Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 апреля 2012 г. N Ф07-1829/12 по делу N А26-1107/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 апреля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Кадулина А.В., Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Дивайс" Тупицы Е.В. (доверенность от 04.11.2011),

рассмотрев 04.04.2012 в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Дивайс" и администрации Петрозаводского городского округа на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 15.06.2011 (судья Шалапаева И.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2011 (судьи Жиляева Е.В., Барканова Я.В., Серикова И.А.) по делу N А26-1107/2010,

установил

Общество с ограниченной ответственностью "Дивайс", место нахождения: 185035, г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 3, ОГРН 1021000517801 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к администрации Петрозаводского городского округа, место нахождения: 185910, г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 2, ОГРН 1021000538481 (далее - Администрация), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 297,4 кв.м, расположенных по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 3, и просило суд принять пункты 3.1, 3.2, 3.4, 3.5, 3.9 договора, приложения N 1 и 2 к нему в редакции истца, исключить пункты 5.2 - 5.5 договора (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).

Определением от 03.03.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Петро Эксперт", место нахождения: г. Петрозаводск, ул. Антикайнена, д. 34 (далее - ООО "Петро Эксперт"), и общество с ограниченной ответственностью "Карельский центр оценки", место нахождения: г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 22а, офис 15 (далее - ООО "КЦО").

Решением от 15.06.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 14.12.2011, иск удовлетворен частично.

Спорные пункты изложены в следующей редакции:

3.1 "Цена продажи Объекта по настоящему договору составляет 7 448 000 руб. без учета НДС и определена на основании заключения судебной оценочной экспертизы N 08-04-13-1/11 от 08.04.11. Окончательная сумма, подлежащая оплате Покупателем Продавцу по настоящему договору в соответствии с пунктом 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ от 22.07.08 определяется с учетом стоимости неотделимых улучшений, произведенных ООО "Дивайс", в размере 2 375 095 руб. согласно отчету ООО "Петро Эксперт" N 405 от 08.08.10 и составляет 5 072 905 руб.";

3.2 "На сумму 5 072 905 руб. Покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на пять лет";

3.4 "Покупатель производит оплату ежемесячно в срок до 15 числа текущего месяца включительно, дифференцированными платежами, согласно расчету платежей (приложение N 1) и графику ежемесячных платежей (приложение 2), которые являются неотъемлемой частью договора. При этом первый платеж Покупатель производит не позднее 10 дней со дня государственной регистрации перехода права собственности на Объект от Продавца к Покупателю";

Пункты 3.5, 3.9, 5.2, 5.3, 5.5 договора приняты в редакции Администрации.

Пункт 5.4 договора изложен в следующей редакции: "Продавец в течение 3 (трех) дней с момента допустимой просрочки направляет Покупателю письменное уведомление, с даты направления которого Договор считается расторгнутым, все обязательства Сторон по Договору прекращаются, за исключением случая, когда сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину цены Объекта. Расторжение договора не освобождает Покупателя от уплаты пеней, предусмотренных пунктом 5.2".

Приложения N 1 и 2 к договору приняты в соответствующей редакции.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального права и не согласившись с принятыми решением и постановлением в части условия о цене объекта, обжаловало их в кассационном порядке и просило отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению Общества, в нарушение действующего законодательства суды установили продажную цену объекта без учета обременения и ошибочно приняли за ее основу промежуточный результат комиссионного исследования, полученного одним из экспертов (Минаевой А.П.). Податель жалобы настаивает на том, что пункты 5.2 - 5.5 подлежат исключению из проекта договора в связи с недостижением сторонами соглашения по ним, а также указывает, что суды необоснованно отклонили его ходатайство о проведении повторной экспертизы.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, просит принятые решение и постановление в части дополнения пункта 3.1 договора купли-продажи предложением о зачете стоимости неотделимых улучшений, редакции пункта 3.2, приложений N 1 и 2 к договору отменить, дело в этой части направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как считает податель жалобы, пункт 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) должен применяться во взаимосвязи с пунктом 7.2 договора аренды от 14.06.2007 N 148; принятая судами стоимость неотделимых улучшений, определенная на основания отчета ООО "Петро Эксперт" N 405, является недостоверной.

В отзывах на кассационные жалобы Администрация и Общество просят оставить их без удовлетворения, считая принятые судебные акты в соответствующих частях законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы своей кассационной жалобы, против удовлетворения жалобы Администрации возражал.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте его слушания извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность принятых по делу судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды от 14.06.2007 N 148 Общество арендует нежилые помещения общей площадью 297,4 кв.м, расположенные на цокольном этаже жилого дома по адресу: г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 3, для использования под офис, магазин по продаже непродовольственных товаров, склад непродовольственных товаров, мастерскую оргтехники.

В соответствии с решением Петрозаводского городского Совета от 18.02.2009 N XXVI/XXVI-511 "О мерах по реализации Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ" главой Петрозаводского городского округа принято распоряжение от 03.11.2009 N 645-р "О предоставлении ООО "Дивайс" преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и об условиях его приватизации".

Пунктом 2 названного распоряжения на основании отчета об оценке, выполненного независимым оценщиком, установлена цена продажи объекта 10 101 000 рублей без учета НДС.

Направленный 13.11.2009 в адрес Общества проект договора подписан им с протоколом разногласий и передан Администрации 10.12.2009.

Администрация письмом от 24.12.2009 N 04-15-79 отклонила заявленные Обществом разногласия и предложила новую редакцию пунктов 3.1, 5.3, 5.5, приложений N 1 и 2.

В связи с тем, что соглашение по существенным условиям договора сторонами не было достигнуто, Общество в соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды частично удовлетворили иск.

Кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

По заданию Администрации ООО "КЦО" составило отчет от 14.10.2009 N 258/09, согласно которому рыночная стоимость объекта по состоянию на 12.10.2009 составила 10 101 000 руб. без учета НДС.

Не согласившись с величиной рыночной стоимости продажи объекта Общество заказало проведение оценки ООО "Петро Эксперт", согласно отчету которого от 28.04.2010 N 434 рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 13.11.2009 составила 4 690 000 рублей с учетом НДС.

Общество также заказало ООО "Петро Эксперт" проведение оценки рыночной стоимости неотделимых улучшений, произведенных им в арендуемых помещениях. Согласно отчету от 08.02.2010 N 405 стоимость неотделимых улучшений составила 2 375 095 руб.

Поскольку в представленных сторонами отчетах величина рыночной стоимости одного и того же объекта существенно отличалась, определением от 14.02.2011 по ходатайству сторон суд назначил комиссионную экспертизу на предмет определения соответствия отчета ООО "КЦО" законодательству об оценочной деятельности и требованиям стандартов оценки и определения рыночной стоимости нежилых помещений с учетом обременения договором аренды и без учета обременения. Проведение экспертизы поручено комиссии в составе экспертов Козюпы Сергея Петровича и Минаевой Анны Петровны.

Впоследствии для определения цены сделки судами не принято комиссионное заключение экспертов от 11.04.2011 из-за наличия опечатки в экспертном заключении Козюпы С.П., повлекшей искажение итоговой величины оценки.

Определенная экспертом Минаевой А.П. рыночная стоимость объекта оценки без учета обременения договором аренды по состоянию на 12.10.2009 в размере 7 448 000 рублей признана рыночной стоимостью объекта.

С учетом стоимости неотделимых улучшений в размере 2 375 095 рублей окончательная сумма платы составила 5 072 905 руб. (7 448 000 - 2 375 095). Пункты 3.1, 3.2 договора приняты судами в соответствующей редакции.

Довод Общества о том, что суды установили продажную цену объекта без учета обременения, был предметом рассмотрения судов и получил надлежащую оценку. Исходя из понятия рыночной стоимости объекта оценки и особого порядка приобретения недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, суды пришли к выводу, что при определении цены выкупа помещения не должно учитываться обременение помещения арендой в пользу потенциального покупателя. Реализация требований Закона N 159-ФЗ приводит к выкупу имущества лишь его арендаторами, что исключает как приобретение ими обремененных правом аренды объектов, так и возможность приобретения имущества иными лицами.

Ссылка Общества на то, что суды неверно приняли за основу стоимости объекта промежуточный результат комиссионного исследования, полученный одним из экспертов (Минаевой А.П.) противоречит требованиям статьи 84 АПК РФ и направлена на переоценку выводов судов, сделанных на основании установленных обстоятельств и имеющихся в деле доказательств.

Судами дана надлежащая оценка и доводу Общества о необходимости исключения из проекта договора пунктов 5.2 - 5.5 в связи с недостижением сторонами соглашения по ним. Правовых оснований для удовлетворения требований Обществом не приведено.

Довод Администрации о том, что пункт 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ должен применяться во взаимосвязи с пунктом 7.2 договора аренды от 14.06.2007 N 148, отклоняется кассационной инстанцией. Суды, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, в частности распоряжение главы самоуправления города Петрозаводска от 12.03.2001 N 845, проектную документацию, разрешение на выполнение строительно-монтажных работ, приемку части объекта в эксплуатацию, отклонили довод Администрации о несоблюдении Обществом порядка передачи неотделимых улучшений, указав, что положения Закона N 159-ФЗ определяют в качестве единственного условия для зачета стоимости неотделимых улучшений согласие Администрации на проведение работ.

Ссылка Администрации на то, что принятая судами стоимость неотделимых улучшений, определенная на основания отчета ООО "Петро Эксперт" N 405, является недостоверной, также не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемых судебных актов. Указанный довод в судах первой и апелляционной инстанций ответчиком не заявлялся, а результат оценки неотделимых улучшений - не оспаривался.

Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 15.06.2011 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2011 по делу N А26-1107/2010 оставить без изменения, а кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Дивайс" и администрации Петрозаводского городского округа - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.С. Гафиатуллина

Судьи

А.В. Кадулин И.В. Сергеева