Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 22 января 2004 г. N КГ-А40/11057-03 В соответствии с нормами ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 22 января 2004 г. N КГ-А40/11057-03

ООО "Тат Инвест Трейд" предъявило иск к Общероссийскому политическому общественному движению "Российское движение демократических реформ" (далее - ОПОД "РДДР") о расторжении договора аренды от 01.11.94 N 0-1322/94.

В обоснование заявленных требований истец указывал, что между Москомимуществом (арендодатель) и ОПОД "РДДР" был заключен договор от 01.11.94 N 0-1322/94 на аренду нежилых помещений 3-го и 4-го этажей общей площадью 913,4 кв.м., расположенных по адресу: г. Москва, Никитский пер., д. 4, стр. 1; на основании договора мены от 21.07.00 N 14290, заключенного между г. Москвой в лице СГУП по продаже государственного и муниципального имущества г. Москвы и ЗАО "Промстрой Менеджмент", правопреемником которого является ООО "Тат Инвест Трейд", здание, в котором находятся арендуемые помещения, перешло в собственность ЗАО "Промстрой Менеджмент"; в силу ст. 617 ГК РФ к ООО "Тат Инвест Трейд" перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды от 01.11.94 N 0-1322/94; поскольку ОПОД "РДДР" систематически допускает существенные нарушения условий договора аренды, которые выражаются в перепланировке помещений без согласия собственника, ухудшении имущества, нахождении сторонних организаций в арендуемых помещениях, несвоевременности внесения арендных платежей, то в соответствии со ст. 619 ГК РФ ООО "Тат Инвест Трейд" вправе требовать досрочного расторжения договора.

Решением от 09.07.03, оставленным без изменения постановлением от 02.12.03, иск удовлетворен.

При этом суд исходил из доказанности существенных нарушений ОПОД "РДДР" условий договора аренды.

В кассационной жалобе ОПОД "РДДР" ставится вопрос об отмене судебных актов со ссылкой на их незаконность и необоснованность. В жалобе указывается, что за время пользования арендованными помещениями перепланировка не производилась; изменения планировки были произведены до передачи помещений арендатору; на момент рассмотрения дела задолженности по арендным платежам не имеется; договоры со сторонними организациями расторгнуты; арендуемые помещения находятся в хорошем техническом состоянии; ООО "Тат Инвест Трейд" не соблюден претензионный порядок досудебного урегулирования спора, предусмотренный ст. 619 ГК РФ.

ООО "Тат Инвест Трейд" представило отзыв на кассационную жалобу, в котором просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения. В отзыве указывается, что поэтажный план ТБТИ "Центральное" по состоянию на 28.04.93 является приложением к договору аренды, т.е. его неотъемлемой частью; соответственно, ОПОД "РДДР" принимало помещения согласно поэтажному плану, в котором отсутствовали произведенные перепланировки; доказательств перепланировки помещений до 29.08.94 не представлено; ОПОД "РДДР" признает факт повторяющейся просрочки арендной платы; проверки, которыми установлено нахождение в арендуемых помещениях сторонних организаций, проводились Госгоринспекцией Правительства г. Москвы, а также ООО "Тат Инвест Трейд" с участием представителей сторонних организаций; актами проверки подтверждается невыполнение ОПОД "РДДР" условий договора о содержании помещений в полной исправности, проведении текущего ремонта; заявление о фальсификации квитанции, подтверждающей направление в адрес ОПОД "РДДР" претензии, не нашло своего подтверждения.

В судебном заседании представитель ОПОД "РДДР" поддержал жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель ООО "Тат Инвест Трейд" выступил против удовлетворения жалобы.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон и обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.

Судом установлено, что между Москомимуществом (арендодатель) и ОПОД "РДДР" был заключен договор от 01.11.94 N 0-1322/94 на аренду нежилых помещений 3-го и 4-го этажей общей площадью 913,4 кв.м., расположенных по адресу: г. Москва, Никитский пер., д. 4, стр. 1; на основании договора мены от 21.07.00 N 14290, заключенного между г. Москвой в лице Специализированного государственного предприятия по продаже государственного и муниципального имущества г. Москвы и ЗАО "Промстрой Менеджмент", правопреемником которого является ООО "Тат Инвест Трейд", здание, в котором находятся арендуемые помещения, перешло в собственность ЗАО "Промстрой Менеджмент"; в силу ст. 617 ГК РФ к ООО "Тат Инвест Трейд" перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды от 01.11.94 N 0-1322/94.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с п. 2 ст. 619 и п. 2 ст. 450 ГК РФ досрочное расторжение договора по требованию одной стороны также возможно в случаях, предусмотренных соглашением сторон.

Согласно п.п. "в" п. 2.3 договора аренды арендатор обязан не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого помещения без письменного разрешения арендодателя.

Актами проверки установлено, что в кабинетах NN 307, 308, 405, 406, 407, 408 и коридорах NN 309, 406а, 408а арендатором была произведена перепланировка без разрешения уполномоченных органов г. Москвы и без согласия арендодателя (т. 1, л.д. 24-41, 94-99; т. 3, л.д. 19-24).

В нарушение п.п. "е" п. 2.2 договора арендатор ОПОД "РДДР" без согласия арендодателя предоставил арендованное имущество в безвозмездное пользование сторонним организациям, что подтверждается актами проверки.

Актами проверки также установлено, что ОПОД "РДДР" не выполняет обязанности содержания арендуемых помещений в полной исправности и соответствующем санитарном состоянии, чем нарушается п.п. "б" п. 2.3 договора.

При таких обстоятельствах суд сделал правомерный вывод о наличии оснований для расторжения договора и принял обоснованное решение об удовлетворении иска.

Довод ОПОД "РДДР" относительно того, что изменения планировки были произведены до передачи помещений арендатору, т.е. до 29.04.94, отклоняется.

К договору аренды приложен поэтажный план ТБТИ "Центральное" по состоянию на 28.04.93, согласно которому ОПОД "РДДР" принимало помещения при заключении договора.

Согласно акту Государственной городской инспекции по контролю за использованием объектов нежилого фонда в г. Москве от 02.07.03 в период нахождения ОПОД "РДДР" в занимаемых помещениях третьего и четвертого этажей произведены перепланировки (т. 3, л.д. 26-29). Данный вывод сделан при сопоставлении поэтажных планов ТБТИ "Центральное" по состоянию на 28.04.93 и на 19.03.03.

Доказательств перепланировки помещений до 29.08.94 суду не представлено.

Довод ОПОД "РДДР" относительно того, что на момент рассмотрения дела задолженности по арендным платежам не имеется, отклоняется. Судом установлено, что нарушения п. 1 ст. 619 ГК РФ и п.п. "г" п. 2.3 договора, в соответствии с которыми арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, ответчиком устранены.

Однако данные обстоятельства существенного значения не имеют.

Довод ОПОД "РДДР" относительно того, что договоры со сторонними организациями расторгнуты, отклоняется.

Указанное обстоятельство существенного значения также не имеет.

Довод ОПОД "РДДР" относительно того, что арендуемые помещения находятся в хорошем техническом состоянии, отклоняется.

Согласно актам проверки от 07.02.03, от 16.04.03, от 29.05.03, от 30.10.03, от 27.11.03, а также заключению Международной академии оценки и консалтинга от 19.06.03 арендуемые кабинеты, коридоры, лестничные площадки, санитарные узлы находятся в состоянии, не отвечающем требованиям санитарно-гигиенических норм, требуют текущего и капитального ремонта, на основании чего суд сделал правомерный вывод о том, что состояние арендованного имущества значительно ухудшилось.

Довод ОПОД "РДДР" относительно того, что ООО "Тат Инвест Трейд" не соблюден претензионный порядок досудебного урегулирования спора, отклоняется.

Суд первой и второй инстанции надлежащим образом проверил данный вопрос и на основании представленных доказательств пришел к обоснованному выводу, что ООО "Тат Инвест Трейд" соблюден предусмотренный ст. 619 ГК РФ порядок расторжения договора.

Суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты законны и обоснованны.

Обстоятельства дела установлены на основе полного, всестороннего и объективного исследования доказательств, представленных сторонами.

К установленным обстоятельствам нормы материального права применены правильно.

Порядок рассмотрения дела не нарушен.

Оснований для отмены или изменения судебных актов не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 09.07.03 и постановление от 02.12.03 Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-14041/03-59-134 оставить без изменения, кассационную жалобу ОПОД "Российское движение демократических реформ" - без удовлетворения.