Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 8 августа 2014 г. N Ф07-5107/14 по делу N А56-63940/2013

08 августа 2014 г.

Дело N А56-63940/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 августа 2014 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Ракчеевой М.А. и Сапоткиной Т.И.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Короть Т.Н. (доверенность от 14.01.2014), Вишневской М.В. (доверенность от 25.12.2013), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу Нефедовой И.С. (доверенность от 26.12.2013), от закрытого акционерного общества "Дети" Файзулиной А.А. (доверенность от 20.08.2013),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2014 по делу N А56-63940/2013 (судьи Барканова Я.В., Серикова И.А., Тимухина И.А.),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - КУГИ), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931 (далее - Управление Росреестра), от 04.10.2013 в государственной регистрации договора от 25.01.2013 N 02-А005017 аренды нежилого помещения 10-Н площадью 477,2 кв.м с кадастровым номером 78:5517:0:8:10, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Просвещения, д. 23, лит. А, а также об обязании Управления Росреестра зарегистрировать названный договор аренды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "Дети", место нахождения: 194356, Санкт-Петербург, пр. Просвещения, д. 23, лит. А, ОГРН 1027801561842 (далее - Общество).

Суд первой инстанции решением от 30.12.2013 (судья Чуватина Е.В.) отказал в удовлетворении заявленных требований.

Апелляционный суд постановлением от 17.04.2014 отменил решение от 30.12.2013 и удовлетворил требования КУГИ.

В кассационной жалобе Управление Росреестра, ссылаясь на нарушение апелляционным судом норм материального и процессуального права, просит отменить постановление от 17.04.2014 и оставить в силе решение от 30.12.2013.

Податель жалобы указывает на следующее: апелляционный суд сделал неправильный вывод о том, что льготный порядок заключения договоров аренды на новый срок может быть применим договорам, заключенным до вступления в силу Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ); разъяснения, приведенные в пунктах 1, 2 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление ВАС РФ N 73), касаются договоров аренды государственного или муниципального имущества, возобновленных на неопределенный срок, в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в то время как оспариваемый отказ вынесен в отношении договора аренды, заключенного на новый срок; применительно к договорам, срок действия которых истек, положения статьи 621 ГК РФ не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях; частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ определен общий порядок заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества - по итогам торгов, а положения части 9 названной статьи могут применяться только к договорам аренды, заключенным в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 этой же статьи.

В отзыве на кассационную жалобу КУГИ просит оставить постановление апелляционного суда без изменения, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра поддержал доводы жалобы, а представители КУГИ и Общества просили отказать в удовлетворении жалобы, считая ее доводы необоснованными.

Законность обжалуемого постановления проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, во исполнение распоряжения КУГИ от 21.07.2005 N 1059 КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 21.07.2005 N 02-А004487 аренды нежилого помещения 10-Н площадью 477,2 кв.м с кадастровым номером 78:5517:0:8:10, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Просвещения, д. 23, лит. А, для использования под нежилые цели сроком на три года.

Дополнительным соглашением от 20.08.2008 N 1 стороны продлили срок действия договора от 21.07.2005 N 02-А004487 до 19.08.2011.

Договор аренды от 21.07.2005 N 02-А004487 и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном порядке. В дальнейшем названный договор был возобновлен на неопределенный срок.

На основании распоряжения КУГИ от 25.01.2013 N 36-рк "Об использовании объекта недвижимости по адресу: Санкт-Петербург, пр. Просвещения, д. 23, лит. А" КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) подписали новый договор от 25.01.2013 N 02-А005017 аренды названного нежилого помещения для использования под нежилые цели.

Пунктом 1.3 данного договора установлено, что он действует с момента государственной регистрации по 24.01.2023, а в пункте 6.9 указано, что договор аренды от 21.07.2005 следует считать расторгнутым с 25.01.2013.

КУГИ 24.06.2013 обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 25.01.2013 N 02-А005017.

Управление Росреестра 22.08.2013 уведомило КУГИ о приостановлении на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственной регистрации договора аренды от 25.01.2013 N 02-А005017 на 1 месяц, сославшись на следующее.

В нарушение требований статьи 17 Закона N 122-ФЗ КУГИ не представил на регистрацию документы, подтверждающие, что указанный договор заключен в соответствии с требованиями части 1 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, то есть по результатам торгов. Так как ранее действовавший договор был заключен не по результатам торгов, то государственная регистрация нового договора, подписанного с Обществом без проведения торгов, осуществлена быть не может.

Поскольку КУГИ не представил в регистрирующий орган документы, подтверждающие соблюдение при заключении договора аренды от 25.01.2013 N 02-А005017 требований статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, Управление Росреестра 04.10.2013 уведомило заявителя об отказе в государственной регистрации названного договора аренды на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ.

КУГИ, считая, что Управление Росреестра незаконно отказало ему в государственной регистрации названного договора аренды, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имуществом и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 5 статьи 131 ГК РФ, пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, в силу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемые решения и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии предусмотренных названными нормами права оснований для удовлетворения заявления Общества, исходя из следующего.

Пунктом 2 статьи 16 и пунктом 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что к заявлению о регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, которые должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав; если иное не установлено названным Законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Абзацами 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Частью 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Суд первой инстанции указал, что положения части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ регламентируют порядок заключения договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок без проведения конкурса или аукциона по истечении срока действия ранее действовавшего договора аренды, который был заключен по результатам проведения конкурса или аукциона на право заключения таких договоров.

Поскольку представленный на регистрацию договор аренды подписан сторонами без проведения торгов в порядке оформления на новый срок арендных отношений, ранее возникших на основании договора аренды от 21.07.2005 N 02-А004487, который также был заключен без проведения торгов, то есть не в соответствии с требованиями части 1 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, оснований для применения положений части 9 этой же статьи не имеется, а следовательно, Управление Росреестра правомерно отказало в государственной регистрации сделки, нарушающей требования статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.

Апелляционный суд признал приведенные выводы суда первой инстанции ошибочными, отменил решение от 30.12.2013 и удовлетворил требования КУГИ.

Апелляционный суд исходил из следующего.

В пунктах 1, 2 и 3 Постановления ВАС РФ N 73 разъяснено, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ). Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Оценив указанные правовые механизмы защиты нарушенного права, апелляционный суд пришел к выводу о том, что предусмотренный частью 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ льготный порядок заключения договоров аренды на новый срок без применения торгов может применяться для добросовестных арендаторов и в том случае, если предыдущий договор аренды был заключен до вступления в силу статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ без проведения торгов.

Апелляционный суд посчитал, что поскольку договор аренды от 21.07.2005 нежилого помещения, находящегося в собственности Санкт-Петербурга, был заключен в период, когда не требовалось проведение торгов, и Общество является добросовестным арендатором, заключение с ним договора от 25.01.2013 аренды того же помещения на новый срок (10 лет) не противоречит требованиям статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ,и у Управления Росреестра не было законных оснований для отказа в государственной регистрации этого договора.

Кассационная инстанция считает, что приведенные выводы апелляционного суда не соответствуют нормам материального права.

Положения статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ направлены на обеспечение равного доступа к государственному (муниципальному) имуществу в условиях конкуренции. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок не является исключительным и с момента вступления в силу названного Закона реализуется с соблюдением требований, установленных статьей 17.1 этого Закона.

Как следует из буквального толкования части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, а также систематического толкования всех положений названной статьи, необходимым условием реализации права добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса, аукциона является заключение первоначального договора (срок действия которого истек) в соответствии с порядком, предусмотренным частями 1 и 3 этой же статьи, то есть по результатам проведения конкурсов и аукционов на право заключения таких договоров.

В пункте 4.1 Постановления ВАС РФ N 73 указано, что в силу части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации. Таким образом, при толковании данных норм Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обратил внимание на необходимость заключения первоначального договора (срок действия которого истек) в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.

Разъяснения, приведенные в пунктах 1-3 Постановления ВАС РФ N 73, касаются возможности возобновления на неопределенный срок договора аренды, заключенного до вступления в силу Закона N 135-ФЗ, и права добросовестного арендатора по такому договору требовать перевода на него прав и обязанностей арендатора по новому договору, заключенному на торгах. В названных пунктах Постановления ВАС РФ N 73 не дано толкования, из которого можно сделать вывод, что с добросовестным арендатором по договору, заключенному до вступления в силу Закона N 135-ФЗ без проведения торгов, можно заключить договор аренды на новый срок.

Поскольку прежний договор аренды от 21.07.2005 был заключен сторонами без проведения торгов и до вступления в действие статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, то договор аренды на новый срок не мог быть заключен с Обществом без проведения конкурса или аукциона.

Договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный с нарушением требований статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ является ничтожной сделкой. Как разъяснено в пункте 1 Постановления ВАС РФ N 73, является ничтожной сделкой и договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов. Такие сделки посягают на публичные интересы и права и охраняемые законом интересы третьих лиц, которые вправе получит в аренду государственное и муниципальное имущество, приняв участие в конкурсе или аукционе.

Ссылка КУГИ на принцип эффективности использования государственного имущества и на необходимость обеспечения стабильности деятельности добросовестных участников гражданского оборота необоснованно принята во внимание апелляционным судом при решении вопроса о соответствии договора аренды от 25.01.2013 требованиям статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ. Толкование этой нормы должно быть единообразным для всех участников гражданского оборота и не зависеть от того, каким образом органы государственной власти понимают принцип эффективности использования государственного имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 13 Закона N 122-ФЗ регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверить законность сделки.

Управление Росреестра, установив, что на регистрацию представлены документы, не соответствующие требованиям законодательства, на основании абзаца 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ правомерно отказало в государственной регистрации договора аренды от 25.01.2013.

При таком положении суд первой инстанции правильно отказал в удовлетворении требований КУГИ о признании незаконным оспариваемого отказа Управления Росреестра.

Поскольку у апелляционного суда не было законных оснований для отмены решения от 30.12.2013, постановление от 17.04.2014 следует отменить, а решение от 30.12.2013 оставить в силе.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2014 по делу N А56-63940/2013 отменить.

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.12.2013 оставить в силе.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

М.А. Ракчеева Т.И. Сапоткина