Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 4 июля 2011 г. N Ф07-5383/11 по делу N А56-31731/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 4 июля 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Кадулина А.В. и Константинова П.Ю.,

при участии от ООО "Ювента" Ермошина Д.А. (доверенность от 01.04.2011), от КУГИ Ахромеевой Н.С. (доверенность от 29.12.2010), от КЗРиЗ Ни Л.В. (доверенность от 11.01.2011),

рассмотрев 27.06.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ювента" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.01.2011 (судья Савина Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2011 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-31731/2010,

установил

Общество с ограниченной ответственностью "Ювента" (далее - ООО "Ювента", Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) о признании недействительным договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 07.05.2007 N ЗК-04068(12).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (далее - КГА) и Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (далее - КЗРиЗ).

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Общество уточнило основания исковых требований, указав на ничтожность оспариваемого договора, поскольку земельный участок, предоставленный по договору аренды, изначально расположен в зоне инженерной и транспортной инфраструктуры, не предназначенной для размещения объекта торговли, что не соответствует требованиям земельного и градостроительного законодательства, и просило применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде взыскания с КУГИ в пользу Общества 21 560 886 руб. 75 коп., перечисленных по договору арендных платежей, и обязания Общества возвратить земельный участок площадью 11 010 кв. м с кадастровым номером 78:14:7678:2, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Витебский проспект, участок 1, напротив дома 53, корпус 1, литера А по Витебскому проспекту.

Решением суда от 20.01.2011 в иске отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 26.04.2011 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "Ювента" просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме.

Податель жалобы ссылается на то, что суды не применили подлежащие применению пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статью 2, пункт 3 статьи 9, пункты 1 и 6 статьи 23, пункты 5 и 8 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 7, пункты 3, 4, 8 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 5 статьи 1 Федерального закона от 09.02.2007 N 16-ФЗ "О транспортной безопасности", статью 2 Закона Санкт-Петербурга от 30.12.2003 N 778-116 "Об основах регулирования градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге", Закон Санкт-Петербурга от 22.12.2005 N 728-99 "О Генеральном плане Санкт-Петербурга".

Податель жалобы указывает, что на момент заключения оспариваемого договора не утверждены градостроительные регламенты территориальных зон в составе Правил землепользования и застройки в Санкт-Петербурге; с целью установления разрешенных видов использования земельных участков разрабатывались временные регламенты застройки.

По мнению подателя жалобы, материалами дела подтверждается, что земельный участок на дату заключения договора находился на территории, относящейся к территориальной зоне И-1 (зона инженерно-транспортной инфраструктуры), включающей территориальную зону - ТИ-1.

Податель жалобы указывает, что земельный участок предназначен для застройки объектами инженерно-транспортной инфраструктуры; Общество приобрело право на заключение договора аренды земельного участка для строительства центра объекта розничной торговли автомобилями.

По мнению ООО "Ювента", нарушен порядок предоставления земельного участка, поскольку вид использования земельного участка, указанный в договоре, не соответствует действительному правовому режиму использования земельного участка, установленному Генеральным планом Санкт-Петербурга и Временным регламентом застройки.

Податель жалобы считает, что суды не применили подлежащий применению пункт 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации. По мнению подателя жалобы, при заключении договора население не было информировано о предстоящем предоставлении земельного участка для строительства, нарушен порядок предоставления земельного участка, что свидетельствует о ничтожности договора аренды земельного участка.

Общество считает, что суды применили не подлежащие применению пункт 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации и пункт 1 статьи 5 Закона Санкт-Петербурга от 16.02.2009 N 29-10 "О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга". По мнению подателя жалобы, поскольку на момент заключения оспариваемого договора градостроительные регламенты не утверждены, не соблюден порядок предоставления спорного участка в аренду, в части учёта зонирования территории, установленных видов разрешенного использования договор является недействительным.

Податель жалобы также указывает на нарушение судами пункта 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считая, что это повлекло принятие неправильного решения.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании представитель Общества подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представители КУГИ и КЗРиЗ обратились с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

КГА о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направил, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

По сведениям государственного кадастра недвижимости Санкт-Петербурга земельный участок площадью 15 407 кв. м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Витебский пр., участок 1 (напротив дома N 53, корп. 1, литера А, по Витебскому пр.) относится к землям поселений, вид разрешенного использования: для размещения объектов транспорта, что подтверждается справкой КЗРиЗ от 17.05.2005 N 6273/к.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.02.2006 N 172 разрешено ООО "Ювента" проведение изыскательских работ на земельном участке площадью 15 015 кв. м, расположенном по адресу: Московский район, Витебский пр., участок 1 (напротив дома N 53, корп. 1, литера А, по Витебскому пр.).

Между КУГИ (арендодатель) и ООО "Ювента" (арендатор) заключен договор от 11.04.2006 N 00/ЗКИ-04068(12) аренды указанного земельного участка на 11 месяцев (пункт 3.1 договора), для проведения изыскательских работ в целях определения возможности проектирования и строительства центра по продаже и обслуживанию автомобилей.

Распоряжением КГА от 29.12.2006 N 1558 утвержден временный регламент застройки территории (ВРЗ-Е-22-2006).

Распоряжением КГА от 25.01.2007 N 11-пр утвержден проект границ участка, расположенного по указанному адресу, установлены градостроительные параметры и виды использования в соответствии с генеральным планом в составе эскиза проекта планировки территории от 25.08.2006 N ГС-3.2/1224: площадь участка в границах проектирования 11 010 кв. м, разрешенное использование: строительство центра по продаже и обслуживанию автомобилей.

Между КУГИ (арендодатель) и ООО "Ювента" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 07.05.2007 N 00/ЗК-04068(12), в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, площадью 11 010 кв. м., кадастровый номер 78:14:7678:2, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Витебский проспект, участок 1 (напротив дома 53, корпус 1, литера А по Витебскому проспекту), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству центра по продаже и обслуживанию автомобилей.

По акту приема-передачи участков и объектов, расположенных на нем, являющемуся приложением N 6 к договору, участок передан арендатору.

В отношении земельного участка площадью 11 010 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Витебский пр., участок 1 (напротив дома 53, корп.1, литера А по Витебскому пр.) осуществлен государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 78:14:7678:2.

Согласно выписке от 30.11.2010 из материалов Генерального плана Санкт-Петербурга, утвержденного Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005 N 728-99 "О Генеральном плане Санкт-Петербурга" спорный земельный участок находится в зоне городского транспорта и инженерной инфраструктуры.

ООО "Ювента", полагая, что договор от 07.05.2007 N 00/ЗК-04068(12) аренды земельного участка на инвестиционных условиях заключен с нарушением законодательства, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что спорный земельный участок сформирован в установленном законом порядке в соответствии с требованиями, действующими на момент его формирования, оспариваемый договор соответствует требованиям законодательства, сделали вывод об отсутствии оснований для признания договора недействительным и отказали в удовлетворении исковых требований.

Суды применили пункт 3 статьи 22, пункт 1 статьи 23 Закона Санкт-Петербурга от 30.12.2003 N 778-116 "Об основах регулирования градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге", действовавшим до вступления в силу Закона Санкт-Петербурга от 16.02.2009 N 29-10 "О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга", пункт 4 примечаний к Примерной форме Временного регламента застройки земельного участка, утвержденной распоряжением КГА от 29.04.2005 N 695.

Суды пришли к выводам о том, что на период формирования земельного участка с кадастровым номером 78:14:7678:2 в отношении частей территории Санкт-Петербурга, на которых не введены градостроительные регламенты, для регулирования использования и застройки этих территорий Санкт-Петербурга применялись процедуры переходного периода, в течение этого переходного периода в целях разработки проектной документации для строительства или реконструкции объектов недвижимости разрабатывались временные регламенты застройки (ВРЗ).

Суды применили абзац 3 пункта 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 5 Закона Санкт-Петербурга от 16.02.2009 N 29-10 "О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга".

Суды на основании заявления КУГИ применили срок исковой давности. Суды сочли, что 30.11.2010 истец изменил предмет исковых требований, обратился в суд с просьбой применить последствия недействительности ничтожной сделки. Суды при исчислении срока исковой давности применили пункт 1 статьи 181 ГК РФ, определив, что начало течения срока исковой давности следует исчислять со дня государственной регистрации спорного договора, то есть с 12.10.2007. В связи с этим суды пришли к выводу о том, что трехгодичный срок исковой давности с момента начала исполнения сделки на момент обращения истца в суд с требованием о применении последствий недействительности сделки пропущен.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

На момент заключения оспариваемого договора действовал Закона Санкт-Петербурга от 30.12.2003 N 778-116 "Об основах регулирования градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге".

В соответствии с пунктом 1 статьи 23 указанного закона Временные регламенты застройки территории - утвержденные Правительством Санкт-Петербурга документы, устанавливающие допустимые виды использования объектов недвижимости и архитектурно-строительные параметры застройки на части территории Санкт-Петербурга, границы которой устанавливаются графической схемой, входящей в документацию временных регламентов застройки территорий. Виды использования объектов недвижимости и архитектурно-строительные параметры застройки устанавливаются временным регламентом застройки территорий в соответствии с утвержденной градостроительной документацией и Генеральным планом Санкт-Петербурга в составе, определенном Градостроительным кодексом Российской Федерации для градостроительных регламентов территориальных зон в составе правил землепользования и застройки. Правовой режим, установленный временным регламентом застройки территории, применяется в равной мере ко всем земельным участкам и объектам капитального строительства на соответствующей территории.

Согласно пункту 3 этой же статьи после утверждения документации градостроительного зонирования утрачивают силу временные регламенты застройки территорий, входящих в соответствующие территориальные зоны.

Суды полно и всесторонне исследовали обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора и сделали обоснованные выводы на основании установленных по делу обстоятельств и имеющихся в деле доказательств.

Как следует из материалов дела, Временный регламент застройки территории, проект планировки и межевания территории, градостроительный план упомянутого земельного участка и согласованное объемно-пространственное решение будущего здания предусматривали размещение на этом земельном участке центра по продаже и обслуживанию автомобилей.

Указанные документы не свидетельствуют о невозможности размещения объекта по продаже и обслуживанию автомобилей на земельном участке. Доказательств, подтверждающих довод Общества о невозможности размещения такого строения, в деле не имеется. Поскольку весь комплект градостроительной и разрешительной документации для осуществления инвестиционного проекта был разработан, нет оснований полагать, что договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях для строительства упомянутого цента не соответствует требованиям законодательства.

Нарушений процессуального законодательства, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

При таких обстоятельствах решение и постановление следует оставить без изменения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.01.2011 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2011 по делу N А56-31731/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ювента" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

А.В. Кадулин П.Ю. Константинов