Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 июня 2011 г. N Ф07-4054/11 по делу N А13-16134/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 июня 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Кадулина А.В., Рудницкого Г.М.,

рассмотрев 22.06.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Вологды на решение Арбитражного суда Вологодской области от 19.11.2010 (судья Курпанова Н.Ю.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2011 (судьи Елагина О.К., Моисеева И.Н., Рогатенко Л.Н.) по делу N А13-16134/2009,

установил

Индивидуальный предприниматель Голованов Игорь Александрович обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к администрации города Вологды (далее - Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений N 1-4, 1б, 1в и 20 площадью 149,4 кв.м, расположенных по адресу: город Вологда, Технический переулок, дом 48б, выкупаемых в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого помещения, предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ); об обязании Администрации заключить договор о передаче помещений по цене 2 900 000 руб. (включая налог на добавленную стоимость; далее - НДС), определенной в ходе независимой судебной экспертизы, и установить график платежей в измененной редакции.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Панин Андрей Юрьевич.

Решением от 19.11.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.02.2011, на Администрацию возложена обязанность в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу заключить с предпринимателем Головановым И.А. договор купли-продажи муниципальных нежилых помещений, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена имущества установлена с учетом его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости объекта недвижимости и составляет 2 900 000 руб. с НДС (2 457 627 руб. без НДС). Уплата сумм НДС осуществляется покупателем самостоятельно на расчетный счет соответствующего уровня бюджета согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 161 НК РФ"; приложение N 2 к договору изложено в уточненной редакции; с Администрации взыскано в пользу общества с ограниченной ответственностью "Внешэкономсервис Вологодская торгово-промышленная палата" (далее - ВВТПП) 1000 руб. расходов на оплату судебной экспертизы и в пользу истца 2000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит принятые судебные акты отменить, в иске отказать.

По мнению подателя жалобы, Администрация не является стороной, обязанной заключить договор купли-продажи; установленные законом требования о проведении независимой оценки рыночной стоимости продаваемого имущества соблюдены; отчет от 20.07.2009 N 48/05/09 независимого оценщика Панина А.Ю. (далее - отчет N 48/05/09) соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте его слушания извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, предприниматель Голованов И.А. арендует нежилые помещения N 1-4, 1б, 1в и 20 площадью 149,4 кв.м, расположенных по адресу: город Вологда, Технический переулок, дом 48б, принадлежащие муниципальному образованию "Город Вологда" на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 06.03.2006 серии 35-СК N 042492).

Постановлением главы города Вологды от 12.08.2009 N 4093 "Об условиях приватизации нежилых помещений по адресу: г. Вологда, Технический переулок, дом 48б" предпринимателю Голованову И.А. предоставлено преимущественное право на приобретение указанных нежилых помещений и заключение договора купли-продажи данных объектов недвижимости по цене, определенной на основании отчета N 48/05/09 в размере 4 996 885 руб. (с учетом НДС).

Администрация направила арендатору проект договора купли-продажи помещений, согласно пункту 2.1 которого цена спорного имущества составляет 4 996 885 руб. (с учетом НДС).

В соответствии с пунктом 2.2 проекта договора покупателю предоставляется рассрочка оплаты на 7 лет. Покупатель в счет оплаты имущества ежемесячно до десятого числа каждого месяца вносит платежи, рассчитанные равными долями на весь период действия рассрочки, включая проценты, в соответствии с прилагаемым к проекту графиком.

Пунктом 2.3 проекта договора предусмотрено, что на сумму денежных средств, по уплате которых предоставляется рассрочка, предусмотрено начисление процентов исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Не согласившись с проектом договора, истец направил в адрес Администрации подписанный экземпляр договора купли-продажи с протоколом разногласий от 18.09.2009, согласно которому рыночная стоимость объекта составляет 2 894 000 руб. (с учетом НДС) и определена на основании отчета об оценке от 25.05.2009 N 2009/271Н, выполненного специализированным государственным учреждением "Фонд имущества Вологодской области" (далее - отчет N 2009/271Н).

Письмом от 20.10.2009 N 7-2/9032 Администрация отклонила предложенную истцом редакцию договора и предложила ему заключить договор купли-продажи в первоначальной редакции, протокол разногласий не подписала.

Предприниматель Голованов И.А., ссылаясь на отсутствие соглашения по существенным условиям договора, в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды установили стоимость выкупаемого имущества в размере 2 900 000 руб. с НДС (2 457 627 руб. без НДС) на основании заключения проведенной независимой судебной экспертизы.

Кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По заданию Администрации эксперт Панин А.Ю. подготовил отчет N 48/05/09, согласно которому рыночная стоимость спорных объектов составляет 4 996 885 руб. (с учетом НДС).

Предприниматель, не согласившись с величиной рыночной стоимости помещений, определенной оценщиком по заявке Администрации, заказал проведение оценки специализированному государственному учреждению "Фонд имущества Вологодской области", по отчету N 2009/271Н которого рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 21.05.2009 составила 2 894 000 руб. (с учетом НДС).

Суд первой инстанции, принимая во внимание наличие двух отчетов, в целях установления рыночной цены недвижимого имущества, а также проверки соответствия отчета N 48/05/09 Закону N 135-ФЗ назначил оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью "Лаборатория судебных экспертиз" Жирнову Игорю Николаевичу. Согласно заключению от 12.03.2010 рыночная стоимость нежилых помещений по состоянию на 20.07.2009 составляет 2 622 340 руб. (с учетом НДС). Экспертом сделан вывод о несоответствии отчета N 48/05/09 требованиям Закона N 135-ФЗ.

Определением от 05.08.2010 по ходатайству ответчика, не согласившегося с отчетом эксперта Жирнова И.Н., назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ВВТПП Упадышевой Елене Александровне.

По результатам повторной экспертизы в соответствии с отчетом от 27.09.2010 N 03/370/2010 рыночная стоимость спорных нежилых помещений по состоянию на 20.07.2009 составила 2 900 000 руб. (с учетом НДС). Экспертом также установлены недостатки отчета N 48/05/09, исправление которых влечет за собой существенное изменение стоимости объекта оценки, в связи с чем сделан вывод о том, что указанный отчет не может быть признан достоверным для совершения сделки.

Проанализировав отчеты независимых оценщиков, суды пришли к выводу о существенном завышении цены объекта оценки, определенной отчетом N 48/05/09.

При исследовании отчета N 03/370/2010 суды установили, что он выполнен с соблюдением федеральных стандартов оценки и определенная им рыночная стоимость является достоверной.

Суды также учли, что рыночная стоимость спорного объекта, определенная в представленном предпринимателем Головановым И.А. отчете N 2009/271Н в размере 2 894 000 руб. (с учетом НДС) сопоставима с ценой, установленной в ходе повторной судебной экспертизы.

Оценив с соблюдением статьи 71 АПК РФ собранные по делу доказательства, суды признали величину рыночной стоимости объекта, определенную в соответствии с отчетом N 03/370/2010, обоснованной и посчитали, что договор купли-продажи надлежит заключить по цене 2 900 000 руб. с учетом НДС (2 457 627 руб. без НДС).

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения норм материального и процессуального права судами предыдущих инстанций, а также соответствия их выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1 и 3 статьи 286 АПК РФ).

Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда Вологодской области от 19.11.2010 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2011 по делу N А13-16134/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации города Вологды - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.С. Гафиатуллина

Судьи

А.В. Кадулин Г.М. Рудницкий