Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 ноября 2011 г. N Ф07-9865/11 по делу N А21-281/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 ноября 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Захаровой М.В. и Кадулина А.В.,

при участии от главы крестьянского (фермерского) хозяйства Гирсы Е.В. - Никитина П.В. (доверенность от 24.02.2011), от Агентства по имуществу Калининградской области Коркина И.А. (доверенность от 30.12.2009),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Гирсы Евгения Витольдовича на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2011 по делу N А21-281/2011 (судьи Старовойтова О.Р., Копылова Л.С., Полубехина Н.С.),

установил

Агентство по имуществу Калининградской области, ОГРН 1023900767186, место нахождения: 236040, Калининград, ул. Д. Донского, 1 (далее - Агентство), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Гирсе Евгению Витольдовичу, ОГРН 309392525200070, место нахождения: 236023, Калининград, пер. Щорса, д. 15, кв. 15, о признании недействительным заключенного сторонами договора от 27.09.2010 N 10/п купли-продажи находящегося в собственности Калининградской области земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 190 000 кв.м с кадастровым номером 39:05:030505:2, расположенного по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, Красноторовское сельское поселение, а также о применении следующих последствий недействительности ничтожной сделки: обязать Гирсу Е.В. возвратить названный участок Агентству, а Агентство обязать возвратить Гирсе Е.В. из бюджета Калининградской области 638 000 руб., уплаченных по спорному договору.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Специализированная фирма "Оценка", ОГРН 1023900986273, место нахождения: 236006, Калининград, Московский пр., д. 21 (далее - фирма "Оценка"), и правительство Калининградской области, ОГРН 1023900771300, место нахождения: 236040, Калининград, ул. Дм. Донского, 1.

Решением от 20.04.2011 (судья Сычевская С.Н.) в иске отказано.

Апелляционный суд постановлением от 21.07.2011 отменил решение от 20.04.2011 и удовлетворил иск.

В кассационной жалобе Гирса Е.В., ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального и процессуального права, несоответствие его выводов обстоятельствам дела, просит отменить постановление от 21.07.2011 и оставить в силе решение от 20.04.2011.

Податель жалобы указывает на следующее: земельный участок предоставлен ему по оспариваемому договору за плату, между тем в соответствии со статьей 12 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (далее - Закон о крестьянском хозяйстве) для осуществления деятельности фермерского хозяйства земельные участки могут предоставляться бесплатно; апелляционный суд пришел к неверному выводу о том, что при установлении выкупной цены спорного участка следовало в обязательном порядке руководствоваться величиной стоимости земельного участка, определенной независимым оценщиком; положения пункта 2 статьи 25 Закона Калининградской области от 21.12.2006 N 105 "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области" (далее - Закон Калининградской области N 105), на который сослался апелляционный суд, не применимы к рассматриваемым правоотношениям; Агентству следовало оспаривать достоверность оценки путем предъявления самостоятельного иска.

В отзыве на кассационную жалобу Агентство просит оставить постановление апелляционного суда без изменения, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель Гирсы Е.В. поддержал доводы жалобы, а представитель Агентства - доводы, приведенные в отзыве на нее.

Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Гирса Е.В. 28.10.2009 обратился в Агентство с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 190 000 кв.м с кадастровым номером 39:05:030505:2, расположенного по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, Красноторовское сельское поселение, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

Названный участок находится в собственности Калининградской области (свидетельство о государственной регистрации права от 16.09.2005).

Правительство Калининградской области приняло постановление от 17.09.2010 N 766 "О предоставлении в собственность за плату главе крестьянского (фермерского) хозяйства Гирсе Евгению Витольдовичу земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения".

Выкупная цена названного участка в размере 638 000 руб. установлена в указанном постановлении на основании отчета от 01.12.2009 N 3-144-09 "Об оценке рыночной стоимости земельного участка", выполненного фирмой "Оценка".

На основании указанного постановления Агентство (продавец) и Гирса Е.В. (покупатель) заключили 27.09.2010 договор N 10/п купли-продажи названного участка по цене 638 000 руб. Агентство по акту приема-передачи передало названный участок Гирсе Е.В., который уплатил выкупную стоимость участка.

Переход права собственности на данный участок в установленном порядке не зарегистрирован. Согласно пояснениям представителя Гирсы Е.В. в судебном заседании кассационной инстанции участок ранее в сельскохозяйственных целях не использовался и не используется в настоящее время.

Агентство, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что содержащаяся в отчете N З-144-09 величина рыночной стоимости земельного участка недостоверна и явно занижена, поскольку оценка проведена с нарушением требований приказов Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)" (далее - ФСО N 1) и от 20.07.2007 N 254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" (далее - ФСО N 3). В подтверждение довода о недостоверности оценки фирмы "Оценка" Агентство представило отчет от 14.01.2011 N 03 об оценке рыночной стоимости названного участка, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Специализированное независимое оценочное бюро", согласно которому по состоянию на 16.09.2010 (на момент заключения спорного договора) рыночная стоимость участка составляла 8 247 600 руб.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, не установив предусмотренных статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для признания спорного договора ничтожной сделкой. Суд пришел к следующим выводам: спорный договор заключен на основании постановления правительства Калининградской области от 17.09.2010 N 766, которое никем не оспорено и не признано недействительным; договор купли-продажи сторонами исполнен; согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при продаже объектов оценки, принадлежащих субъекту Российской Федерации, является обязательным проведение оценки, однако данной нормой не предусмотрена для сторон сделки обязательность величины стоимости такого объекта, определенной независимым оценщиком; Агентство не обращалось с самостоятельным иском о признании оценки недействительной.

Апелляционная инстанция посчитала выводы суда первой инстанции ошибочными, не соответствующими нормам материального права и обстоятельствам дела, отменила решение от 20.04.2011 и удовлетворила иск.

Апелляционный суд исходил из следующего.

Суд первой инстанции не учел разъяснений, приведенных в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в соответствии с которыми, если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица и др.).

Поскольку истцом утрачена возможность для самостоятельного оспаривания величины оценки до момента заключения договора от 27.09.2010, он вправе ссылаться на недостоверность величины оценки рыночной стоимости земельного участка в обоснование иска о признании недействительным спорного договора.

Согласно пункту 2 статьи 25 Закона Калининградской области N 105 при заключении договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности, цена земельного участка устанавливается в размере, равном рыночной стоимости земельного участка, на котором не расположены здания, строения, сооружения, если договор купли-продажи этого участка заключается на основании решения соответствующего органа; рыночная стоимость земельных участков определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Апелляционный суд установил, что при определении рыночной стоимости спорного участка в отчете фирма "Оценка" от 01.12.2009 N 3-144-09 допущены многочисленные нарушения ФСО N 1 и ФСО N 3. Так, в отчете применены неправильные величины корректировок для факторов "Местоположение" и "Транспортная доступность" в сторону уменьшения цены данного участка без обоснования, предусмотренного федеральными стандартами оценок; в нарушение пункта 21 ФСО N 1 и пункта 10 ФСО N 3 в отчете отсутствуют сведения, позволяющие проверить данные о расчете прибыли и ставки капитализации, определенные доходным методом; не указаны источники получения этих сведений. Применение недостоверных данных привело к существенному занижению стоимости оцениваемого участка, определенной доходным методом.

Поскольку при рассмотрении настоящего дела ни Гирса Е.В., ни фирма "Оценка" не привели никаких доводов в опровержение приведенных обстоятельств, апелляционный суд пришел к выводу о том, что нарушения федеральных стандартов оценки при определении рыночной стоимости земельного участка достаточны для признания недостоверной величины стоимости объекта купли-продажи по договору от 27.09.2010 N 10/п. Это обстоятельство влечет признание недействительным договора в целом, так как недействительность существенного условия договора - о цене предмета сделки- влечет недействительность всей сделки.

Кассационная инстанция считает данные выводы правильными, соответствующими обстоятельствам дела и нормам материального и процессуального права.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации государственного или муниципального имущества.

Пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрено, что правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, названным Законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

Законом Калининградской области N 105 установлены правила оборота земельных участков, находящихся в собственности Калининградской области. Данным Законом предусмотрено, что продажа земельных участков, на которых не имеется объектов недвижимости, которые продаются не на торгах, а на основании решения соответствующего органа, производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

При таком положении довод жалобы о том, что для продажи спорного участка рыночная оценка, данная оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной, не соответствует приведенным нормам права.

Несостоятелен также довод жалобы о том, что спорная сделка не может быть признана недействительной ввиду недостоверности рыночной оценки земельного участка, поскольку Законом о крестьянском хозяйстве предусмотрена возможность бесплатного предоставления в собственность участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

Согласно определению Конституционного суда Российской Федерации от 27.11.2011 N 72-О-О положения пунктов 2 и 5 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации, а также подпунктов 2 и 3 пункта 1 статьи 12 Закона о крестьянском хозяйстве, устанавливающие право гражданина на подачу заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления о предоставлении или передаче земельного участка в собственность или аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и обязанность органа государственной власти или органа местного самоуправления принять решение о предоставлении земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче его в аренду, применяются в нормативном единстве с другими положениями Земельного кодекса Российской Федерации и иных законодательных актов. Следовательно, реализация права гражданина на подачу заявления о предоставлении земельного участка, равно как и исполнение обязанности органа государственной власти или органа местного самоуправления принять соответствующее решение, закрепленные данными положениями, допустимы лишь на условиях, установленных законом, в частности исходя из общего принципа платности предоставления земельных участков в собственность граждан или прямо установленных законом случаев предоставления земельных участков в собственность бесплатно.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Дату названного Определения следует читать как "27.01.2011"

Законодательством Российской Федерации и Калининградской области не установлены случаи первичного предоставления земельных участков в собственность бесплатно гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. К тому же Гирса Е.В. обратился в Агентство с заявлением о предоставлении ему участка в собственность за плату.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2011 по делу N А21-281/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Гирсы Евгения Витольдовича - без удовлетворения.

Приостановление исполнения постановления от 21.07.2011 отменить.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

М.В. Захарова А.В. Кадулин