Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 9 февраля 2004 г. N КГ-А41/10728-03 Договор продажи недвижимости не нуждается в государственной регистрации и вступает в силу с момента его подписания, а государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности к покупателю, отсутствие такой государственной регистрации не может повлечь за собой недействительность самого договора продажи недвижимости; последующее распоряжение продавцом таким объектом недвижимости и заключение в отношении него договора купли-продажи является неправомерным

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 9 февраля 2004 г. N КГ-А41/10728-03

Клинская районная общественная спортивная организация "Авангард" (далее - КРОСО "Авангард") обратилась в арбитражный суд к Администрации Клинского района Московской области и обществу с ограниченной ответственностью "Торговый центр "Клин" (далее - ООО "ТЦ "Клин") с иском о признании действительным договора купли-продажи недвижимости от 23 августа 1999 года и права собственности за истцом на здание зимнего стадиона "Химик", расположенного по адресу: Московская область, г. Клин, Бородинский проезд, дом 96.

В качестве 3-го лица, не заявляющего самостоятельных требований, а впоследствии в качестве ответчика привлечен Комитет по управлению имуществом Клинского района Московской области. Также к участию в деле в качестве ответчика привлечена Московская областная регистрационная палата (т. 1 л.д. 1, 32, 80).

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно изменял исковые требования, в результате чего просил признать недействительной сделку, оформленную договором от 2 декабря 2002 года N 34, заключенную между ООО "ТЦ "Клин" и КУИ Клинского района о безвозмездной передаче недвижимого имущества - зимний стадион "Химик" и признать право собственности истца на данный объект недвижимости (т. 2 л.д. 31).

В качестве оснований заявленных требований истец ссылается на то, что им по договору купли-продажи от 23.08.99 г. было приобретено у ООО "ТЦ "Клин" спорное здание стадиона, поэтому последующая его безвозмездная передача в муниципальную собственность является неправомерной.

Решением Арбитражного суда Московской области от 14 июля 2003 года исковые требования удовлетворены, сделка, оформленная договором от 02.12.2002 г. N 34 между ООО "ТЦ "Клин" и Комитетом по управлению имуществом Клинского района о передаче в муниципальную собственность зимнего стадиона "Химик", признана недействительной, за истцом признано право собственности на данный объект недвижимости.

Решение основано на ст.ст. 218, 454, 550, 554, 555 ГК РФ, ч. 1 ст. 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 40, 45, 46 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" и мотивировано тем, что договор купли-продажи зимнего стадиона "Химик" от 23.08.99 г. является заключенным и действительным, в связи с чем, у истца на основании данного договора возникло право собственности на приобретенный объект недвижимости, в результате чего последующее распоряжение ООО "ТЦ "Клин" данным имуществом и передача его Комитету по управлению имуществом Клинского района является неправомерным. При этом суд отклонил доводы ответчиков об отсутствии государственной регистрации перехода права собственности на стадион к истцу, указав на то, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации продавец не вправе распоряжаться имуществом, поскольку покупатель является его законным владельцем.

Постановлением от 27 октября 2003 года апелляционной инстанции того же суда принятое решение оставлено без изменения.

Апелляционная инстанция, согласившись с выводами суда, указанными в решении, сослалась также на то, что договор купли-продажи стадиона от 23.08.99 г. содержит необходимые обозначения продаваемого имущества, позволяющие его определить (ст. 554 ГК РФ), данный договор не оспаривался и не был признан недействительным.

Законность вынесенных по делу решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284, Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации по кассационной жалобе Комитета по управлению имущество Клинского района Московской области, который считает, что при принятии обжалуемых судебных актов судами неправильно применены нормы материального и процессуального права, в с этим просит решение и постановление отменить и принять решение об отказе в удовлетворении иска.

По мнению заявителя кассационной жалобы, здание зимнего стадиона "Химик" еще при приватизации производственного объединения "Клинволокно" (прежний собственник объекта) как объект спортивного назначения подлежал передаче в муниципальную собственность. Нарушение судом норм процессуального права при принятии постановления, по мнению заявителя, выразилось в рассмотрении апелляционной инстанцией дела в отсутствии ответчиков ООО "ТЦ "Клин" и Администрации Клинского района.

В судебное заседание представитель заявителя кассационной жалобы, а также Администрации Клинского района, ООО "ТЦ "Клин", Московской областной регистрационной палаты не явились, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом. Московская регистрационная палата письменно просила рассмотреть кассационную жалобу без участия своего представителя, оставляя ее рассмотрение на усмотрение суда.

Представитель КРОСО "Авангард" в судебном заседании возражал против доводов кассационной жалобы, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, просил в удовлетворении кассационной жалобы отказать, указывая на то, что законность возникновения права собственности у ООО "ТЦ "Клин" на зимний стадион "Химки", приобретенный у производственного объединения "Клинволокно" подтверждена в судебном порядке. Пояснил также, что договор от 23.08.99 г. заключен в период, когда в Клинском районе еще не был создан государственный орган по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Выслушав явившегося представителя истца, обсудив доводы жалобы, изучив материалы дела, проверив, в порядке, предусмотренном положениями статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального права и норм процессуального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Из материалов дела следует, и судами обеих инстанций установлено, что КРОСО "Авангард" по договору купли-продажи недвижимости от 23.08.99 г. было приобретено у ООО "ТЦ "Клин" здание зимнего стадиона "Химик", 1965 года ввода в эксплуатацию, площадью 6 000 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г. Клин, Бородинский проезд, дом 96 (т. 1 л.д. 10-14). Передача стадиона истцу была осуществлена по акту от 23.08.99 г., договорная стоимость объекта перечислена продавцу (т. 1 л.д. 15, 61-63).

Право собственности ООО "ТЦ "Клин" на данный объект возникло на основании заключенного между ним и ОАО "Клинволокно" договора купли-продажи недвижимости от 31.12.97 г. N 80-042-7, действительность которого подтверждена судебными актами Арбитражного суда г. Москвы, вступившими в законную силу (т. 2 л.д. 2-9).

На основании постановления Администрации Клинского района Московской области от 11.11.02 г. N 2075, между ООО "ТЦ "Клин" и Комитетом по управлению имуществом Клинского района заключен договор N 34 от 02.12.02 г. (т. 1 л.д. 25-28) о безвозмездной передаче зимнего стадиона "Химик", расположенного по адресу: Московская область, г. Клин, Бородинский проезд, дом 96 в муниципальную собственность.

Судами первой и апелляционной инстанций обоснованно сделаны выводы о действительности договора купли-продажи недвижимости от 23.08.99 г., условия которого соответствуют гражданскому законодательству. Доводы ответчиков об отсутствии государственной регистрации договора от 23.08.99 г. в связи с чем, по их мнению, он является незаключенным, правомерно судами отклонены.

Договор продажи недвижимости не нуждается в государственной регистрации и вступает в силу (для продавца и покупателя) с момента его подписания, а государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности к покупателю, отсутствие такой государственной регистрации не может повлечь за собой недействительность самого договора продажи недвижимости, а порождает лишь то последствие, что до государственной регистрации покупатель не может распоряжаться приобретенным им объектом недвижимости.

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 года N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" дано разъяснение, согласно которому отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости (пункт 14).

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Спорное здание стадиона было передано ООО "ТЦ "Клин" по акту от 23.08.99 г. истцу, который пользовался этим имуществом с момента получения.

Продавец не вправе распоряжаться вещью, относительно которой заключен договор купли-продажи, при фактической передачи вещи покупателю, поскольку оно служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора купли-продажи, поэтому последующее распоряжение ООО "ТЦ "Клин" объектом недвижимости и заключение в отношении него договора купли-продажи с Комитетом по управлению имуществом Клинского района является неправомерным, а договор от 02.12.02 г. N 34 о передаче зимнего стадиона "Химик", заключенный с Комитетом, недействительным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Таким образом, судами обоснованно сделан вывод о возникновении у истца права собственности на спорое здание зимнего стадиона "Химик".

Довод заявителя кассационной жалобы о незаконной приватизации здания стадиона, которое в соответствии с постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" подлежало передаче в муниципальную собственность судом отклоняется, поскольку сделка по приватизации спорного объекта в судебном порядке не оспаривалась, а право собственности ООО "ТЦ "Клин" на здание стадиона возникло из договора купли-продажи 31.12.97 г. N 80-042-7, заключенного с ОАО "Клинволокно", действительность которого подтверждена судебными актами: решением от 25.01.2000 г. Арбитражного суда г. Москвы и постановлением апелляционной инстанции от 20.03.2000 г. по делу N А40-40286/99-40-407, оставленными без изменения постановлением ФАС МО от 31.05.2000 г.

Довод кассационной жалобы о рассмотрении апелляционной инстанцией дела в отсутствие ответчиков ООО "ТЦ "Клин" и Администрации Клинского района не может быть принят, поскольку в материалах дела имеются уведомления (т. 2 л.д. 84-88), свидетельствующие о том, что указанные лица были надлежащим образом извещены о времени и месте слушания дела (ст. 156 АПК РФ).

При таких обстоятельствах, выводы судов являются обоснованными, нормы материального права применены правильно, требования процессуального закона соблюдены, поэтому оснований, предусмотренных статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, в данном случае не усматривается.

С учетом изложенного и руководствуясь ст.ст. 274, 284, ст. 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение от 14 июля 2003 года и постановление апелляционной инстанции от 27 октября 2003 года Арбитражного суда Московской области по делу N А41-К1-1832/03 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации Клинского района Московской области - без удовлетворения.