Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 сентября 2011 г. N Ф07-7852/11 по делу N А21-6529/2010

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 1 июня 2012 г. N Ф07-7852/11 по делу N А21-6529/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 сентября 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Балтийский курорт" Шуманова В.Ю. (доверенность от 04.10.2010),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Балтийский муниципальный район" Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 13.11.2010 (судья Залужная Ю.Д.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2011 (судьи Горбик В.М., Мельникова Н.А., Старовойтова О.Р.) по делу N А21-6529/2010,

установил

Администрация муниципального образования "Балтийский муниципальный район" Калининградской области, ОГРН 1023902092994, место нахождения: 238520, Калининградская обл., г. Балтийск, пр. Ленина, д. 6 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Калининградской области со следующими исковыми требованиями:

- признать недействительным (ничтожным) заключенный Администрацией и обществом с ограниченной ответственностью "Балтийский курорт", ОГРН 1023902095590, место нахождения: Калининградская обл., г. Балтийск, Кронштадтская ул., д. N 1/10 (далее - Общество), договор от 25.08.2009 купли-продажи земельного участка площадью 440 000 кв.м с кадастровым номером 39:14:000000:0014 с разрешенным использованием под проектирование и строительство рекреационного района;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки и восстановить за Обществом ранее имевшееся право аренды названного участка сроком до 01.04.2050;

- обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Калининградской области (далее - УФРС) аннулировать запись о государственной регистрации права собственности Общества и восстановить запись о государственной регистрации права аренды указанного участка.

Определением от 07.10.2010 суд в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заменил УФРС на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее - Управление Росреестра).

Решением от 13.11.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 21.04.2011, в иске отказано.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить обжалуемые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Податель жалобы указывает на следующее: суды сделали неправильный вывод о том, что при заключении спорного договора не нарушены статьи 33 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации; спорный участок площадью 44 га был сформирован и предоставлен Обществу в 2001 году в аренду для строительства целого ряда объектов недвижимости (жилых и нежилых зданий, пансионатов, домов отдыха и др.), между тем на участке построены только объекты инфраструктуры (подземные коммуникации, водопровод, наружные электрические сети, две трансформаторные подстанции, хозяйственно-бытовая канализация, пруд для осушения парка), необходимые для иных зданий и сооружений рекреационного района, строительство которых планировалось на данном участке; границы и размеры участка, занятого названными объектами инфраструктуры, не определены в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства; поскольку на указанном участке не завершено строительство запланированных объектов, цель, в соответствии с которой Обществу был предоставлен в аренду земельный участок площадью 44 га, не достигнута, этот участок не мог быть предоставлен в собственность Общества по правилам статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации; при заключении спорного договора в нем не были указаны обременения земельного участка, установленные в 2001 году в пользу третьих для прохода к Балтийскому морю.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы отзыва.

Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность принятых по делу судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, глава Балтийского городского округа постановлением от 02.04.2001 N 192 передал Обществу в аренду на 49 лет земельный участок площадью 44 га, расположенный в г. Балтийске в районе Северного мола до Центрального пляжа под обустройство курортно-рекреационной зоны с организацией пляжной зоны.

В пункте 1.2 данного постановления указано, что названный участок обременен правом прохода, проезда и эксплуатации третьих лиц (Министерства обороны Российской Федерации, ассоциации "Военные мемориалы", Балтберегозащиты).

Пунктом 1.3 постановления Обществу предписано до 2003 года разработать в установленном порядке проектно-сметную документацию.

На основании указанного постановления Администрация и Общество заключили договор от 02.04.2001 аренды участка площадью 44 га. Договор прошел государственную регистрацию.

Согласно пункту 1.3 договора аренды участок предоставлен Обществу для "поэтапного обустройства курортно-рекреационной зоны с организацией пляжной зоны, строительства кафе, жилых домов, домов отдыха, пансионатов, променада, стоянок для автотранспорта, детских спортивных площадок, комплексов аттракционов и всего, что связано с отдыхом граждан".

В пункте 1.4 договора указано на обременение его правом прохода, проезда лиц, перечисленных в постановлении от 02.04.2001 N 192.

Постановлением главы Балтийского городского округа от 03.11.2003 внесены изменения в пункт 1.2 постановления от 02.04.2011 N 192: передать участок под строительство, обустройство прибрежной зоны в соответствии с проектом детальной планировки и эскиза застройки прибрежной зоны отдыха. Аналогичные изменения внесены в договор аренды от 02.04.2011.

В ноябре 2003 года названный участок площадью 440 000 кв.м поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 39:14:000000:0014; определен вид разрешенного использования - "под проектирование и строительство рекреационного района"; определено местоположение относительно ориентира, расположенного в г. Балтийске: в 600 метрах на запад от дома 26 по ул. Чехова.

В период с 2007 по 2009 год на указанном участке Общество построило и зарегистрировало право собственности на следующие объекты: водопровод протяженностью 571,96 м, хозяйственный водопровод протяженностью 515,84 п.м, две трансформаторные подстанции площадью 53,6 кв.м каждая, напорную сеть хозяйственно-бытовой канализации протяженностью 707,9 п.м, наружные электрические сети протяженностью 922,43 п.м, хозяйственно-бытовую канализацию протяженностью 805,52 кв.м, хозяйственно-противопожарный водопровод протяженностью 1257,57 кв.м, каналы, водоемы для осушения парковой зоны общим объемом 1499,05 куб.м, канализационно-насосную станцию площадью 16,5 кв.м.

Общество, ссылаясь на наличие 10 названных объектов, построенных на арендованном участке, обратилось 04.08.2009 в Администрацию с заявлением о выкупе этого участке в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Постановлением от 24.08.2009 N 980 Администрация приняла решение о предоставлении Обществу в собственность в порядке названной нормы права земельного участка площадью 440 000 кв.м с кадастровым номером 39:14:000000:0014 по цене 5 232 389 руб. 10 коп.

На основании указанного постановления Администрация и Общество заключили договор от 25.08.2009 купли-продажи названного земельного участка. Общество уплатило выкупную цену в размере 5 232 389 руб. 10 коп. УФРС зарегистрировало право собственности Общества на данный участок.

Соглашением от 31.08.2009 Администрация и Общество расторгли договор аренды от 02.04.2001.

В дальнейшем Общество построило еще три объекта: закольцовку водопровода, хозяйственно-бытовую канализацию протяженностью 909,7 кв.м, водопроводные сети протяженностью 403,73 п.м.

Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что договор купли-продажи от 25.08.2009 является ничтожной сделкой, поскольку заключен с нарушением требований статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. По мнению истца, нахождение на указанном участке объектов инфраструктуры, необходимых для строительства и эксплуатации объектов недвижимости, которые еще не построены, не влечет у Общества возникновение исключительного права на предоставление участка в собственность по правилам названной нормы Земельного кодекса Российской Федерации; спорный участок был сформирован для предоставления под строительство множества объектов (жилых и нежилых зданий, домов отдыха, пансионатов), а не в связи со строительством объектов инфраструктуры; Общество не имело права на выкуп земельного участка указанной площади по льготной цене, установленной для случаев продажи земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и занятых объектами недвижимости; в границы спорного участка входит береговая полоса и земли общего пользования, не подлежащие приватизации.

Суды обеих инстанции отказали в иске, посчитав, что спорный договор заключен в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку Общество как собственник объектов инженерной инфраструктуры, предназначенных для обслуживания будущих строений всей пляжной зоны и расположенных по периметру всего указанного участка, имеет право на приватизацию этого участка по льготной цене, установленной нормативными актами, действовавшими на момент заключения договора, при продаже земель, занятых объектами недвижимости. Суды пришли к выводу, что истец не представил доказательств того, что в границах спорного участка находятся береговая полоса и земли общего пользования.

Суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене как принятые с неправильным применением норм материального права и по неполно исследованным обстоятельствам, имеющим существенное значение для правильного разрешения спора.

Согласно статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Собственник зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность земельный участок с целью эксплуатации этих объектов.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Согласно пункту 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Доказательств того, что земельный участок, проданный Обществу по оспариваемому договору, сформирован с соблюдением градостроительных норм и правил под названными объектами инфраструктуры с целью приобретения этого участка в собственность, в материалы дела не представлено.

В имеющихся в деле кадастровых паспортах спорного участка от 07.09.2009 и от 16.06.2010 в качестве его разрешенного использования указано: "под проектирование и строительство рекреационного района". На участке построены только объекты инфраструктуры (водопровод, канализационные и электрические сети), то есть объекты, предназначенные для обслуживания еще не построенных объектов недвижимости, в целях возведения которых Обществу в 2001 году был предоставлен в аренду названный земельный участок.

Между тем возможность предоставления в собственность в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельного участка, на котором находятся объекты, введенные в эксплуатацию, и на котором только запланировано строительство других объектов, в целях возведения которых этот участок формировался, законодательством не предусмотрено.

При рассмотрении настоящего спора суды не учли приведенных норм права и не дали надлежащую оценку доводам Администрации о том, что спорный участок не подлежал приватизации в связи с тем, что запланированное строительство рекреационного района не завершено и что расположение объектов инфраструктуры по периметру спорного участка не свидетельствует о наличии у Общества права на приватизацию этого участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

От результатов исследования вопроса о том, правомерно ли было произведено отчуждение Обществу названного участка, зависит решение вопроса о правильности установленного в спорном договоре существенного условия о выкупной цене этого участка с учетом правил пункта 1.1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

При таком положении обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное; установить, имело ли Общество при заключении спорного договора исключительное право на приватизацию названного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, являются ли построенные на участки объекты инфраструктуры теми объектами, наличие которых влечет возможность предоставления в собственность земельного участка, правильно ли в договоре определена выкупная цена участка; предложить истцу уточнить исковые требования в части, касающейся применения последствий недействительности сделки с учетом пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, если иные последствия не предусмотрены законом, а также в части требований, заявленных к Управлению Росреестра, поскольку основанием для внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним является судебный акт о применении последствий недействительности сделки; на основании всестороннего и полного исследования обстоятельств дела и при правильном применении норм материального и процессуального права разрешить спор.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда Калининградской области от 13.11.2010 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2011 по делу N А21-6529/2010 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

А.В. Кадулин Т.И. Сапоткина