Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 апреля 2011 г. N Ф07-1821/11 по делу N А21-3225/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 апреля 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Сапоткиной Т.И.,

при участии от Пашковской Н.А. - Штадлер И.Н. (доверенность от 16.06.2009), от общества с ограниченной ответственностью "Светловский рынок" Добральской Г.Н. (доверенность от 10.03.2011),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Пашковской Натальи Алексеевны на решение Арбитражного суда Калининградской области от 19.08.2010 (судья Сычевская С.Н.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2010 (судьи Тимухина И.А., Барканова Я.В., Желтянникова В.И.) по делу N А21-3225/2010,

установил

Индивидуальный предприниматель Пашковская Наталья Алексеевна обратилась в Арбитражный суд Калининградской области со следующими требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ):

- признать незаконными действия администрации муниципального образования "Светловский городской округ" (далее - Администрация), выразившиеся в отказе заключить с заявителем договор аренды земельного участка площадью 12 367 кв.м с кадастровым номером 39:18:01-00-26:0063, расположенного по адресу: город Светлый, ул. Л. Чайкиной, дом 13, с множественностью лиц на стороне арендатора;

- обязать Администрацию заключить договор аренды указанного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Светловский рынок" (далее - ООО "Светловский рынок"), индивидуальные предприниматели Гулевский Александр Вячеславович, Мурлян Людмила Николаевна, Касаткина Марина Адольфовна, Хромова Елена Ивановна, Борисевич Ольга Леонидовна, Рыжиков Александр Михайлович, Гребеник Галина Ивановна, Агакишиева Надежда Ивановна. Предприниматели поддержали требования Пашковской Н.А.

Решением от 19.08.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 21.12.2010, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе Пашковская Н.А. просит отменить принятые по делу решение и постановление и удовлетворить заявленные требования, ссылаясь на нарушение судами норм материального права.

Податель жалобы указывает следующее: суды сделали неправильный вывод о том, что препятствием для заключения договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора является наличие договора от 04.09.2006 аренды того же участка, заключенного Администрацией и ООО "Светловский рынок"; на момент заключения данного договора на земельном участке находились объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности заявителю и третьим лицам, поэтому договор аренды от 04.09.2006, заключенный только с ООО "Светловский рынок" на стороне арендатора и не предусматривающий потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора, противоречит пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и является ничтожной сделкой, не влекущей правовых последствий и не требующей признания ее таковой в судебном порядке; договор аренды земельного участка, на котором находятся объекты недвижимости, принадлежащие заявителю и третьим лицам, может быть заключен только с множественностью лиц на стороне арендатора.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Светловский рынок", считая принятые по делу судебные акты законными и обоснованными, просит оставить их без изменения, а жалобу Пашковской Н.А. - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Пашковской Н.А. поддержал доводы жалобы, а представитель ООО "Светловский рынок" - доводы, приведенные в отзыве на нее.

Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, индивидуальные предприниматели Пашковская Н.А., Гулевский А.В., Мурлян Л.Н., Касаткина М.А., Хромова Е.И., Борисевич О.Л., Рыжиков А.М., Гребеник Г.И., Агакишиева Н.И., являясь собственниками объектов недвижимости - торговых рыночных павильонов, расположенных на земельном участке общей площадью 12 367 кв.м с кадастровым номером 39:18:01-00-26:0063 по адресу: Калининградская область, город Светлый, ул. Лизы Чайкиной, 13, обратились 01.02.2010 к главе муниципального образования "Светловский городской округ" с заявлением о предоставлении им в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации указанного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. К заявлению названные лица приложили копии паспортов, свидетельств о государственной регистрации их в качестве индивидуальных предпринимателей, выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) на 9 объектов недвижимости и кадастровый паспорт указанного земельного участка (т.1, л.д. 10).

Глава муниципального образования "Светловский городской округ" письмом от 17.02.2010 N 15/464-1 отказал названным лицам в заключении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. В обоснование отказа указано на необходимость представить заявления от остальных собственников строений и сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, а также сообщить срок аренды.

Полагая, что отказ Администрации в предоставлении земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора является незаконным, нарушающим ее исключительное право, предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, Пашковская Н.А. обратилась в суд с настоящими требованиями.

По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявления, посчитав, что Администрация правомерно отказала в заключении договора аренды названного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, поскольку с заявлением о заключении такого договора обратились не все собственники объектов недвижимости, расположенных на данном участке. Суд также указал, что препятствием для заключения названного договора является наличие действующего договора аренды испрашиваемого участка, заключенного 04.09.2006 Администрацией и ООО "Светловский рынок".

Апелляционный суд пришел к выводу, что Администрация, отказывая в заключении договора аренды, неправомерно указала на необходимость представить заявления от остальных собственников объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемом участке. Тем не менее апелляционный суд поддержал вывод суда первой инстанции, что договор аренды от 04.09.2006, заключенный Администрацией и ООО "Светловский рынок", является препятствием для заключения договора аренды этого участка с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом того, что ООО "Светловский рынок" возражает против заключения договора на иных условиях. Апелляционный суд также указал, что к заявлению предпринимателей от 01.02.2009 не были приложены документы, установленные пунктом 5 Перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 30.10.2007 N 370 (далее - Перечень документов).

Кассационная инстанция считает, что вывод судов первой и апелляционной инстанций о невозможности предоставления испрашиваемого земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора при наличии договора аренды от 04.09.2006 сделан с неправильным применением норм материального права.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

В силу пункта 3 указанной статьи, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено названным Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Согласно пункту 19 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление ВАС РФ N 11) при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как видно из материалов дела, на спорном земельном участке, сформированном как неделимый объект недвижимости, на момент заключения договора аренды 04.09.2006 с ООО "Светловский рынок" находилось несколько объектов недвижимости, принадлежащих разным лицам, в том числе предпринимателям Пашковской Н.А. (свидетельство о государственной регистрации права собственности на павильон N 26 от 16.02.2006 серии 39-АА N 347869, в дальнейшем погашенное в связи с регистрацией 24.11.2008 права собственности на тот же павильон после его реконструкции), Рыжикову А.М. (свидетельство о государственной регистрации права на павильон N 13 от 04.12.2002 серии 39-АА N 125220), Гулевскому А.В. (свидетельство о государственной регистрации права на павильон N 15 от 01.07.2004 серии 39-АА N 223923), Гребеник Г.И. (свидетельство о государственной регистрации права на павильон N 18 от 09.06.2005 серии 39-АА N 306008), Агакишиевой Н.И. (свидетельство о государственной регистрации права на павильон N 12 от 27.07.2005 серии 39-АА N 306374), Мурлян Л.Н. (свидетельство о государственной регистрации права общей долевой собственности на павильон N 17 от 03.11.2005 серии 39-АА N 332344), Касаткиной М.А. (свидетельство о государственной регистрации права общей долевой собственности на павильон N 17 от 03.11.2005 серии 39-АА N 332343).

В силу пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации обязательным условием приобретения каждым из собственников объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, права аренды этого участка является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно пояснениям представителя ООО "Светловский рынок" в судебном заседании кассационной инстанции на момент заключения с ООО "Светловский рынок" договора от 04.09.2006 аренды указанного участка в целях эксплуатации городского рынка на срок до 04.07.2055 в собственности названного общества не имелось никаких объектов недвижимости. Данное общество приобрело право собственности на три торговые галереи, расположенные на указанном участке, только в 2009 году (свидетельства о государственной регистрации права собственности от 09.07.2009 серии 39-АА N 717266, от 24.06.2009 серии 39-АА N 706848 и 706849).

Договор аренды от 04.09.2006 заключен только с одним лицом на стороне арендатора и не содержит условия о потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора. К тому же ООО "Светловский рынок" возражает против изменения условий этого договора и присоединения других собственников объектов недвижимости к договору на стороне арендатора.

При таком положении следует признать, что договор от 04.09.2006 не соответствует требованиям пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а следовательно, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой.

Наличие ничтожного договора не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявления собственников объектов недвижимости, расположенных на указанном земельном участке, в заключении с ними договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в целях реализации ими права, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких собственников объектов недвижимости или помещений, расположенных на этом участке, так и одного из них. Поэтому для заключения такого договора не требуется представлять заявления от всех собственников названных объектов.

Ссылка апелляционного суда на то, что предприниматели при обращении с заявлением от 01.02.2010 о заключении с ними договора аренды названного участка не представили документы, предусмотренные пунктом 5 Перечня документов, не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявления. Данным пунктом предусмотрено представление выписки из ЕГРП о правах на приобретаемый участок. Между тем Администрация располагала сведениями о наличии договора аренды спорного участка, поскольку является арендодателем по данному договору.

Ввиду изложенного у судов обеих инстанций не было предусмотренных статьей 198 АПК РФ оснований для отказа в удовлетворении требования Пашковской Н.А. о признании недействительным отказа Администрации в заключении с ней договора аренды названного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Следовательно, принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а заявление Пашковской Н.А. - удовлетворению.

По смыслу пункта 4 Постановления ВАС РФ N 11 в случае признания в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации незаконным действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, связанного с реализацией заявителем прав, предусмотренных статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора (аренды или купли-продажи) и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.

Поскольку оспариваемый отказ Администрации как не соответствующий Земельному кодексу Российской Федерации и нарушающий права и законные интересы Пашковской Н.А. в сфере предпринимательской деятельности является незаконным, в качестве меры восстановления нарушенного права по правилам пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ Администрации надлежит в месячный срок подготовить и направить в адрес заявителя проект договора аренды названного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Выполнение такой обязанности исполнительным органом государственной власти и органом местного самоуправления, обладающими правом предоставлять соответствующие земельные участки, предусмотрено пунктом 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В связи с принятием настоящего постановления и по правилам статьи 110 АПК РФ с Администрации в пользу Пашковской Н.А. надлежит взыскать 400 руб. судебных расходов по заявлению, апелляционной и кассационной жалобам.

Ввиду того, что Пашковская Н.А. при подаче кассационной жалобы уплатила государственную пошлину в большем размере, чем установлено статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, ей надлежит возвратить из федерального бюджета 1900 руб., излишне уплаченных по чеку-ордеру Сбербанка России от 06.12.2010.

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда Калининградской области от 19.08.2010 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2010 по делу N А21-3225/2010 отменить.

Признать незаконными как не соответствующие статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации действия администрации муниципального образования "Светловский городской округ", выразившиеся в отказе заключить договор аренды земельного участка площадью 12 367 кв.м с кадастровым номером 39:18:01-00-26:0063, расположенного по адресу: город Светлый, ул. Л. Чайкиной, дом 13, с множественностью лиц на стороне арендатора.

Обязать администрацию муниципального образования "Светловский городской округ" в месячный срок подготовить проект договора аренды названного участка с множественностью лиц на стороне арендатора и направить его индивидуальному предпринимателю Пашковской Наталье Алексеевне.

Взыскать с администрации муниципального образования "Светловский городской округ" в пользу индивидуального предпринимателя Пашковской Натальи Алексеевны 400 руб. судебных расходов по заявлению, апелляционной и кассационной жалобам.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Пашковской Наталье Алексеевне из федерального бюджета 1900 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе, излишне уплаченных по чеку-ордеру Сбербанка России от 06.12.2010.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

А.В. Кадулин Т.И. Сапоткина