Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 июля 2011 г. N Ф07-4311/11 по делу N А56-39913/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 июля 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Власовой М.Г., судей Бычковой Е.Н., Малышевой Н.Н.,

при участии от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу Потылицыной Т.Н. (доверенность от 28.02.2011 N 29), от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Санкт-Петербургу Сергеевой Н.М. (доверенность от 16.05.2011 N 138-д), от закрытого акционерного общества "ЛИВИЗ" Алексеева М.А. (доверенность от 23.09.2010 N 35/1),

рассмотрев 30.06.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.10.2010 (судья Савина Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2011 (судьи Марченко Л.Н., Герасимова М.М., Ларина Т.С.) по делу N А56-39913/2010,

установил

Закрытое акционерное общество "ЛИВИЗ" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - УФРС по СПб и ЛО) от 26.04.2010 в государственной регистрации дополнительного соглашения от 29.04.2009 N 10 к договору аренды от 01.02.2001 N 20-ФО12763 и об обязании УФРС по СПб и ЛО зарегистрировать названное дополнительное соглашение, а также о признании недействительным отказа УФРС по СПб и ЛО в государственной регистрации дополнительного соглашения от 30.04.2009 N 20-3Д-05666/005 к договору аренды от 08.08.2003 N 20/3Д-05666 и об обязании УФРС по СПб и ЛО зарегистрировать это дополнительное соглашение и внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) соответствующие регистрационные записи об аренде объектов недвижимого имущества и земельного участка, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Синопская набережная, дом 56-58.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.07.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Санкт-Петербургу (далее - ТУ ФАУГИ по Санкт-Петербургу).

В порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена УФРС по СПб и ЛО на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра).

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.09.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена компания "Лелк Инвестментс Лимитед" (далее - Компания).

Решением от 28.10.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 06.04.2011, заявленные требования удовлетворены частично: признаны недействительными отказы УФРС по СПб и ЛО от 26.04.2010 в государственной регистрации дополнительных соглашений от 29.04.2009 N 10 к договору от 01.02.2001 N 20-ФО12763 и от 30.04.2009 N 20-ЗД-05666/005 к договору аренды от 08.08.2003 N 20/ЗД-05666; Управление Росреестра обязано зарегистрировать указанные дополнительные соглашения. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе Управление Росреестра, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, а также на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение от 28.10.2010 и постановление апелляционного суда от 06.04.2011 и отказать в удовлетворении заявленных Обществом требований.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра и ТУ ФАУГИ по Санкт-Петербургу поддержал доводы кассационной жалобы, а представители Общества и ТУ ФАУГИ по Санкт-Петербургу, считая их несостоятельными, возражали против удовлетворения жалобы.

Компания и КУГИ, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, КУГИ и Общество заключили договоры аренды от 01.02.2001 N 20-ФО12763 и от 08.08.2003 N 20/3Д-05666, согласно которым последнему в аренду переданы земельный участок и имущество, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Синопская набережная, дом 56-58.

Дополнительным соглашением от 20.12.2006 N 6 КУГИ и Общество внесли изменения в договор аренды от 01.02.2001 N 20-ФО12763, в частности продлили срок его действия до 07.09.2011.

Распоряжением КУГИ от 30.12.2008 N 1319-рк дано согласие на замену стороны по договору аренды от 01.02.2001 N 20-ФО12763.

В дальнейшем Общество на основании соглашений от 11.02.2009 переуступило права и обязанности по названным договорам аренды Компании.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ленинградской области (далее - ТУ ФАУГИ по Ленинградской области), Общество и Компания заключили дополнительные соглашения от 29.04.2009 N 10 к договору аренды от 01.02.2001 N 20-ФО12763 и от 30.04.2009 N 20-ЗД-05666/005 к договору аренды от 08.08.2003 N 20/ЗД-05666, которыми внесли изменения в указанные договоры. В частности, дополнительным соглашением от 29.04.2009 N 10 срок аренды продлен до 27.02.2052.

Как усматривается из материалов дела, Общество 19.02.2010 представило в УФРС по СПб и ЛО документы для государственной регистрации названных дополнительных соглашений.

Уведомлением от 19.03.2010 регистрирующий орган сообщил о приостановлении проведения регистрационных действий.

Письмами от 26.04.2010 УФРС по СПб и ЛО 26.04.2010 отказало в государственной регистрации дополнительных соглашений от 29.04.2009 N 10 к договору аренды от 01.02.2001 N 20-ФО12763 и от 30.04.2009 N 20-ЗД-05666/005 к договору аренды от 08.08.2003 N 20/ЗД-05666, сославшись на отсутствие документов, подтверждающих соответствие спорных дополнительных соглашений требованиям статьи 17.1, главы 5 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции).

Считая отказ в государственной регистрации незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции указал на то, что Общество в установленном порядке провело конкурс на замену стороны по спорным договорам аренды, после чего ТУ ФАУГИ по Ленинградской области подписало дополнительные соглашения от 29.04.2009 N 10 к договору аренды от 01.02.2001 N 20-ФО12763 и от 30.04.2009 N 20-ЗД-05666/005 к договору аренды от 08.08.2003 N 20/ЗД-05666. В компетенцию регистрирующего органа правовая оценка порядка проведения конкурса и его результатов не входит. Доказательств наличия противоречий между заявляемыми на объект недвижимости правами и уже зарегистрированными правами не установлено. Суд также указал на то, что, обязывая регистрирующий орган зарегистрировать спорные дополнительные соглашения, он тем самым обязывает его внести соответствующие записи в ЕГРП, поэтому заявленные требования удовлетворены частично.

Оставляя решение от 28.10.2010 без изменения, апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.

Кроме того, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 19 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений.

Из материалов дела следует, что письмом УФРС по СПб и ЛО от 19.03.2010 приостановлена государственная регистрация дополнительных соглашений от 29.04.2009 N 10 к договору аренды от 01.02.2001 N 20-ФО12763 и от 30.04.2009 N 20-ЗД-05666/005 к договору аренды от 08.08.2003 N 20/ЗД-05666. Заявителю предложено представить документы, подтверждающие заключение дополнительных соглашений по результатам проведения конкурса или аукциона, либо документы, подтверждающие возможность заключения дополнительного соглашения без проведения конкурса или аукциона в силу части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции.

Поскольку Общество не устранило обстоятельства, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации, письмами Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 26.04.2010 в государственной регистрации отказано.

Основания для отказа в государственной регистрации прав перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации, согласно абзацу 10 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Согласно пункту 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 173-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, прямо названных в данной статье.

Как следует из материалов дела, срок действия договора аренды от 01.02.2001 N 20-ФО12763 продлен дополнительным соглашением от 29.04.2009 до 27.02.2052. Данное соглашение заключено в период, когда уже действовали положения статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

В силу того, что законных оснований для применения положений статьи 17.1 и части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, дающих исключительную возможность заключить на новый срок договоры аренды без проведения конкурсов и аукционов, в данном случае не имелось, возобновление указанного договора на новый срок должно было совершаться только по результатам проведения конкурса или аукциона.

Из материалов дела не следует, что среди документов, прилагаемых Обществом к заявлению о государственной регистрации дополнительных спорных соглашений, имелись документы, позволяющие отнести Компанию к названным в части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции субъектам малого и среднего предпринимательства.

Суды не учли, что проведенный Обществом конкурс касался только замены стороны по спорным договорам аренды, но не продления срока аренды по договору от 01.02.2001 N 20-ФО12763.

Так как на государственную регистрацию не были представлены документы, подтверждающие проведение торгов на продление срока аренды недвижимого имущества, то УФРС по СПб и ЛО правомерно отказало в государственной регистрации дополнительного соглашения от 29.04.2009 N 10 к договору аренды от 01.02.2001 N 20-ФО12763.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Из приведенных норм следует, что арендатору недвижимого имущества должен быть предоставлен земельный участок, на котором это имущество находится.

С учетом приведенных норм и отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения от 29.04.2009 N 10, предусматривающего переход к Компании прав по договору аренды недвижимого имущества, регистрирующий орган правомерно отказал в государственной регистрации дополнительного соглашения от 30.04.2009 N 20-ЗД-05666/005 к договору аренды от 08.08.2003 N 20/ЗД-05666, по которому в аренду предоставлен земельный участок, на котором расположено недвижимое имущество, переданное по договору аренды от 01.02.2001 N 20-ФО12763.

При таком положении обжалуемые судебные акты подлежат отмене как вынесенные с нарушением норм материального права.

Поскольку суды полно установили фактические обстоятельства, но неправильно применили нормы материального права, суд кассационной инстанции считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.10.2010 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2011 по делу N А56-39913/2010 отменить.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Председательствующий

М.Г. Власова

Судьи

Е.Н. Бычкова Н.Н. Малышева