Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 31 июля 2014 г. N Ф07-5230/14 по делу N А21-8193/2013

31 июля 2014 г.

Дело N А21-8193/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 июля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе

председательствующего Кадулина А.В.,

судей Захаровой М.В., Ракчеевой М.А.,

при участии от администрации городского округа "Город Калининград" Копчикова А.Н. (доверенность от 25.03.2014), от общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис-Жилстрой" Минченко А.И. (доверенность от 30.04.2014),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области и общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис-Жилстрой" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2014 по делу N А21-8193/2013 (судьи Барканова Я.В., Серикова А.И., Тимухина И.А.),

установил:

администрация городского округа "Город Калининград", место нахождения: 236006, г. Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН 1023900770222 (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, место нахождения: 236006, г. Калининград, ул. Генерала Соммера, д. 27, ОГРН 1043902855446 (далее - Управление Росреестра), от 23.07.2013 N 01/278/2013-081 в государственной регистрации прекращения права аренды общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис-Жилстрой" на земельный участок площадью 3,2041 га, с кадастровым номером 39:15:110843:0045, расположенный по адресу: г. Калининград, Брусничная ул.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Мегаполис-Жилстрой", место нахождения: 236000, г. Калининград, ул. Лейтенанта Яналова, д. 2, ОГРН 1023900783796 (далее - ООО "Мегаполис-Жилстрой"), общество с ограниченной ответственностью "ЭкономИнвестСтрой", место нахождения: 23623, г. Калининград, ул. Никитина, д. 24, ОГРН 1123926069618 (далее - ООО "ЭкономИнвестСтрой").

Решением суда от 23.12.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением апелляционного суда от 10.04.2014 решение суда первой инстанции от 23.12.2013 отменено, заявленные требования удовлетворены.

В кассационных жалобах Управление Росреестра и ООО "Мегаполис-Жилстрой" просят отменить постановление от 22.10.2012 и оставить в силе решение от 23.12.2013, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель ООО "Мегаполис-Жилстрой" поддержал доводы, изложенные в кассационных жалобах, а представитель Администрации, ссылаясь на их необоснованность просил оставить жалобы без удовлетворения.

Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы города Калининграда - мэра города от 13.10.2006 N 2383 "О предоставлении ООО "Мегаполис-Жилстрой" земельного участка под строительство квартала многоэтажных многоквартирных домов с объектами соцкультбыта и автостоянками по ул. Брусничной в Октябрьском районе" Администрация (арендодатель) и ООО "Мегаполис-Жилстрой" (арендатор) заключили договор аренды от 20.10.2006 N 008278 (далее - договор аренды), в соответствии с которым арендатору передан в аренду земельный участок из земель поселений площадью 3,2041 га, с кадастровым номером 39:15:110843:0045, расположенный по адресу: г. Калининград, Брусничная ул., для использования под строительство квартала многоэтажных многоквартирных домов с объектами соцкультбыта и автостоянками, сроком до 13.10.2011 (с учетом дополнительных соглашений к договору аренды).

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

Администрация уведомлением от 18.02.2013 N 399/и сообщила ООО "Мегаполис-Жилстрой" об отказе от договора аренды в связи с истечением срока его действия.

Администрация 10.06.2013 представила в Управление Росреестра документы, необходимые для прекращения записи в ЕГРП о праве аренды ООО "Мегаполис-Жилстрой" на земельный участок с кадастровым номером 39:15:110843:0045.

Управление Росреестра письмом от 23.07.2013 N 01/278/2013-081 сообщило Администрации об отказе в государственной регистрации, указав, что данный раздел ЕГРП содержит актуальные записи о договорах долевого участия в строительстве, а также об ипотеке в силу закона, залогодержателями по которой являются участники долевого строительства, поскольку спорный земельный участок предоставлен под строительство многоквартирного жилого дома, в составе которого находятся объекты долевого строительства,

Администрация оспорила указанный отказ в арбитражный суд.

Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал, признав отказ регистрирующего органа соответствующим действующему законодательству.

Суд апелляционной инстанции решение суда отменил и требования Администрации удовлетворил. При этом суд исходил из следующего.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Пунктом 2 статьи 23 Федерального закона 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) определено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из названных положений ЖК РФ и Закона о регистрации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ), и согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Таким образом, с учетом приведенных норм права с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, Администрация утрачивает право на распоряжением им.

Судом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 39:15:110843:0045 построены и введены в эксплуатацию восемь многоквартирных жилых домов; произведена регистрация права собственности различных лиц на объекты долевого строительства, в связи с этим апелляционный суд признал, что на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность.

Кассационная инстанция считает указанные выводы апелляционного суда ошибочными.

Согласно пункту 1.1 договора аренды земельный участок был предоставлен ООО "Мегаполис-Жилстрой" для строительства квартала многоэтажных многоквартирных домов, состоящего из восьми жилых домов, которые должны строиться поэтапно.

Материалами дела подтверждается и признается лицами, участвующими в деле, что построенные ООО "Мегаполис-Жилстрой" жилые дома вводились в эксплуатацию по мере завершения их строительства. Соответственно, права на помещения, расположенные в указанных домах также регистрировались по мере ввода домов в эксплуатацию. Однако с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме первой очереди строительства не могло возникнуть право общей долевой собственности на весь земельный участок, предоставленный для строительства, поскольку такой участок целиком не являлся необходимым для эксплуатации данного жилого дома, а сохранил свое первоначальное назначение - строительство квартала жилых домов.

В данном случае право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах на земельные участки, на которых расположены такие дома, возникнет в соответствии со статьей 16 Закона N 189-ФЗ с момента формирования земельного участка, необходимого для эксплуатации конкретного жилого дома, и его государственного кадастрового учета.

Между тем указанные выводы апелляционного суда не привели к принятию незаконного постановления.

Поскольку ООО "Мегаполис-Жилстрой" после истечения срока действия договора аренды продолжало пользоваться арендуемым земельным участком с согласия арендодателя, следовательно, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 610 ГК РФ Администрация как арендодатель в любое время могла отказаться от договора аренды заблаговременно предупредив об этом арендатора.

Поскольку цель договора аренды (строительство комплекса из восьми многоквартирных жилых домов) была достигнута Администрация правомерно отказалась от договора аренды.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Таким образом, договор аренды считается расторгнутым в связи с правомерным отказом Администрации от его исполнения, соответственно, право аренды земельного участка прекратилось.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

Следовательно, прекратился залог права аренды указанного земельного участка, наличие которого было названо Управлением Росреестра в качестве основания для отказа в государственной регистрации.

При таких обстоятельствах у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации, оспариваемый Администрацией отказ является незаконным.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2014 по делу N А21-8193/2013 оставить без изменения, а кассационные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Калининградской области и общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис-Жилстрой" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

М. В. Захарова М.А. Ракчеева