Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 декабря 2011 г. N Ф07-479/11 по делу N А52-2524/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 декабря 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Рудницкого Г.М., Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "СтройАвтоСервис" Попова И.В. (доверенность от 05.12.2011), от закрытого акционерного общества "Центр решения жилищных проблем" Сурниной С.А. (доверенность от 11.01.2011),

рассмотрев 14.12.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Центр решения жилищных проблем" на решение Арбитражного суда Псковской области от 03.05.2011 (судья Жупанова Л.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2011 (судьи Носач Е.В., Зайцева А.Я., Шадрина А.Н.) по делу N А52-2524/2010,

установил

Общество с ограниченной ответственностью "СтройАвтоСервис", место нахождения: 180007, г. Псков, Рижский пр., д. 21 (далее - ООО "СтройАвтоСервис"), обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к закрытому акционерному обществу "Центр решения жилищных проблем", место нахождения: 180000, г. Псков, Октябрьский пр., д. 22, оф. 1 (далее - ЗАО "Центр решения жилищных проблем"), и Государственному комитету Псковской области по имущественным отношениям, место нахождения: 180007, г. Псков, Пароменская ул., д. 21/33 (далее - Комитет), о признании недействительным договора аренды от 14.01.2009 N 3 и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Пскова, место нахождения: 180000, г. Псков, ул. Некрасова, д. 23 (далее Администрация города), и администрация Псковской области, место нахождения: 180000, г. Псков, ул. Некрасова, д. 23 (далее - Администрация области). Делу присвоен номер А52-2524/2010.

Администрация области также обратилась в арбитражный суд с иском к ЗАО "Центр решения жилищных проблем" и Комитету о признании недействительным договора аренды от 14.01.2009 N 3 в силу его ничтожности.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города. Делу присвоен номер А52-4186/2010.

Определением суда от 08.11.2010 дело N А52-4186/2010 объединено с делом N А52-2524/2010 для совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен номер А52-2524/2010.

ООО "СтройАвтоСервис" обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к ЗАО "Центр решения жилищных проблем" об устранении нарушения права собственности и о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено государственное учреждение "Псковское областное управление государственной экспертизы документации в области градостроительной деятельности", место нахождения: 180016, г. Псков, Рижский пр., д. 54 (далее - Управление экспертизы). Делу присвоен номер А52-3780/2010.

ЗАО "Центр решения жилищных проблем" обратилось в суд с иском о признании незаконным отказа Управления строительства и архитектуры администрации г. Пскова (далее - Управление строительства) в выдаче разрешения на строительство и об обязании Управления строительства устранить допущенное нарушение прав заявителя путем выдачи разрешения на строительство. Делу присвоен номер А52-834/2008.

ООО "СтройАвтоСервис" обратилось в Арбитражный суд Псковской области с заявлением о признании недействительным разрешения на строительство N 60-48, выданного Управлением строительства 28.07.2008 ЗАО "Центр решения жилищных проблем" на строительство административного здания, расположенного по адресу: г. Псков, Рижский пр., д. 23, и незаконными действий Управления строительства по продлению срока разрешения на строительство до 31.12.2009 и действий Администрации города по продлению срока разрешения на строительство до 31.12.2010. К участию в деле в качестве третьего лица привлечено ЗАО "Центр решения жилищных проблем". Указанному делу присвоен номер А52-3782/2010.

Прокурор Псковской области, место нахождения: 180000, г. Псков, ул. Некрасова, 54 (далее - Прокурор), обратился в Арбитражный суд Псковской области с заявлением к Управлению по градостроительной деятельности администрации города Пскова: место нахождения: 180017, г. Псков, ул. Я. Фабрициуса, д. 2а (далее - Управление по градостроительной деятельности), о признании недействительным разрешения на строительство от 28.07.2008 N 60-48, выданного Управлением строительства ЗАО "Центр решения жилищных проблем", на строительство четырехэтажного кирпичного административного здания, расположенного по адресу: г. Псков, Рижский пр., д. 23, и незаконными действий Управления строительства по продлению указанного разрешения. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Государственный комитет Псковской области по культуре, место нахождения: 180000, г. Псков, ул. Некрасова, д. 23 (далее - Комитет по культуре) и ЗАО "Центр решения жилищных проблем". Делу присвоен номер А52-4639/2010.

В производстве суда также имелось дело N А52-4399/2010, возбужденное по заявлению ЗАО "Центр решения жилищных проблем" о признании незаконным отказа Администрации города, выраженного в письме от 13.11.2010 N 3497, в продлении срока действия разрешения на строительство от 28.07.2008 N 60-48; об обязании продлить указанное разрешение.

Определением суда от 11.01.2011 дела N А52-2524/2010, А52-834/2008, А52-3780/2010, А52-3782/2010, А52-4639/2010, А52-4399/2010 объединены в одно производство для совместного рассмотрения. Объединенному делу присвоен номер А52-2524/2010.

В ходе рассмотрения указанного дела ООО "СтройАвтоСервис" уточнило свои требования и просило признать недействительным разрешение на строительство от 28.07.2008 N 60-48 и незаконными действия по продлению срока действия разрешения на строительство; признать недействительным договор аренды от 14.01.2009, применить последствия недействительности ничтожной сделки; прекратить право собственности ЗАО "Центр решения жилищных проблем" на объект незавершенного строительства площадью застройки 386,4 кв.м со степенью готовности 18%; обязать снести указанный объект и привести земельный участок с кадастровым номером 60:27:050218:11 в первоначальное состояние.

Уточнение требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением от 03.05.2011 отказано в удовлетворении требований ЗАО "Центр решения жилищных проблем" о признании незаконным отказа Управления строительства в выдаче разрешения на строительство и обязании его устранить допущенные нарушения, а также о признании незаконными действий Администрации города по отказу от 13.11.2010 N 3497 в продлении срока действия разрешения на строительство от 28.07.2008 N 60-48 и обязании ее продлить указанное разрешение; признано недействительным выданное Управлением строительства ЗАО "Центр решения жилищных проблем" разрешение от 28.07.2008 N 60-48 на строительство четырехэтажного кирпичного административного здания, расположенного по адресу: г. Псков, Рижский проспект, дом 23; признаны незаконными действия Управления строительства и Администрации города по продлению срока действия разрешения на строительство до 31.12.2009 и до 31.12.2010 как противоречащие требованиям статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ); признан недействительным договор аренды земельного участка от 14.01.2009 N 3, заключенный ЗАО "Центр решения жилищных проблем" и Комитетом. Суд обязал ЗАО "Центр решения жилищных проблем" снести возведенный им объект незавершенного строительства и привести земельный участок с кадастровым номером 60:27:050218:11 в первоначальное состояние.

Постановлением апелляционного суда от 31.08.2011 решение от 03.05.2011 изменено. Абзац 4 резолютивной части решения после слов "в первоначальное состояние" дополнен словами "в срок до 01 ноября 2011 года". В остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ЗАО "Центр решения жилищных проблем", ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и недоказанность обстоятельств, которые суды посчитали установленными, просит решение и постановление отменить, требования подателя жалобы удовлетворить и отказать в иске и в заявлении ООО "СтройАвтоСервис", Администрации области и Прокурора.

По мнению подателя жалобы, суды не дали оценки положительному заключению государственной экспертизы от 26.09.2007 N 60-1-4-0046-07, проведенной Управлением экспертизы, и специальным техническим условиям от 01.02.2011, разработанным обществом с ограниченной ответственностью частной охранной организацией "Багира"; суды не приняли во внимание отсутствие у уполномоченного органа требований о доработке проектной документации; заявление о признании недействительным разрешения на строительство от 28.07.2008 N 60-48 и незаконными действий по продлению срока его действия является ненадлежащим способом защиты права; представленная ЗАО "Центр решения жилищных проблем" для выдачи разрешения на строительство кадастровая справка от 14.09.2004 N 60 соответствует требованиям статье 44 ГрК РФ; вывод судов о начале работ по строительству здания в 2010 году сделан без исследования всех имеющихся доказательств и основан только на выданном 28.04.2010 разрешении на производство земляных работ; действующим законодательством не предусмотрены последствия нарушения пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

В отношении иска о признании недействительным договора аренды от 14.01.2009 податель жалобы указал, что порядок предоставления земельного участка в аренду под строительство, установленный статьями 31, 32, 33 ЗК РФ, не нарушен; распоряжение Администрации области от 11.01.2009 N 7-р о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 60:27:050218:11 не оспорено.

По мнению ЗАО "Центр решения жилищных проблем", вывод судов о том, что нарушение требований пожарной безопасности может привести к угрозе жизни и здоровью граждан, основан только на предположении и опровергается актом проверки от 06.09.2010 N 120; суды не указали оснований, по которым признали спорный объект самовольной постройкой, следовательно, незаконно прекратили запись о праве собственности на него в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП); Прокурором и ООО "СтройАвтоСервис" не доказано нарушение чьих-либо прав и законных интересов; судами не дана оценка пропуска ими трехмесячного срока обращения в суд, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ.

Кроме того, податель жалобы указал на необоснованное объединение судом первой инстанции в одно производство требований по иску и требований об оспаривании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) государственных органов, рассматриваемых в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "СтройАвтоСервис" просит оставить принятые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель ЗАО "Центр решения жилищных проблем" поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель ООО "СтройАвтоСервис" просил оставить принятые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте его слушания извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Администрация города распоряжением от 17.09.2003 N 3017-р "О предварительном согласовании места размещения административного здания" предварительно согласовала ЗАО "Центр решения жилищных проблем" место размещения административного здания по адресу: Рижский проспект, д. 21а, утвердила акт о выборе земельного участка и проект границ земельного участка.

Из акта о выборе земельного участка следует, что площадь земельного участка ориентировочно составляет 400 кв.м; участок примыкает к территории автотранспортного предприятия, предназначенного согласно генеральному плану города к выносу; вблизи находится двухэтажное здание административного назначения; на территории участка находится ветхий деревянный одноэтажный жилой дом, предназначенный к расселению и сносу; ограничение использования земельного участка - новое строительство с учетом красной линии улицы Киселева.

Распоряжением от 12.12.2005 N 4088-р Администрация города предоставила ЗАО "Центр решения жилищных проблем" в аренду на три года земельный участок площадью 669 кв.м, расположенный по адресу: г. Псков, Рижский проспект, 23, для размещения административного здания.

Согласно кадастровой выписке от 19.05.2010 N 6027/201/10-5960 указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет 29.12.2005 с присвоением кадастрового номера 60:27:050218:11.

На основании распоряжения от 12.12.2005 N 4088-р Администрацией города (арендодателем) и ЗАО "Центр решения жилищных проблем" (арендатором) 29.12.2005 подписан договор N 458 аренды земельного участка площадью 669 кв.м, расположенного по адресу: г. Псков, Рижский проспект, 23, для размещения административного здания сроком на три года. Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Распоряжением Администрации области от 11.01.2009 N 7-р ЗАО "Центр решения жилищных проблем" был предоставлен в аренду на три года земельный участок площадью 669 кв.м с кадастровым номером 60:27:050218:11, расположенный по тому же адресу, для строительства административного здания.

На основании названного распоряжения 14.01.2009 Комитет и ЗАО "Центр решения жилищных проблем" (арендатор) заключили договор N 3 аренды указанного земельного участка для размещения административного здания на три года. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Управление экспертизы 26.09.2007 выдало положительное заключение государственной экспертизы N 60-1-4-0046-07, в котором сделан вывод о том, что рабочий проект на строительство административного здания соответствует требованиям нормативных технических документов (кроме разделов "Отопление" и "Газоснабжение") и результатам инженерных изысканий и рекомендуется к утверждению.

Решением Арбитражного суда Псковской области от 04.07.2008 по делу N А52-834/2008 признан незаконным отказ Управления строительства в выдаче ЗАО "Центр решения жилищных проблем" разрешения на строительство. Суд обязал Управление строительства выдать указанное разрешение в соответствии с представленным с заявлением от 15.01.2008 пакетом документов. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.12.2010 указанное решение было отменено.

Управление строительства 28.07.2008 выдало ЗАО "Центр решения жилищных проблем" разрешение на строительство N 60-48 со сроком действия до 12.12.2008, согласно которому застройщику разрешалось строительство 4-этажного кирпичного административного здания по адресу: Псков, Рижский проспект, 23.

Строительство объекта было согласовано различными организациями и службами города, в том числе Комитетом по культуре (05.08.2008) и Управлением строительства (22.10.2008).

В связи с истечением срок действия разрешения на строительство N 60-48 продлевался Управлением строительства до 31.12.2009, затем Администрацией города - до 31.12.2010.

ЗАО "Центр решения жилищных проблем" 28.04.2010 обратилось с заявкой о разрешении на производство земляных работ, в том числе на устройство котлована, в период с 10.05.2010 по 20.07.2010.

Получив указанное разрешение 28.04.2010, ЗАО "Центр решения жилищных проблем" возвело объект незавершенного строительства площадью застройки 386,4 кв.м со степенью готовности 18%. Право собственности на указанный объект ЗАО "Центр решения жилищных проблем" зарегистрировало в ЕГРП 29.10.2010.

Согласно кадастровому плану территории от 14.04.2010 земельный участок с кадастровым номером 60:27:050218:11, предоставленный в аренду ЗАО "Центр решения жилищных проблем", граничит с земельным участком с кадастровым номером 60:27:050218:01, являющимся собственностью ООО "СтройАвтоСервис" (договор купли-продажи от 17.05.2006, свидетельство о государственной регистрации права от 22.08.2006 серии 60 АЖ N 274571), и земельным участком с кадастровым номером 60:27:050218:02, предоставленным в аренду ООО "СтройАвтоСервис" (договор аренды земельного участка от 22.12.2006 N 317 и соглашения от 28.12.2007, от 31.03.2008).

На земельных участках с кадастровыми номерами 60:27:050218:01 и 60:27:050218:02 расположены принадлежащие ООО "СтройАвтоСервис" на праве собственности объекты недвижимого имущества, в том числе нежилое здание 1901 года постройки площадью 243,9 кв.м.

Считая свои права нарушенными, ЗАО "Центр решения жилищных проблем" обратилось в суд с заявлением о признании отказа Управления строительства в выдаче разрешения на строительство незаконным и об обязании его устранить допущенное нарушение прав заявителя путем выдачи разрешения на строительство, а также о признании незаконным отказа Администрации города от 13.11.2010 N 3497 в продлении срока действия разрешения на строительство от 28.07.2008 N 60-48 и о ее обязании продлить указанное разрешение.

ООО "СтройАвтоСервис" обратилось в суд с иском к ЗАО "Центр решения жилищных проблем" и Комитету о признании недействительным договора аренды от 14.01.2009 и применении последствий недействительности ничтожной сделки; о прекращении права собственности ЗАО "Центр решения жилищных проблем" на спорный объект незавершенного строительства, его сносе и приведении земельного участка с кадастровым номером 60:27:050218:11 в первоначальное состояние. Кроме того, ООО "СтройАвтоСервис" обратилось в суд с заявлением о признании недействительным разрешения на строительство от 28.07.2008 N 60-48 и признании незаконными действий государственных органов по продлению срока его действия.

Администрация области обратилась в арбитражный суд с иском к ЗАО "Центр решения жилищных проблем" и Комитету о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 14.01.2009 N 3.

Прокурор Псковской области обратился в суд с требованием к Управлению по градостроительной деятельности о признании недействительным разрешения на строительство от 28.07.2008 N 60-48 и признании незаконными действий Управления строительства по продлению разрешения на строительство.

Суды удовлетворили требования Администрации области, Прокурора и ООО "СтройАвтоСервис", признав их обоснованными, и отказали в удовлетворении заявления ЗАО "Центр решения жилищных проблем".

Кассационная инстанция не находит правовых оснований для удовлетворения жалобы.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух обстоятельств: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок выдачи разрешения на строительство объекта капитального строительства, в том числе перечень документов, представляемых в орган местного самоуправления для получения такого разрешения, установлены статьей 51 ГрК РФ.

Согласно статьям 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Данный порядок, установленный Градостроительным кодексом Российской Федерации, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия, создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

Удовлетворяя заявление ООО "СтройАвтоСервис" и Прокурора о признании недействительным разрешения на строительство N 60-48 и незаконными действий по продлению срока разрешения на строительство, суды исходили из несоответствия проектной документации на строящееся здание требованиям пожарной безопасности, в том числе несоблюдения при проектировании и строительстве здания нормативных противопожарных разрывов между строящимся зданием и существующим зданием ООО "СтройАвтоСервис"; необеспечения достаточного доступа пожарных подразделений к указанным зданиям для проведения аварийно-спасательных работ и работ по тушению пожара; превышения максимально допустимой высотности строящегося здания, находящегося в границах объединенной охранной зоны памятников истории и культуры исторического центра г. Пскова и расположенного в зоне с высотным регламентом застройки до 8 метров; непредоставления застройщиком градостроительного плана земельного участка в нарушение требований пункта 7 статьи 51 ГрК РФ; нарушения пункта 20 статьи 51 ГрК РФ при продлении срока действия разрешения на строительство.

Согласно пункту 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

В статье 49 ГрК РФ указано, что проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей (пункт 1).

Предметом государственной экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим и экологическим, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов (пункт 5).

Судом по ходатайству Администрации области была назначена судебная пожарно-техническая экспертиза, производство которой поручено государственному учреждению "Судебно-экспертное учреждение федеральной противопожарной службы "Испытательная пожарная лаборатория" по городу Санкт-Петербургу". Согласно выводам эксперта Богуцкого С.Ю. проектная документация по строительству четырехэтажного административного здания на земельном участке, расположенном по адресу: г. Псков, Рижский пр., д. 23, с кадастровым номером 60:27:050218:11 не соответствует требованиям пожарной безопасности; при проектировании и строительстве указанного здания не соблюдены противопожарные разрывы (расстояния) между ним и существующим зданием ООО "СтройАвтоСервис", предусмотренные требованиями таблицы 1 приложения 1 СНиП 2.07.01-89; в настоящий момент затруднен достаточный доступ пожарных подразделений для проведения аварийно-спасательных работ и работ по тушению пожара к строящемуся зданию и административному зданию, принадлежащему ООО "СтройАвтоСервис" и расположенному на земельном участке с кадастровым номером 60:27:050218:02.

Суды дали оценку доводам ЗАО "Центр решения жилищных проблем" о соответствии проектной документации требованиям пожарной безопасности и указали на то, что представленный в материалы дела рабочий проект административного здания не опровергает наличия выявленных судебными экспертами нарушений.

Из представленных ЗАО "Центр решения жилищных проблем" в суд специальных технических условий следует, что расстояние между строящимся зданием ЗАО "Центр решения жилищных проблем" (второй степени огнестойкости) и существующим зданием ООО "СтройАвтоСервис" (четвертой степени огнестойкости) должно быть не менее 10 метров, а фактически это расстояние составляет 2 метра. Для предотвращения возможности распространения огня предложено выполнить ряд мероприятий, в том числе заполнить проемы (окна, витражи, двери), провести замену деревянных конструкций кровли на металлические и другие. Выполнение предложенных мероприятий необходимо в отношении как строящегося здания ЗАО "Центр решения жилищных проблем", так и существующего здания ООО "СтройАвтоСервис".

Судами также учтено, что решением Псковского областного Собрания депутатов от 29.06.1995 "О мерах по сохранению культурного наследия города Пскова" утвержден Проект зон охраны памятников истории и культуры города Пскова (далее - Проект); городу Пскову придан статус исторического населенного места (исторического поселения).

В соответствии с Проектом земельный участок, расположенный по адресу: г. Псков, Рижский пр., д. 23, находится в границах объединенной охранной зоны памятников истории и культуры исторического центра г. Пскова и расположен в зоне с высотным регламентом застройки до 8 метров.

В силу пункта 29 Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 26.04.2008 N 315, соблюдение режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах зон охраны объектов культурного наследия является обязательным при осуществлении градостроительной, хозяйственной и иной деятельности.

С учетом того, что по проектной документации высота строящегося здания составляет 15,57 м, ее согласование Комитетом по культуре отменено распоряжением Администрации области от 18.06.2010 N 164-р.

Суды установили, что при обращении с заявлением о выдаче разрешения на строительство ЗАО "Центр решения жилищных проблем" в нарушение требований части 7 статьи 51 ГрК РФ не представило градостроительный план земельного участка.

Суды также посчитали правомерным и соответствующим положениям пункта 20 статьи 51 ГрК РФ отказ Администрации города в продлении срока действия разрешения на строительство, поскольку строительство спорного объекта не было начато до истечения срока подачи такого заявления.

С учетом всех обстоятельств дела суды отказали в удовлетворении требований ЗАО "Центр решения жилищных проблем".

В отношении иска Администрации области и ООО "СтройАвтоСервис" о признании недействительным договора аренды земельного участка площадью 669 кв.м с кадастровым номером 60:27:050218:11 по адресу: Рижский пр., 23, заключенного ЗАО "Центр решения жилищных проблем" и Комитетом 14.01.2009, судами установлено, что процедура выбора земельного участка и принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта в порядке, установленном статьей 31 ЗК РФ, соблюдена не была.

Как указали суды, в нарушение требований пункта 3 статьи 31 ЗК РФ в материалы дела не представлены доказательства своевременного информирования населения о предварительном согласовании места размещения объекта строительства.

Суды приняли во внимание отсутствие в материалах дела проекта границ земельного участка, утвержденного распоряжением от 17.09.2003 N 3017-р, и топографической основы масштаба 1:500, 1:2000. Оговорка в акте о выборе земельного участка о том, что участок примыкает к территории автотранспортного предприятия, предназначенного согласно Генеральному плану города к выносу, документально не обоснована.

Распоряжение N 3017 постановлением Администрации города от 21.09.2010 отменено.

Судами установлено, что распоряжением от 12.12.2005 N 4088-р Администрация города предоставила ЗАО "Центр решения жилищных проблем" в аренду земельный участок площадью 669 кв.м, значительно превышающей площадь предварительно согласованного участка (400 кв.м), причем по другому адресу (Рижский пр., 23) по сравнению с указанным в акте о выборе земельного участка (Рижский пр., 21а). Указанное в акте о выборе земельного участка ограничение использования земельного участка - новое строительство с учетом красной линии улицы Киселева - при формировании земельного участка также не учтено. Как отметили суды, из плана земельного участка и ситуационной схемы следует, что границы земельного участка ЗАО "Центр решения жилищных проблем" пересекают красную линию.

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды земельного участка от 29.12.2005 N 458 заключен Администрацией города и ЗАО "Центр решения жилищных проблем" с нарушением действующего законодательства, в связи с чем является недействительным и в силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не влечет юридических последствий. Как следствие, предоставление Администрацией области земельного участка на новый срок без соблюдения процедуры, предусмотренной земельным законодательством, неправомерно, что влечет недействительность договора аренды земельного участка от 14.01.2009 N 3.

Суды установили, что при создании постройки были существенно нарушены градостроительные и строительные нормы и правила, а ее сохранение и дальнейшее строительство создадут угрозу жизни и здоровью граждан, и приняли решение о сносе постройки на основании статьи 222 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 22 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) и пунктом 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 143) правом требовать сноса самовольной постройки обладают лица, права и охраняемые законом интересы которых нарушает сохранение самовольной постройки.

Поскольку строительство административного здания ЗАО "Центр решения жилищных проблем" ведется без необходимой разрешительной и надлежаще оформленной проектной документации, с нарушением требований пожарной безопасности, а сохранение постройки и продолжение строительства создадут угрозу безопасности имущества ООО "СтройАвтоСервис", что нарушает его права и законные интересы, суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования о сносе спорного объекта.

С учетом разъяснений, приведенных в пункте 23 Постановления N 10/22 и пункте 5 Информационного письма N 143, суды приняли решение о прекращении в ЕГРП записи о праве собственности ЗАО "Центр решения жилищных проблем" на спорный объект.

Довод жалобы о пропуске Прокурором и ООО "СтройАвтоСервис" срока на обращение в суд с заявлением о признании недействительным разрешения на строительство получил оценку судов.

С учетом разъяснений, данных в пункте 9 информационного письма Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 99 "Об отдельных вопросах практики применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" довод жалобы о том, что суд неправомерно объединил в одно производство исковые требования и требования об оспаривании ненормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, не принимается кассационной инстанцией в качестве основания для отмены принятых судебных актов.

Поскольку судами правильно применены нормы материального и процессуального права, оснований для отмены постановления от 31.08.2011, изменившего решение от 03.05.2011, не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2011 по делу N А52-2524/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Центр решения жилищных проблем" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.С. Гафиатуллина

Судьи

Г.М. Рудницкий И.В. Сергеева