и физических лиц для строительства 110-квартирного дома, построила его, сдала в эксплуатацию, заключила договоры с близлежащим промышленным предприятием (ПП) на все жизнеобеспечивающие нужды (энергию, воду и др.), которые ПП исправно поставляло. Дом заселили, и с жильцов СО стала получать коммунальные платежи, не спеша, однако, перечислять причитающееся в адрес ПП. Мотив: не все квартиры заселены, не все жильцы платят, неправильно ПП применяет тарифы. Между ПП и СО начались переговоры, переписка: о погашении долга, о расторжении договоров. Спустя полгода СО сообщила, что не является эксплуатирующей дом организацией.

Иск

Когда долг СО превысил полмиллиона рублей, ПП обратилось в арбитражный суд с исками о взыскании задолженности по каждому договору на оказываемые услуги.

Требования истца основывались на ст.307, 309, 310 ГК РФ, на договорах и расчетах потребленной тепловой энергии, воды, электроэнергии, тарифах, согласованных сторонами договора или утвержденных Энергетической комиссией и Департаментом экономики области, а также на наличии фактически сложившихся отношений по поводу приема сточных вод.

Ответчик считал, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику, требования истца отклонял по мотиву недействительности договоров поставки энергоносителей. При этом ответчик исходил из того, что договоры заключены неуполномоченным лицом - начальником филиала, действовавшим на основании доверенности юридического лица, но без согласия с последним условий заключенных договоров. Более того, ответчик полагал, что он сам не может считаться фактическим потребителем оказанных населению услуг, поскольку не является ни собственником жилых помещений, ни эксплуатирующей организацией, а выполняет только функции технического заказчика в период строительства.

Прошло около десятка судебных заседаний, но, к сожалению, суд неверно определил природу правовых отношений между истцом и ответчиком, круг обстоятельств и доказательств, имеющих существенное значение для дела, применил нормы материального права, не подлежащие применению.

Решениями арбитражного суда истцу во взыскании задолженности по всем шести искам было отказано. Суд сослался на то, что СО является ненадлежащим ответчиком, что договоры ничтожны в связи с подписанием их неуполномоченным лицом без согласия и последующего одобрения ответчиком, что обязанности по оплате тепловой, электрической энергии, воды и стоков у нее не возникало.

С момента совершения сделки

По правилам ст.183 ГК РФ, если представитель действовал без полномочий или с их превышением, представляемый вправе одобрить заключенную представителем сделку задним числом. Тогда наступают такие же последствия, как если бы в момент совершения сделки представитель имел необходимые полномочия. При этом, независимо от того, когда именно будет одобрена сделка, представляемый считается стороной с момента ее совершения.

Пункт 5 Информационного письма ВАС РФ от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 ГК РФ" раскрывает смысл прямого последующего одобрения сделки представляемым.

В деле имелись доказательства прямого последующего одобрения сделки ответчиком - письма, завизированные руководителем СО, уполномоченным в силу учредительных документов заключать сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение сделки и свидетельствовать о последующих действиях, основанных на данной сделке. К обстоятельствам данного дела ст.183 ГК РФ могла быть применена только как норма права, устанавливающая, что и при превышении полномочий действовать от имени другого лица сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, поскольку представляемый впоследствии прямо одобрил данную сделку.

Истец подчеркнул в жалобах, что суд, признав договоры на поставку теплоэнернгоносителей ничтожными сделками на основании ст.168 ГК РФ, не применил нормы права, подлежащие применению при разрешении данного спора, а именно п.2 ст.166 и ст.167 ГК РФ.

Заявленные истцом требования о применении последствий недействительности сделки суд оставил без рассмотрения по существу, они даже не были занесены в протокол судебного заседания. Тем самым судом нарушены ст.8, 9, 159 АПК РФ. Кроме того, в нарушение требований ч.1 ст.47 АПК РФ суд первой инстанции не установил лицо, являющееся надлежащим ответчиком, не предложил истцу произвести замену или привлечь его в качестве второго ответчика.

Поскольку договоры были реально исполнены истцом в полном объеме, суду в соответствии с п.2 ст.166 ГК РФ и судебной практикой надлежало по собственной инициативе применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Одним из мотивов отказа в удовлетворении исковых требований было то, что ни законом, ни иными НПА эксплуатирующая организация не обязывается оплачивать любое энергоснабжение за потребителя, собственника либо балансодержателя дома.

Минимализм НПА

При подготовке жалоб заявитель столкнулся с отсутствием в ЖК РФ норм, четко регулирующих вопросы эксплуатации частного жилфонда в многоквартирных домах и обеспечения его сохранности, определяющих ответственность за содержание и эксплуатацию мест общего пользования дома и придомовой территории и предусматривающих такие организационно-правовые формы жилищно-эксплуатационных организаций (ЖЭО), как ОАО и ООО.

Доводы кассационных жалоб были основаны на тех статьях ЖК РФ, которые устанавливали обязанность организации, эксплуатирующей жилой дом, обеспечить жителей тепловой и электрической энергией, водой, а также ст.539-548 ГК РФ, регулирующих отношения по поставке тепловой и электроэнергии, водой.

Использовалось также Типовое положение об управлении домами, эксплуатационной конторе (жилконторе) исполкома местного Совета депутатов трудящихся, утвержденное Приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 08.07.63 N 204, регулировавшее вопросы эксплуатации жилфонда в дореформенный период. Была сделана ссылка на то, что ЖЭО является управляющей организацией, которая действует от лица собственника жилфонда, исполняет функции заказчика на выполнение всех работ по содержанию и ремонту жилфонда, обеспечению жителей коммунальными услугами.

В жалобах истец сослался на то, что при разрешении спора суд не применил статьи 1, 162, 310, 421, 430, 539, 544 ГК РФ. Перечисленные статьи устанавливают свободу договора, возможность заключения договора снабжения тепловой энергией в пользу третьих лиц, обязанность по оплате полученной энергии, не допускают одностороннего отказа от исполнения договорных обязательств.

Вывод суда о том, что органом местного самоуправления должен был быть определен балансодержатель дома, по мнению заявителя, не был основан на нормах ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" от 21.07.97 N 122-ФЗ, которыми не предусмотрена регистрация многоквартирного жилого дома в целом.

Стороны и суд столкнулись с отсутствием норм, определяющих обязанности застройщика сдать дом не только госкомиссии, но и ЖЭО. НПА 2001 г. не регламентировал отношения, складывающиеся при строительстве коммерческого жилья, поскольку определял основные задачи, права и ответственность службы заказчика только при строительстве объектов для госнужд. Заявитель сослался на то, что Положение о заказчике 2001 года дает возможность использовать его при инвестиционных программах в рамках реализации федеральной жилищной политики, а также использовал принципы, заложенные в главе 37 "Подряд" ГК РФ.

Белое пятно - отсутствие норм ответственности участников инвестиционной строительной деятельности в случае отказа владельцев квартир от права создать товарищество собственников жилья (ТСЖ). Как решать вопрос о лицах, на которые возлагается бремя содержания дома как имущественного комплекса? Не найдены ответы на вопросы, кто и в каком порядке, за счет каких средств должен возмещать коммерческой организации, являющейся поставщиком населению теплоэнергоносителей, разницу между фактическими затратами и суммой полученных платежей, уровень которых установлен федеральными стандартами (постановление Правительства РФ от 19.11.2001 N 804). Жалоба была удовлетворена ФАС МО, решения отменены, дела направлены на новое рассмотрение. Тут истец и ответчик заключили мировые соглашения, задолженность была погашена. Стороны посудились и договорились, однако правовая позиция истца основывалась на довольно скудной нормативной базе, на которую надо обратить внимание разработчикам нового ЖК РФ.

Е. Семенова,

юрист

"эж-ЮРИСТ", N 4, январь 2004 г.