Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 марта 2004 г. N КГ-А41/1310-04 Государственная регистрация права на земельный участок осуществляется при предоставлении данных о межевании его границ и кадастрового плана

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 12 марта 2004 г. N КГ-А41/1310-04

Клинское районное потребительское общество (далее - Клинское РАЙПО) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Московской областной регистрационной палате (далее - МОРП) с иском о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Клин, ул. Литейная, территория Центрального рынка, и об обязании МОРП зарегистрировать право собственности на данный участок за Клинским РАЙПО.

В качестве третьих лиц без самостоятельных требований к участию в деле привлечены Администрация Клинского района, Комитет по управлению имуществом Клинского района, Комитет по земельным ресурсам и земельному устройству Клинского района, Федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата" по Московской области (далее - ФГУ ЗКП по Московской области), ПБОЮЛ Нефедова В.Н., ПБОЮЛ Кирилина Г.Н., ПБОЮЛ Лютов А.Л., ООО ТП "Орбита", ООО "Автозапчасти"; в качестве заинтересованного лица - Ермаков С.А.

Исковые требования заявлены по основаниям статей 12, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и мотивированы тем, что спорный земельный участок находился в бессрочном пользовании Клинского РАЙПО с 1993 г.; право пользования истца данным участком подтверждено постановлением Арбитражного суда Московской области от 7.09.1995 г. по делу N К2-4156/95-51; в соответствии с положениями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации между истцом и Комитетом по управлению имуществом Клинского района заключен договор купли-продажи от 13.08.2002 г. земельного участка; Клинское РАЙПО обратилось к МОРП с заявлением о государственной регистрации этого договора и перехода права собственности на земельный участок, однако 27.02.2003 г. МОРП приостановило государственную регистрацию, а 30.03.2003 г. приняло решение об отказе в государственной регистрации, чем нарушены права и законные интересы Клинского РАЙПО.

Решением от 12 ноября 2003 года Арбитражного суда Московской области, оставленным без изменения постановлением от 20 января 2004 года того же суда, исковые требования удовлетворены: суд признал недействительным отказ МОРП в государственной регистрации сделки и права собственности на земельный участок общей площадью 23 594 кв.м с кадастровым номером 50-03010303-170 по адресу: Московская область, г. Клин, ул. Литейная, Центральный рынок; обязал МОРП зарегистрировать право собственности на данный земельный участок за Клинским РАЙПО.

Решение и постановлением мотивированы тем, что истец с 9.08.1994 г. владеет спорным земельным участком на праве бессрочного пользования; законность права пользования установлена постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Московской области от 7.09.1995 г. по делу N А41-К2-4156/95-51; истец в соответствии с требованиями ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" обязан переоформить право бессрочного пользования путем заключения договора аренды или приобретения в собственность земельного участка; право собственности на земельный участок перешло к истцу на основании договора купли-продажи от 13.08.2002 г., заключенного с Комитетом по управлению имуществом Клинского района; истец предоставил МОРП для регистрации прав собственности все необходимые документы согласно статьям 17, 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; спорный земельный участок прошел кадастровый учет с присвоением соответствующего кадастрового номера, регистрация данного участка за Клинским РАЙПО не нарушит прав и законных интересов третьих лиц.

В кассационной жалобе гражданин Ермаков С.А. считает, что принятые решении и постановление затрагивают его права и интересы, просит решение и постановление отменить, как принятые с нарушением норм материального права: статьи 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и норм процессуального права: статьи 71, пункта 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также в связи с несоответствием выводов, содержащих в обжалованных судебных актах, фактическим обстоятельствам дела.

В обоснование доводов кассационной жалобы Ермаков С.А указывает, в частности, на то, что истец не представил МОРП для государственной регистрации прав собственности Акт установления и согласования границ спорного земельного участка; истец представил МОРП не кадастровый план, а схему земельного участка; решением и постановлением затрагиваются права и законные интересы Ермакова С.А., как владельца земельного участка и объекта недвижимости, расположенных в пределах земельного участка, в отношении которого истец заключил договор купли-продажи от 13.08.2002 г. с Комитетом по управлению имуществом Клинского района и обратился за государственной регистрации прав собственности к МОРП; суд апелляционной инстанции не дал оценки обстоятельствам создания истцом препятствий Ермакову С.А. в пользовании земельным участком, исходя из последствий удовлетворения иска по настоящему делу.

В кассационной жалобе ФГУ ЗКП по Московской области просит решение и постановление отменить, как принятые с неправильным применением норм материального права, как то: неприменение закона, подлежащего применению - пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации; применение закона, не подлежащего применению - пункт 4 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; неправильное истолкование закона - пунктов 1, 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации; а также в связи с несоответствием выводов, содержащихся в обжалованных судебных актах, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам.

В качестве доводов кассационной жалобы ФГУ ЗКП по Московской области указывает, в частности, на необоснованность вывода суда обеих инстанций о том, что истец представил доказательства осуществления государственного кадастрового учета спорного земельного участка, поскольку кадастрового дела на земельный участок суду не представлялось, в журнале кадастровых номеров по Клинскому кадастровому района номер спорного земельного участка отсутствует, в Едином государственном реестре земель сведения об указанном участке не значатся.

В кассационной жалобе МОРП просит решение и постановление отменить и принят новый судебный акт, ссылаясь на то, что при вынесении судебных актов нарушены (неправильно применены) нормы материального права: пункт 2 статьи 2, пункт 1 статьи 13, пункт 1 статьи 17, пункты 1, 4 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; пункта 1 статьи 7 Федерального закона "О государственном земельном кадастре", пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации; а также в связи с несоответствием выводов суда обеих инстанций фактическим обстоятельствам дела и доказательствам.

В обоснование доводов кассационной жалобы МОРП ссылается, в частности, на то, что отказ истцу в государственной регистрации права собственности является правомерным; представленный истцом чертеж границ и наличие кадастрового номера земельного участка сами по себе не могут подтверждать проведение государственного кадастрового учета земельного участка; в Едином государственном реестре земель сведений о спорном земельном участке с номером 50-03-010303-170 отсутствуют; в договоре купли-продажи от 13.08.2002 г. N 83 и прилагаемому к нему чертежу границ земельного участка имеются расхождения в площади данного участка.

По мнению МОРП, суд первой и апелляционной инстанций не учел, что одним из условий государственной регистрации прав является отсутствие противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на конкретный объект недвижимого имущества, и в связи с этим не дал оценку тому обстоятельству, что ни в договоре купли-продажи от 13.08.2002 г., ни в прилагаемых к нему чертежах границ спорного земельного участка нет указаний о включении в площадь этого участка двух земельных участков, принадлежащих МУП "Тепловые сети" и гражданину Ермакову С.А.

В кассационной жалобе ООО ТП "Орбита" просит решение и постановление отменить, как принятые с нарушением норм материального права: пункта 3 статьи 35, пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; норм процессуального права: статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также в связи с несоответствием выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, фактическим обстоятельствам дела.

В частности, ООО ТП "Орбита" указывает на то, что суд обеих инстанций не дал надлежащей правовой оценки факту нахождения на спорном земельном участке 7-и объектов недвижимости, принадлежащих ТОО "Артем", ООО "Автозапчасти", ООО "Орбита", ПБОЮЛ Кириллиной Г.Н., ООО "Юпитер", ООО "Клинстекло"; этим лицам выданы свидетельства на право бессрочного пользования земельными участками, расположенными под объектами недвижимости, поэтому решение и постановление затрагивают интересы данных лиц, однако суд не привлек их в полном составе к участию в деле, что является основанием для отмены судебных актов.

В кассационной жалобе, поданной ПБЮОЛ Кирилиной Г.Н., ПБОЮЛ Лютовым, ПБОЮЛ Нефедовой В.И., ООО "Автозапчасти" просят отменить решения и постановления и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Вышеперечисленные заявители кассационной жалобы ссылаются на то, что при принятии решения и постановления судом обеих инстанций неправильно применены статьи 18, 19 Федерального закона от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не применены подлежащие применению статья 1, пункт 4 статьи 26 Федерального закона "О государственном земельном кадастре", статья 37 Земельного кодекса Российской Федерации; выводы, содержащиеся в обжалованных судебных актах, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела: удовлетворяя исковые требования, суд не принял во внимание, что регистрации прав собственности на весь спорный земельный участок ущемляет права собственников расположенных на нем объектов недвижимости, а именно их исключительно право на приватизацию земельных участков, находящихся под этими объектами.

Кроме того, по мнению заявителей кассационной жалобы, суд первой и апелляционной инстанций не дал надлежащей правовой оценки тому, что представленный истцом для государственной регистрации прав чертеж границ земельного участка не является кадастровым планом; поскольку договор купли-продажи спорного земельного участка заключен истцом после введения в действие Федерального закона "О государственном земельном кадастре" и Земельного кодекса Российской Федерации, правила осуществления государственного кадастрового учета, установленные в данных федеральных законах, подлежали применению при рассмотрении настоящего дела.

В судебном заседании представители Ермакова С.А., ФГУ ЗКП по Московской области, МОРП, ООО ТП "Орбита", ПБЮОЛ Кирилиной Г.Н., ПБОЮЛ Лютовым, ПБОЮЛ Нефедовой В.И., ООО "Автозапчасти" поддержали доводы кассационных жалоб, представитель истца, считая решение и постановление законными, просил в удовлетворении кассационных жалоб отказать; представители Администрации Клинского района, Комитета по управлению имуществом Клинского района, Комитета по земельным ресурсам, а также представители ПБОЮЛ Лютова А.Л., ПБОЮЛ Нефедовой В.Н., надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, для участия в нем не явились.

В отзыве на кассационную жалобу ФГУ ЗКП по Московской области, представленном от имени ООО ТП "Орбита", данное общество поддерживает изложенные в жалобе доводы и дополнительно указывает на то, что правилами о кадастровом учете, действующими до вступления в действие Федерального закона "О государственном земельном кадастре", предусматривалось обязательное отражение присвоенного земельному участку кадастрового номера в журнале кадастровых номеров; истец выписки из такого журнала, равно как и иных доказательств осуществления кадастрового учета в отношении спорного земельного участка суду не представил.

В отзыве также указывается, что земельный участок площадью 118 кв.м., принадлежащий ООО ТП "Орбита" на праве бессрочного пользования, прошел кадастровый учет с присвоением кадастрового номера, однако при принятии решения и постановления суд не принял во внимание, что данный участок находится в общих границах со спорным земельным участком, проданном истцу по договору от 13.08.2002 г.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав явившихся представителей истца, ответчика и 3-го лиц, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и норм процессуального права, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление подлежащими отмене в связи со следующим.

Удовлетворяя исковые требования, заявленные по настоящему делу, суд первой и апелляционной инстанций пришел к выводам о том, что отказ МОРП в государственной регистрации прав собственности Клинского РАЙПО на спорный земельный участок необоснован, поскольку истцом представлены все документы в соответствии с требованиями законодательства; регистрации права собственности на земельный участок не нарушает прав и законных интересов третьих лиц.

Суд кассационной инстанции не может признать данные выводы достаточно обоснованными.

При рассмотрении настоящего дела суд надлежащим образом не определил нормы законодательства, подлежащие применению.

Суд обеих инстанций не учел, что на момент заключения истцом договора купли-продажи земельного участка от 13.08.2002 г. и обращения к МОРП с заявлением о государственной регистрации 27.02.2003 г. действовали Федеральный закон "О землеустройстве" от 18.06.2001 г. N 78-ФЗ, Федеральный закон от 2.02.2000 г. N 28-ФЗ "О государственной земельном кадастре" и Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. N 136-ФЗ. Нормы данных федеральных законов подлежали применению при рассмотрении дела.

Согласно пункту 1 статьи 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и предоставляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиями, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 2.02.2000 г. N 28 "О государственной земельном кадастре" земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами; межевание земельного участка - мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности.

Таким образом, земельный участок как объект права собственности должен быть соответствующим образом индивидуализирован путем определения его размера, границ и местоположения. При этом территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством (п. 1 ст. 261 ГК РФ).

Поэтому, обращаясь к МОРП с заявлением о государственной регистрации прав собственности на земельный участок, истец должен был представить установленные законом документы, позволяющие индивидуализировать данный объект недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Согласно абзацу третьему статьи 1 Федерального закона от 2.02.2000 г. N 28 "О государственной земельном кадастре" кадастровый учет - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других участков.

В соответствии со статьей 14, пунктом 8 статьи 19 данного федерального закона момент определения возникновения земельного участка как объекта государственного кадастрового учета определен датой внесения соответствующей записи в Реестр.

В результате проведения кадастрового учета заявителям выдаются удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков, формируются кадастровые дела.

Суду первой и апелляционной инстанций следовало оценить соответствие представленного истцом для регистрации прав на земельный участок чертежа границ (том 1, л.д.21) указанным требованиям к проведению кадастрового учета, а также выяснить причину непредставления истцом выписки из Единого государственного реестра земель, учитывая, что одним из оснований отказа истцу в государственной регистрации права явилось заключение МОРП о том, что земельный участок не прошел кадастрового учета.

Кадастрового дела в отношении земельного участка истцом не представлено и судом не исследовалось.

Вывод судов обеих инстанций о том, что наличие кадастрового номера N 50-03-010303-170 земельного участка, за регистрацией которого истец обратился к ответчику, свидетельствует о прохождении кадастрового учета данного участка до введения в действие Федерального закона от 2.02.2000 г. N 28 "О государственной земельном кадастре" и такой учет является юридически значимым, нельзя признать обоснованным.

Данный вывод сделан без учета положений пункта 4 статьи 26 указанного федерального Закона, а также того обстоятельства, что приложенный к договору купли-продажи чертеж границ земельного участка составлен в апреле 2000 года и поэтому не может подтверждать соответствие учетных данных о земельном участке по состоянию на момент обращения истца в МОРП, а именно на 27.02.2003 г.

Кроме того, из материалов дела не усматривается наличие у истца объективных препятствий для прохождения кадастрового учета в отношении земельного участка в установленном действующим законодательством порядке после заключения договора купли-продажи от 13.08.2002 г. N 83 и до обращения в МОРП.

В соответствии с требованиями пункта 2 статьи 19 Федерального закона от 2.02.2000 г. N 28 "О государственной земельном кадастре" одним из обязательных условий проведения государственного кадастрового учета, является представление правообладателем документов о межевании земельных участков.

При этом пунктом 3 статьи 20 данного федерального Закона установлено, что в проведении кадастрового учета земельных участков должно быть отказано в случае, если при межевании земельных участков, в отношении которых должен проводится государственный кадастровый учет, нарушены права смежных землепользователей.

Истцом документов о межевании земельных участков, являющихся смежными по отношению к земельному участку, расположенному по адресу: Московская область, г. Клин, ул. Литейная, территория Центрального рынка, не представлено.

В этой связи суду обеих инстанций следовало дать надлежащую правовую оценку имеющимся в материалах дела доказательствам о том, что на земельном участке, за регистрацией которого истец обратился в МОРП, расположены объекты недвижимости, принадлежащие на законных основаниях третьим лицам, в частности: Ермакову С.А. (Свидетельство о регистрации права; том 1, л.д.19), ПБОЮЛ Лютову А.Л. (Свидетельство о регистрации права, том 1, План земельного участка на 17.12.2002 г.; л.д.88, 90, 93), ООО "Автозапчасти" (Свидетельство о регистрации права, чертеж земельного участка; том 1, л.д.96, 97, 99, 101, 104), ПБОЮЛ Кирилиной Г.Н. (свидетельство о регистрации права, План земельного участка; том 1, л.д. 107, 108), ООО ТП "Орбита" (свидетельство о регистрации права; том 2, л.д.64).

При этом Планы земельных участков, расположенных под объектами недвижимости, принадлежащими ПБОЮЛ Лютову А.Л., ООО "Автозапчасти" датированы 17.12.2002 г., то есть более поздней датой, чем дата составления чертежа земельного участка, представленного истцом в МОРП в качестве кадастрового плана; из этих планов усматривается, что объекты недвижимости могут быть расположены на земельных участках, смежных с земельным участком Центрального рынка.

Однако в чертеже земельного участка, представленного истцом на государственную регистрацию права в МОРП, каких-либо отметок о размежевании и согласовании границ участка с другими землепользователями не содержится.

Одним из оснований отказа истцу в регистрации права собственности на земельный участок явились противоречия в размере площади этого участка.

По мнению истца, разница в площади объяснима и может быть устранена путем вычета площадей двух земельных участков, находящихся в пользовании других лиц.

Между тем суду обеих инстанций следовало исходить из того, что при обращении с заявлением о регистрации прав собственности на земельный участок его площадь должна подтверждаться в установленном порядке, в частности, данными государственного кадастрового учета, позволяющими установить точное соответствие заявленной площади земельного участка с привязкой на местности.

В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель приобретает объекта недвижимости приобретает право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Поэтому суд не учел, что третьи лица, владеющие на праве собственности зданиями, сооружениями и иной недвижимостью, расположенной на земельном участке по адресу: Московская область, г. Клин, ул. Литейная, территория Центрального рынка и смежных участках, могут являться обладателями права фактического пользования части земельного участка, находящейся под соответствующим объектом недвижимости.

В этой связи суду следовало дать оценку представленному истцом чертежу земельного участка, принимая во внимание отсутствие в нем сведений о межевании границ смежных земельных участков.

Государственная регистрация права собственности на весь земельный участок в отсутствие данных о межевании его границ может привести к нарушению прав и законных интересов третьих лиц - собственников недвижимости, расположенной на этом участке.

Поэтому в целях правильного рассмотрения настоящего дела суду следовало надлежащим образом установить круг лиц, чьи права и законные интересы могут быть затронуты принятием решения по существу, и привлечь их к участию в деле.

В данной связи суду также надо было истребовать от компетентных органов ситуационный план земельного участка, а при необходимости, обсудить вопрос о проведении по делу соответствующего вида землеустроительной экспертизы.

С учетом изложенных обстоятельств обжалуемые решение и постановление не могут быть признаны законными и обоснованными, в связи с чем они подлежат отмене, а дело для устранения допущенных нарушений - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует правильно определить нормы материального права, подлежащие применению; дать оценку отказу МОРП в регистрации права с учетом положений законов и иных правовых актов, регулирующих порядок и условия оборота земельных участков; привлечь к участию в деле всех лиц, чьи прав и законные интересы могут быть затронуты в результате рассмотрения дела по существу; на основе установленного, при правильном применении норм материального права, с соблюдением норм процессуального права вынести законное, обоснованное и мотивированное решение.

С учетом изложенного и руководствуясь ст.ст. 274, 284, 286, п. 3 ч. 1 ст. 287, ч.ч. 1-3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение от 12 ноября 2003 года и постановление апелляционной инстанции от 20 января 2004 года Арбитражного суда Московской области по делу N А41-К2-8160/03 отменить, дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.