Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 марта 2011 г. N Ф07-890/11 по делу N А26-944/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 марта 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Сапоткиной Т.И., Сергеевой И.В.,

при участии от закрытого акционерного общества "Торстен" Барановой О.В. (доверенность от 10.03.2011), Кивача Н.Г. (доверенность от 10.03.2011),

рассмотрев 16.03.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Петрозаводского городского округа на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 04.06.2010 (судья Шалапаева И.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2010 (судьи Серикова И.А., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу N А26-944/2010,

установил

Закрытое акционерное общество "Торстен" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к администрации Петрозаводского городского округа (далее - Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 304,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 25, выкупаемого в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого помещения, предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Карельская экспертно-сервисная компания "ЭСКО" (далее - Компания) и государственное унитарное предприятие Республики Карелия "Республиканский государственный центр "Недвижимость" (далее - Предприятие).

Решением от 04.06.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 12.11.2010, иск удовлетворен частично: пункты 3.1, 3.2 и приложения N 1 и 2 к договору купли-продажи приняты в редакции Общества; пункт 5.3 договора принят в редакции Администрации; редакция пункта 5.4 договора приведена в соответствие с пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление в части принятия пунктов 3.1, 3.2 и приложений N 1, 2 к договору купли-продажи в редакции истца отменить, в иске в указанной части отказать.

По мнению подателя жалобы, оценка и анализ отчета Предприятия в судебном заседании не производились, ходатайство о проведении судебной экспертизы по установлению рыночной стоимости объекта Обществом не заявлялось; цена, по которой стороны должны совершить сделку, установлена не была; отчет Компании соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представители Общества против удовлетворения жалобы возражали.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте его слушания извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, по договору от 01.04.1998 N 78 Общество арендует нежилое помещение общей площадью 304,8 кв.м, расположенное на первом этаже дома 25 по проспекту Ленина в г. Петрозаводске.

Распоряжением главы Петрозаводского городского округа от 18.11.2009 N 688-р Обществу предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого помещения по цене, определенной на основании отчета об оценке Компании от 25.09.2009 N 0909086, в размере 16 703 389 руб. 83 коп. (без учета НДС) с рассрочкой оплаты на пять лет.

Администрация направила арендатору проект договора купли-продажи помещения. Данный проект Общество подписало с протоколом разногласий.

Истец предлагал в пункте 3.1 договора установить цену продажи объекта 11 497 457 руб. 63 коп. (без учета НДС), определенную в соответствии с отчетом Предприятия от 07.12.2009 N 608; предоставить покупателю рассрочку сроком на пять лет (пункт 3.2); в пункте 5.3 определить, что допустимая просрочка оплаты объекта не может составлять более пятнадцати дней; абзац 1 пункта 5.4 исключить; первое предложение пункта 5.5 исключить.

Письмом от 21.01.2010 N 04-15-2 Администрация отклонила предложенную Обществом редакцию спорных пунктов договоров и уведомила Общество о том, что пункты 3.1, 3.3, 3.4, 5.3, 5.4, 5.5 изложены в новой редакции.

Согласно пункту 3.1 проекта договора в редакции продавца цена продажи объекта, определенная на основании оформленного по заданию Администрации отчета Компании от 25.09.2009 N 0909086, составляет 19 710 000 руб. (включая 3 006 610 руб. 17 коп. НДС) или 16 703 389 руб. 83 коп. (без учета НДС); пунктом 3.2 покупателю на сумму 16 703 389 руб. 83 коп. предоставлена рассрочка платежа сроком на пять лет; пунктом 5.3 договора установлена продолжительность допустимой просрочки оплаты - не более десяти календарных дней не более двух раз подряд; пунктом 5.4 предусмотрена возможность одностороннего расторжения договора на основании письменного уведомления продавца, направляемого покупателю в течение трех дней с момента истечения допустимой просрочки, без оформления сторонами в таком случае дополнительного соглашения о расторжении договора.

В порядке уточнения иска и с учетом отчета Предприятия от 03.02.2010 N 608/1 истец просил в пункте 3.1 договора установить цену продажи объекта в размере 13 685 000 руб. (с учетом 2 087 542 руб. 37 коп. НДС) или 11 597 457 руб. 63 коп. (без учета НДС); предоставить покупателю рассрочку сроком на пять лет на сумму 11 597 457 руб. 63 коп. (пункт 3.2); в пункте 5.3 определить, что допустимая просрочка оплаты объекта не может составлять более пятнадцати дней; в пункте 5.4 предоставить продавцу право требовать расторжения договора в судебном порядке по истечении допустимой просрочки; внести соответствующие изменения в приложения N 1 и 2 к договору в части расчета ежемесячных платежей.

Поскольку Администрация отклонила направленный в ее адрес протокол разногласий, Общество в соответствии со статьями 445, 446 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при одновременном соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Из положений статей 3, 4, 6 Закона N 159-ФЗ в совокупности следует, что компетентный орган местного самоуправления не вправе отказать субъекту малого или среднего предпринимательства, соответствующему установленным статьей 3 названного Закона критериям, в заключении договора купли-продажи муниципального имущества. Следовательно, заключение договора с таким субъектом обязательно для органа местного самоуправления и в случае возникновения разногласий при заключении договора покупатель вправе в соответствии со статьями 445, 446 ГК РФ передать эти разногласия на рассмотрение арбитражного суда.

В силу статьи 3 названного Закона отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По заданию Администрации Компанией был составлен отчет от 25.09.2009 N 0909086, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта составила 16 703 389 руб. 83 коп. (без учета НДС).

Не согласившись с величиной рыночной стоимости помещений, определенной оценщиком по заявке Администрации, Общество заказало проведение оценки Предприятию, по уточненному отчету от 03.02.2010 N 608/1 которого рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 23.11.2009 составила 13 685 000 руб. (включая 2 087 542 руб. 37 коп. НДС) или 11 597 457 руб. 63 коп. (без учета НДС).

Проанализировав оба отчета, суды пришли к выводу о недостоверности отчета Компании от 25.09.2009 N 0909086. При этом суды указали, что рыночная стоимость одного и того же объекта, определенная Компанией затратным и сравнительным подходами, не должна так значительно отличаться; экспертной организацией не соблюдены требования пункта 19 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256; при определении рыночной стоимости объекта затратным методом оценщик использовал информацию, которая не отвечает требованиям достаточности и достоверности, а при определении рыночной стоимости объекта сравнительным подходом оценщик использовал четыре аналога, не указывая их адреса и источники информации; в нарушение подпункта "б" пункта 22 ФСО N 1 оценщик не обосновал примененную им шкалу корректировок.

При исследовании отчета Предприятия от 03.02.2010 N 608/1 суды пришли к выводу, что он выполнен с соблюдением федеральных стандартов оценки и определенная им рыночная стоимость является достоверной. Как следствие, суды определили цену купли-продажи спорного объекта, установленную в отчете Предприятия.

Ссылка подателя жалобы на то, что цена объекта должна быть установлена судом в рамках рассмотрения дела путем назначения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта продажи, отклоняется кассационной инстанцией.

Согласно пункту 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", если экспертиза в силу Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могла быть назначена по ходатайству или с согласия участвующих в деле лиц, однако такое ходатайство не поступило или согласие не было получено, оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Поскольку стороны, в том числе податель жалобы, не воспользовались правом заявить ходатайство о назначении экспертизы, суды, оценив с соблюдением статьи 71 АПК РФ собранные по делу доказательства и руководствуясь частью 2 статьи 9 и частью 1 статьи 65 АПК РФ, признали величину рыночной стоимости объекта, определенную в соответствии с отчетом Предприятия от 03.02.2010 N 608/1 обоснованной и правомерно посчитали, что договор купли-продажи подлежит заключению по предложенной истцом цене.

Доводы подателя жалобы направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств, что в силу статьи 286 АПК РФ не относится к полномочиям кассационной инстанции.

Оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 04.06.2010 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2010 по делу N А26-944/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации Петрозаводского городского округа - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.С. Гафиатуллина

Судьи

Т.И. Сапоткина И.В. Сергеева