Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 сентября 2011 г. N Ф07-8174/11 по делу N А56-62979/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 8 сентября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 сентября 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Грачевой И.Л., Константинова П.Ю.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "ХОР" генерального директора Голикова С.Н. (протокол общего собрания участников от 06.09.2010),

рассмотрев 08.09.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ХОР" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.02.2011 (судья Иванилова О.Б.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2011 (судьи Тимухина И.А., Барканова Я.В., Жиляева Е.В.) по делу N А56-62979/2010,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ХОР", место нахождения: 193167, Санкт-Петербург, набережная Обводного канала, д. 13а, ОГРН 1037843036164 (далее - ООО "ХОР", Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - КУГИ) об обязании ответчика заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 78:1518:2001, площадью 1 101 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 15 б, лит. Г.

Решением от 03.02.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 31.05.2011, в удовлетворении исковых требований отказано. В кассационной жалобе ООО "ХОР", считая, что решение от 25.01.2011 и постановление от 27.04.2011 вынесены с нарушением норм материального права и основаны на неправильном толковании закона, просит отменить обжалуемые судебные акты и удовлетворить исковые требования. По мнению подателя жалобы, в силу части 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) ООО "ХОР" имеет преимущественное право на заключение договора аренды спорного земельного участка, судами необоснованно отказано в удовлетворении исковых требований на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В отзыве на кассационную жалобу КУГИ просит оставить в силе обжалуемые судебные акты, считая их обоснованными и законными.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, приведенные в кассационной жалобе.

КУГИ о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между КУГИ и ООО "ХОР" заключен договор аренды земельного участка от 05.06.2002 N 20/ЗК-05072. В соответствии с указанным договором Обществу передан на праве аренды земельный участок с кадастровым номером 78:1518:2001, площадью 1 101 кв. м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 15 б, лит. Г. Срок действия договора аренды установлен до 17.06.2003 (пункт 3.1 договора).

Поскольку по истечении установленного пунктом 3.1 договора аренды срока его действия арендатор продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений КУГИ, договор аренды возобновлен на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Письмом от 15.07.2010 N 6492 КУГИ уведомил ООО "ХОР" о расторжении договора аренды с 05.11.2010.

13.09.2010 ООО "ХОР" направило в адрес КУГИ проект договора с предложением заключить договор аренды спорного земельного участка на новый срок.

В письме от 12.10.2010 N 7627 КУГИ отказал в заключении договора аренды на новый срок и повторно уведомил ООО "ХОР" о расторжении договора аренды.

Не согласившись с отказом от договора со стороны арендодателя и полагая, что имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, ООО "ХОР" обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции указал, что статьей 621 ГК РФ не предусмотрена обязанность арендодателя заключать договор аренды с прежним арендатором, а указано лишь на то, что арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции и также отметил, что положения о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок неприменимы к отношениям по договору аренды, заключенному на неопределенный срок и прекращенному в связи с отказом арендодателя от его исполнения.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ сторона договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в срок, установленный законом или договором.

КУГИ своевременно предупредил ООО "ХОР" об отказе от договора аренды, следовательно, договор считается расторгнутым.

Кассационная инстанция считает правильными выводы судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для понуждения ответчика заключить с ООО "ХОР" договор аренды на новый срок.

Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Таким образом, закон предусматривает специальный способ защиты преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Суды не установили наличие у арендодателя намерения или фактическую сдачу им спорного участка в аренду третьим лицам.

При таких обстоятельствах отсутствуют предусмотренные законом условия для реализации указанного преимущественного права арендатора.

Доводы подателя жалобы о неприменении судами части 3 статьи 22 ЗК РФ не могут быть приняты во внимание, поскольку ни законом, ни договором аренды не предусмотрена обязательность его перезаключения на новый срок, а при отсутствии доказательств передачи в аренду спорного земельного участка третьим лицам, отказ КУГИ от возобновления арендных отношений не может нарушать преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок, которое предусмотрено статьями 22 ЗК РФ и 621 ГК РФ.

Кассационная инстанция считает, что при принятии обжалуемых судебных актов нормы процессуального и материального права применены правильно, судебные акты отмене не подлежат.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.02.2011 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2011 по делу N А56-62979/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ХОР" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

И.Л. Грачева П.Ю. Константинов