Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 июня 2011 г. N Ф07-3728/11 по делу N А66-5571/2010

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 июня 2012 г. N Ф07-3728/11 по делу N А66-5571/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 июня 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Константинова П.Ю. и Сапоткиной Т.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Акопяна Хачатура Павловича на решение Арбитражного суда Тверской области от 02.12.2010 (судья Романова Е.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2011 (судьи Ралько О.Б., Виноградова Т.В., Потеева А.В.) по делу N А66-5571/2010,

установил

Индивидуальный предприниматель Акопян Хачатур Павлович обратился в Арбитражный суд Тверской области с требованием о признании незаконными действий администрации города Кимры Тверской области (далее - Администрация) и Комитета по управлению имуществом города Кимры Тверской области (далее - Комитет), выразившихся в отказе согласовать акт границ и утвердить схему расположения на кадастровой карте земельного участка площадью 2300 кв.м, находящегося по адресу: Тверская область, г. Кимры, ул. Урицкого, д. 12.

Решением от 02.12.2010, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 10.02.2011, в удовлетворении заявления отказано.

В кассационной жалобе Акопян Х.П. просит отменить принятые по делу решение и постановление и удовлетворить заявленные требования, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов обстоятельствам дела.

Податель жалобы указывает следующее: оспариваемые действия Администрации и Комитета противоречат статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации; суды не учли, что Администрация ничем не мотивировала свое предложение приватизировать земельный участок меньшей площади, нежели площадь участка, поставленного на кадастровый учет и предоставленного в аренду прежнему собственнику объектов недвижимости, на нем расположенных; в случае раздела существующего земельного участка образуется участок, к которому будет затруднителен доступ с земель общего пользования, что недопустимо в силу пункта 4 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Акопян Павел Самсонович приобрел по договору купли-продажи от 13.04.1998 у закрытого акционерного общества "Красная звезда" объекты недвижимости базы РСУ - здание базы (лит. "А2") площадью 257,4 кв.м, здание базы (лит. "А3") с пристройкой лит. "а3" площадью 140,2 кв.м и проходную (лит. "Б") площадью 13,2 кв.м, расположенные по адресу: Тверская область, г. Кимры, ул. Урицкого.

Акопян П.С. и Администрация заключили договор от 21.12.1999 N 2670 аренды земельного участка площадью 2300 кв.м на 49 лет для размещения базы РСУ (т. 1, л.д. 12-19). Участок был поставлен на кадастровый учет под номером 69:42:0070511:7 (т. 1, л.д. 27).

В дальнейшем Акопян П.С. продал названные объекты недвижимости Акопяну Х.П. по договору купли-продажи от 04.11.2004. Право собственности покупателя зарегистрировано в установленном порядке (свидетельства о государственной регистрации прав от 21.03.2007 серии 69АА N 931176, 931178, 931177).

В 2007 году Акопян П.С. умер.

Акопян Х.П. в 2009 году обратился в Администрацию с заявлением о выкупе в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации названного участка для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости.

В письме от 29.05.2009 N 1928 Администрация разъяснила предпринимателю, какие документы необходимо представить вместе с заявлением о выкупе участка. В числе таких документов Администрация указала кадастровый паспорт земельного участка или "кадастровый план участка (разделы В1 и В2, а также В3 и В4 - при наличии соответствующих сведений в государственном земельном кадастре)" (т. 1, л.д. 30).

Во исполнение требований, изложенных в письме от 29.05.2009 N 1928, и в связи с тем, что при постановке спорного участка на кадастровый учет не были в установленном порядке согласованы его границы, Акопян Х.П. обратился в Администрацию с заявлением от 16.04.2010 с просьбой согласовать акт границ названного участка той же площади и утвердить схему его расположения на кадастровой карте. Заявитель указал, что на земельном участке расположены три принадлежащих ему объекта недвижимости, приложил к заявлению акт согласования границ и копию кадастровой выписки.

Комитет по поручению главы Администрации в письме от 29.04.2010 N 179-з сообщил Акопяну Х.П. о том, что считает нецелесообразным согласовывать предложенный акт границ участка площадью 2300 кв.м. Комитет также направил предпринимателю свой проект схемы расположения участка значительно меньшей площади, пояснив, что данной схемой предусмотрены подъезд и площадь, необходимая для обслуживания объектов, которые находятся в собственности заявителя. Комитет указал, что границы земельного участка будут согласованы при предоставлении схемы расположения земельного участка в соответствии с предложенным проектом.

Акопян Х.П. обратился с настоящими требованиями в суд, ссылаясь на следующее: к нему как приобретателю объектов недвижимости в соответствии со статьями 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и 35 Земельного кодекса Российской Федерации перешло право пользования спорным земельным участком в том же объеме и на тех же условиях, что и прежнего собственника; он несет бремя арендных платежей за весь участок в соответствии с договором аренды от 21.12.1999; Администрация и Комитет, отказавшие в утверждении акта границ и схемы расположения названного участка, необходимых для внесения в кадастровую карту координат участка и для выдачи форм В1, В2, В3, В4, которые входят в перечень документов, необходимых для выкупа участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, нарушили его исключительное право на приватизацию спорного участка.

Суды обеих инстанций отказали в удовлетворении заявления, посчитав, что оспариваемыми действиями не нарушены ни требования законодательства, ни права и законные интересы предпринимателя. Суды исходили из следующего: Акопян Х.П. не представил доказательств необходимости использования земельного участка площадью 2300 кв.м и не сообщил в заявлении обо всех принадлежащих ему объектах недвижимости, имеющихся на этом участке; письмо от 29.04.2010 не является отказом в согласовании акта границ и утверждении схемы расположения на кадастровой карте земельного участка, а содержит разъяснение порядка выделения земельного участка под находящимися на нем объектами.

Кассационная инстанция считает, что суды неполно исследовали материалы дела и не дали оценку обстоятельствам, имеющим существенное значение для правильного разрешения спора, неправильно применили нормы материального права и распределили бремя доказывания.

В силу статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 5 статьи 200 АПК РФ предусмотрено, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

С учетом названной нормы Администрация и Комитет обязаны доказать правомерность отказа в согласовании границ земельного участка площадью 2300 кв.м, сформированного в 1999 году для предоставления в аренду под объекты базы РСУ, переданного в аренду собственнику этих объектов на 49 лет в указанных целях, поставленного на кадастровый учет. Названные лица также должны обосновать, что границы и размеры земельного участка, указанного в предложенном ими проекте схемы границ, определены по правилам части 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Между тем Администрация и Комитет таких доказательств в материалы дела не представили.

Кроме того, суды обеих инстанций не учли следующие обстоятельства.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Акопян Х.П. представил в материалы дела договор от 21.12.1999 N 2670 аренды земельного участка площадью 2300 кв.м, заключенный Администрацией и предыдущим собственником объектов недвижимости, принадлежащих с 2004 года заявителю.

В том случае, если данный договор был зарегистрирован в установленном порядке и заключен с предыдущим собственником в целях эксплуатации тех же объектов недвижимости, которые теперь принадлежат заявителю, последний приобрел право пользования названным участком на условиях аренды независимо от того, оформлен ли с ним договор аренды.

Однако суды обеих инстанций не исследовали вопросы о том, зарегистрирован ли названный договор аренды; для эксплуатации каких объектов недвижимости был предоставлен в аренду спорный земельный участок; имеются ли на этом участке только объекты недвижимости, принадлежащие Акопяну Х.П., или еще какие-либо объекты, принадлежащие другим лицам.

Исходя из пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица или граждане, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, имеют исключительное по своему выбору право на аренду или приобретение в собственность земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости. Как предусмотрено частью 7 этой же статьи, границы и размеры участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Согласно части 5 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" земельный участок отчуждается собственнику объектов недвижимости, расположенных на этом участке, в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка.

С учетом приведенных норм несостоятелен довод Администрации и Комитета о том, что заявитель вправе приобрести земельный участок, непосредственно находящийся под его зданиями.

Суды не проверили довод заявителя о том, что спорный земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет под принадлежащими ему объектами недвижимости и с учетом площади, необходимой для их использования на основании правил землепользования и застройки, градостроительных норм и правил.

Суды указали, что Комитет направил заявителю проект схемы расположения земельного участка, составленный в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации. Между тем в материалах дела отсутствуют какие-либо расчеты, обосновывающие по правилам статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации размеры указанного в проекте земельного участка в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной и градостроительной документацией.

При таком положении кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене как принятые по неполно исследованным доказательствам и с неправильным применением норм материального и процессуального права, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, дать надлежащую оценку доводам заявителя о том, что он является арендатором спорного участка, сформированного и поставленного на кадастровый учет для использования принадлежащих ему объектов недвижимости; установить, на основании каких градостроительных норм, правил застройки был сформирован названный участок, имеются ли на нем иные объекты недвижимости, кроме тех, что принадлежат заявителю; с учетом установленных обстоятельств разрешить спор и распределить судебные расходы по кассационной жалобе.

Ввиду того, что Акопян Х.П. при подаче кассационной жалобы уплатил государственную пошлину в большем размере, чем установлено статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, ему надлежит возвратить из федерального бюджета 100 руб., излишне уплаченных по квитанции Сбербанка России от 16.03.2011.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда Тверской области от 02.12.2010 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2011 по делу N А66-5571/2010 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тверской области.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Акопяну Хачатуру Павловичу из федерального бюджета 100 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе, излишне уплаченных по квитанции Сбербанка России от 16.03.2011.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

П.Ю. Константинов Т.И. Сапоткина