Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 марта 2012 г. N Ф07-575/12 по делу N А21-1729/2011

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Альянс" Стороженко О.А. (доверенность от 01.07.2010), общество с ограниченной ответственностью "Рынок города Балтийска" Котельниковой С.И. (доверенность от 12.03.2012),

рассмотрев 15.03.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альянс" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 19.08.2011 (судья Мялкина А.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2011 (судьи Мельникова Н.А., Глазков Е.Г., Слобожанина В.Б.) по делу N А21-1729/2011,

установил

Общество с ограниченной ответственностью "Рынок города Балтийска", место нахождения: 238520, г. Балтийск, ул. Гоголя, д. 1, лит. А, ОГРН 1023902096063 (далее - ООО "Рынок города Балтийска"), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к администрации Балтийского муниципального района, место нахождения: 238520, г. Балтийск, ул. Ленина, д. 6, ОГРН 1023902092994 (далее - Администрация), и обществу с ограниченной ответственностью "Альянс", место нахождения: 238520, г. Балтийск, Русская наб., д. 5, оф. 1, ОГРН 1063913001173 (далее - ООО "Альянс"), о признании недействительными договора от 27.07.2009 N 167 аренды земельного участка и дополнительного соглашения к нему от 28.10.2009.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Амбер плюс", место нахождения: 238521, г. Балтийск, Приморское шоссе, д. 12, ОГРН 1023902096041 (далее - ООО "Амбер плюс").

Решением суда первой инстанции от 19.08.2011, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2011 иск удовлетворен.

В кассационной жалобе ООО "Альянс", считая, что решение и постановление вынесены с нарушением норм материального права, а выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить судебные акты, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. По мнению подателя жалобы, заинтересованность ООО "Рынок города Балтийска" в оспаривании договора аренды и соглашения к нему ограничивается защитой нарушенных прав и охраняемых законом интересов только в части земельного участка с кадастровым номером 39:14:010421:1 площадью 4340 кв. м подтверждение необходимости использования истцом всего спорного участка в материалах дела отсутствует. Податель жалобы также указывает, что на момент заключения договора аренды от 27.07.2009 N 167 и соглашения к нему от 28.10.2009 земельный участок с кадастровым номером 39:14:010421:1 не был разделен, его раздел произведен на основании постановления Администрации от 12.11.2009 N 1341.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель ООО "Альянс" поддержал доводы жалобы, а представитель ООО "Рынок города Балтийска" просил оставить ее без удовлетворения.

Администрация и ООО "Амбер плюс", надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления главы Балтийского городского округа от 27.07.2009 N 880 между Администрацией (арендодателем) и ООО "Альянс" (арендатором) заключен договор от 27.07.2009 N 167 аренды земельного участка площадью 4340 кв. м с кадастровым номером 39:14:010421:1, расположенного по адресу: г. Балтийск, в 60 м к северо-востоку от пересечения улиц Гоголя и В.Пикуля, разрешенное использование - под объекты торговли, фактическое - для организации рынка.

Пунктом 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен с 01.08.2009 по 30.07.2010. Соглашением от 28.10.2009 срок договора продлен до 30.07.2058.

ООО "Рынок города Балтийска" является собственником объектов недвижимого имущества - торгового павильона площадью 514,1 кв. м (литера Б), расположенного по адресу: г. Балтийск, ул. Гоголя, 1В, и объекта незавершенного строительства (магазина-кафе) площадью 92,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Балтийск, ул. Гоголя в 60 м к северо-востоку от пересечения улиц Гоголя и В.Пикуля (свидетельства от 09.01.2008 серии 39-АА N 547789 и от 25.09.2002 серии 39-АА N 110288).

Указанные объекты расположены на земельном участке площадью 4340 кв. м с кадастровым номером 39:14:010421:1, по адресу: г. Балтийск, ул. Гоголя, 1А.

ООО "Рынок города Балтийска" и Администрация заключили договор от 26.04.2004 N 184 аренды указанного земельного участка, который впоследствии был расторгнут соглашением с 01.08.2009 с целью межевания спорного земельного участка и оформления земельного участка для истца под существующие объекты недвижимости.

В рамках дела N А21-6704/2010 вступившим в законную силу судебным актом установлено, что постановлением Администрации от 12.11.2009 N 1341 земельный участок с кадастровым номером 39:14:010421:1 площадью 4340 кв. м разделен на три земельных участка: площадью 843 кв. м с условным кадастровым номером 39:14:010421:1:ЗУ1, площадью 229 кв. м с условным кадастровым номером 39:14:010421:1:ЗУ2, площадью 3268 кв. м с условным кадастровым номером 39:14:010421:1:ЗУ3 (в редакции постановления от 19.11.2009 N 1394); утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории, земельные участки 06.04.2010 поставлены на кадастровый учет под номерами 39:14:010421:26, 39:14:010421:27, 39:14:010421:28.

В рамках дела N А21-6677/2010 вступившим в законную силу судебным актом установлено, что постановлением Администрации от 08.06.2010 N 517 истцу предоставлен в аренду земельный участок площадью 843 кв. м с кадастровым номером 39:14:010421:26 сроком до 01.06.2020. Кроме того, установлено, что Администрация и ООО "Рынок города Балтийска" заключили договор от 08.06.2010 N 96 аренды указанного земельного участка, однако в регистрации права аренды истцу было отказано. Отказ признан арбитражным судом обоснованным ввиду отсутствия соглашения о расторжении договора аренды N 167 и соглашения к нему от 28.10.2010, заключенного между Администрацией и ООО "Альянс".

Ссылаясь на указанные обстоятельства, полагая, что спорный договор аренды земельного участка лишает его исключительного права на приватизацию или приобретение права аренды на земельный участок, на котором расположены принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости, ООО "Рынок города Балтийска" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворил иск, поскольку счел требования истца законными и обоснованными.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция считает выводы судов правильными и не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с указанным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Как следует из материалов дела, на земельном участке площадью 4340 кв. м расположены объекты недвижимости, находящиеся в муниципальной и частной собственности.

Суды установили, что по оспариваемому договору аренды от 27.07.2009 N 167 арендатору была передана и та часть земельного участка, на которой расположены объекты недвижимости - торговый павильон площадью 514,1 кв. м (литера Б) и объект незавершенного строительства (магазин-кафе) площадью 92,3 кв. м, принадлежащие ООО "Рынок города Балтийска" на праве собственности.

Вывод судов о наличии у истца заинтересованности в оспаривании сделки суд кассационной инстанции считает верным. ООО "Рынок города Балтийска" обладает исключительным правом на приватизацию или приобретение права аренды той части спорного земельного участка, которая занята объектами недвижимости и необходима для их использования и не может его реализовать по причине заключения ответчиками долгосрочного договора аренды.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу, что оспариваемая сделка в момент ее заключения не соответствовала требованиям статьи 36 ЗК РФ, поэтому признали недействительными договор и соглашение к нему.

ООО "Альянс" ссылается на то, что истцом не представлены доказательства, подтверждающие необходимость использования всего земельного участка с кадастровым номером 39:14:010421:1 площадью 4340 кв. м.

Спор о размере земельного участка, на который вправе претендовать истец либо иные собственники объектов недвижимости, расположенных на спорном участке, не был предметом судебного разбирательства. ООО "Альянс" также не представило доказательств, что имеет преимущественное право на использование спорного земельного участка (его части). Оформление землепользования арендатора здания или сооружения производится на условиях, установленных статьей 652 ГК РФ.

Поскольку суды правильно применили нормы материального права и каких-либо нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, не допустили, обжалуемые судебные акты надлежит оставить без изменения.

В связи с окончанием производства в суде кассационной инстанции приостановление исполнения решения Арбитражного суда Калининградской области от 19.08.2011 и постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2011 по делу N А21-1729/2011 подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда Калининградской области от 19.08.2011 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2011 по делу N А21-1729/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альянс" - без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения от 19.08.2011 и постановления от 06.12.2011 по настоящему делу, принятое определением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.02.2012, отменить.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Г.М. Рудницкий Т.И. Сапоткина