Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 9 декабря 2024 г. N 03-07-11/123886 Об исчислении и уплате налогов индивидуальным предпринимателем, применяющим в 2025 г. УСН в отношении деятельности по реализации земельных участков

Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 9 декабря 2024 г. N 03-07-11/123886

Вопрос: На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 21 и подпункта 4 пункта 1 статьи 32 НК РФ, прошу дать письменное разъяснение по поводу необходимости уплаты налога НДС в 2025 году, в связи с принятием Федерального закона от 12 июля 2024 г. N 176-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации", при реализации индивидуальным предпринимателем земельных участков.

Основным видом деятельности ИП является покупка и продажа собственного недвижимого имущества (код ОКВЭД 68.10.)

С момента регистрации индивидуальный предприниматель применяет упрощенную систему налогообложения (объект налогообложения "Доходы") и реализует собственные земельные участки.

В рамках предварительных договоренностей с потенциальным покупателем по предстоящим сделкам, в 2025 г. доход от продажи земельных участков ожидается в размере 280 000 000 рублей.

С 2025 года ИП (по итогам 2024 г.) выбирает пониженную ставку НДС 7% на УСН.

На основании подпункта 6 пункта 2 статьи 146 НК РФ операции по реализации земельных участков (долей в них) не признаются объектом налогообложения по НДС.

Каких-либо особенностей или специальных условий при применении налогоплательщиком УСН данная норма не устанавливает.

Просим разъяснить и прислать официальный письменный ответ, подлежит ли уплате НДС с этого дохода, если в соответствии с подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ операции по реализации земли не признаются объектом налогообложения НДС? Какие налоги должен уплатить индивидуальный предприниматель в 2025 году?

Ответ: В связи с обращением по вопросам исчисления и уплаты налогов индивидуальным предпринимателем, применяющим в 2025 году упрощенную систему налогообложения (далее - УСН) в отношении деятельности по реализации земельных участков, Департамент налоговой политики сообщает.

В соответствии с пунктом 1 статьи 346 ¹⁵ главы 26 ² "Упрощенная система налогообложения" Налогового кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 12 июля 2024 г. N 176-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (далее - Кодекс) индивидуальные предприниматели, применяющие УСН в 2025 году, при определении объекта налогообложения учитывают доходы, определяемые в порядке, установленном пунктами 1 и 2 статьи 248 Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 248 Кодекса к доходам относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав и внереализационные доходы. При этом доходы от реализации определяются в порядке, установленном статьей 249 Кодекса, а внереализационные доходы - в порядке, установленном статьей 250 Кодекса.

На основании пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Соответственно, в случае если земельные участки приобретаются индивидуальным предпринимателем в целях осуществления предпринимательской деятельности, в том числе для перепродажи, и (или) если индивидуальный предприниматель при регистрации заявил такой вид деятельности, как покупка и продажа собственного недвижимого имущества, который включает продажу земельных участков, то доходы от продажи земельных участков учитываются в составе доходов при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

В иных случаях доходы от продажи земельных участков подлежат налогообложению в соответствии с положениями главы 23 "Налог на доходы физических лиц" Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 346 ¹¹ Кодекса применение УСН индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, а исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2 и 5 статьи 224 Кодекса), налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности, за исключением объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378 ² Кодекса с учетом особенностей, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378 ² Кодекса).

Иные налоги, сборы и страховые взносы уплачиваются индивидуальными предпринимателями, применяющими УСН, в общеустановленном порядке в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Что касается налога на добавленную стоимость (далее - НДС), то с 1 января 2025 года индивидуальные предприниматели, применяющие УСН, признаются налогоплательщиками НДС. В связи с этим указанные индивидуальные предприниматели НДС по операциям реализации товаров (работ, услуг), осуществляемым с указанной даты, будут исчислять в порядке, предусмотренном главой 21 "Налог на добавленную стоимость" Кодекса.

Так, на основании положений главы 21 Кодекса с 1 января 2025 года индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, будет исполнять обязанности налогоплательщика, связанные с исчислением и уплатой НДС, если за предшествующий налоговый период по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, у указанного индивидуального предпринимателя сумма доходов, определяемых в порядке, установленном Кодексом, превысит в совокупности 60 млн рублей.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 146 Кодекса не являются объектом налогообложения НДС операции по реализации земельных участков (долей в них).

Таким образом, если с 1 января 2025 года индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, обязан будет исполнять обязанности налогоплательщика НДС, то при реализации этим индивидуальным предпринимателем земельных участков (долей в них) будет применяться предусмотренная подпунктом 6 пункта 2 статьи 146 Кодекса норма, согласно которой реализация указанного имущества не признается объектом налогообложения НДС.

Настоящее письмо не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с письмом Минфина России от 7 августа 2007 г. N 03-02-07/2-138 направляемое письмо Департамента имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.