Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 апреля 2012 г. N Ф07-2554/12 по делу N А56-40223/2011

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 марта 2011 г. N Ф07-719/2011 по делу N А56-40223/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 апреля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Власовой М.Г., судей Ломакина С.А., Серовой В.К.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "МГ-ДОМ" Стругача Б.Я. (доверенность от 12.08.2011), от закрытого акционерного общества "МЕЖДУНАРОДНАЯ ФИНАНСОВО-ПРОМЫШЛЕННАЯ КОМПАНИЯ "ИНАГРОЛЕС" Стефанова А.В. (доверенность от 01.01.2012),

рассмотрев 19.04.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "МЕЖДУНАРОДНАЯ ФИНАНСОВО-ПРОМЫШЛЕННАЯ КОМПАНИЯ "ИНАГРОЛЕС" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.09.2011 (судья Данилова Н.П.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2012 (судьи Марченко Л.Н., Ларина Т.С., Масенкова И.В.) по делу N А56-40223/2011,

установил

Общество с ограниченной ответственностью "МГ-ДОМ", место нахождения: 199048, Санкт-Петербург, 16-я линия В.О., дом 65, литера Б, помещение 1Н ОГРН 1089847140460 (далее - ООО "МГ-ДОМ"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "МЕЖДУНАРОДНАЯ ФИНАНСОВО-ПРОМЫШЛЕННАЯ КОМПАНИЯ "ИНАГРОЛЕС", место нахождения: 193171, Санкт-Петербург, улица Седова, дом 55, ОГРН 1027806067189 (далее - ЗАО "МФПК "ИНАГРОЛЕС"), о расторжении договора от 29.07.1993 N 01/А-1913 аренды нежилых помещений (строения) общей площадью 477,9 кв.м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, 11-я линия В.О., дом 54, литера А.

Решением от 29.09.2011, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 25.01.2012, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе ЗАО "МФПК "ИНАГРОЛЕС", ссылаясь на несоответствие выводов судов, содержащихся в решении и постановлении, установленным обстоятельствам дела, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, просит решение от 29.09.2011 и постановление от 25.01.2012 отменить и принять по делу новый судебный акт.

ООО "МГ-ДОМ" в отзыве на кассационную жалобу просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ЗАО "МФПК "ИНАГРОЛЕС" поддержал доводы жалобы, представитель ООО "МГ-ДОМ" возражал против её удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между ЗАО "МФПК "ИНАГРОЛЕС" и Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга был заключен договор от 29.07.1993 N 01/А-1913 аренды нежилых помещений (строения) общей площадью 477,9 кв.м, с расположенных по адресу: Санкт-Петербург, 11-я линия В.О., дом 54, литера А (далее - Объект). Сторонами согласованы ежегодная арендная плата по договору - 799 357,25 неденоминированных рублей, и срок действия договора - с 21.07.1993 по 21.07.2042.

На основании договора от 31.03.2009 право собственности на указанный Объект и земельный участок, на котором он находится, приобретено ООО "МГ-ДОМ", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи от 01.07.2009 N 78-78-01/0295/2009-691 и 78-78-01/0296/2009-004.

Таким образом, в соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ООО "МГ-ДОМ" стало арендодателем по договору от 29.07.1993 N 01/А-1913.

В письме от 31.05.2011 N 15 истец обратился к ответчику с предложением об увеличении размера арендной платы до 2 186 965,84 руб. в год. Поскольку в течение 5 рабочих дней ответ на него не был получен, письмом от 17.06.2011 N 16 истец направил в адрес ответчика соглашение о расторжении договора от 29.07.1993 N 01/А-1913, которое также осталось без ответа.

Не достигнув с ЗАО "МФПК "ИНАРГОЛЕС" соглашения о расторжении договора от 29.07.1993 N 01/А-1913 в связи с существенно изменившимися обстоятельствами, ООО "МГ-ДОМ" подало настоящий иск.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены или изменения решения от 29.09.2011 и постановления от 25.01.2012.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 названной статьи установлено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 указанной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При заключении договора от 29.07.1993 N 01/А-1913 размер арендной платы был определен на основании методики оценки стоимости имущества и определения уровня арендной платы за нежилые помещения (далее - Методика), утвержденной решением Исполнительного комитета Ленинградского городского Совета народных депутатов от 20.03.1991 N 202.

Согласно пунктам 1.3 названной Методики оценка стоимости имущества производится исходя из его наличия и фактического состояния, устанавливаемого по результатам инвентаризации, реально складывающихся цен, а также других факторов, оказывающих влияние на примерную рыночную оценку. Пунктом 1.4 данной Методики предусмотрено, что используемые в ней показатели и их применение корректируются по мере изменения социально-экономической ситуации и введения в действие новых нормативных актов.

В настоящее время плата за аренду Объекта определяется в соответствии с Положением о порядке определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, утвержденным Законом Санкт-Петербурга от 14.07.2004 N 387-58 "О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург".

В соответствии с пунктом 2.2.2 названного Положения расчетная ставка арендной платы при передаче в аренду на срок более 10 лет объекта нежилого фонда, требующего проведения капитального ремонта, определяется по методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда методом индивидуальной оценки в результате проведения оценки рыночной стоимости арендной платы в порядке, установленном законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

Согласно отчету от 19.01.2011 N 814-1071-2011, выполненному закрытым акционерным обществом "Аудиторская компания. Городской центр экспертиз", и экспертному заключению Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" от 21.03.2011 N 31-2-0147/2011 рыночная плата за аренду объекта составляет 1 532 000 руб. в год.

Как обоснованно установлено судами, значительный рост ставок арендной платы является существенным изменением обстоятельств по смыслу статьи 451 ГК РФ. При заключении договора в 1993 году стороны не могли предвидеть такого резкого изменения экономической ситуации в стране, в том числе многократного роста ставок арендной платы, а истец даже при максимальной степени заботливости и осмотрительности не мог повлиять на эти обстоятельства.

С учетом изменившихся обстоятельств исполнение договора на согласованных сторонами при его заключении условиях приводит к нарушению баланса интересов истца и ответчика - значительные расходы истца на содержание Объекта (в том числе на уплату налога) не компенсируются годовой арендной платой в размере 799,36 руб.

Кроме того в договоре отсутствует условие о возможности одностороннего расторжения договора, что, с учетом срока его действия, установленного сторонами до 2042 года, в значительной мере нарушает интересы истца.

Судами обеих инстанций обоснованно не приняты доводы истца о том, что Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга является лицом, о правах которого принято решение.

Доводы кассационной жалобы об истечении срока исковой давности также подлежат отклонению, поскольку договор купли-продажи объекта заключен 31.03.2009. С этой даты в соответствии со статьей 199 ГК РФ и должен отсчитываться срок исковой давности, поскольку до указанного момента истец не мог и не должен был знать о нарушении своего права.

На момент подачи искового заявления данный срок не был пропущен истом.

Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли бы привести к принятию неправильного решения (постановления), не допущено, обжалуемые судебные акты надлежит оставить без изменения, а кассационную жалобу ЗАО "МФПК "ИНАГРОЛЕС" - без удовлетворения.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.09.2011 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2012 по делу N А56-40223/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества "МЕЖДУНАРОДНАЯ ФИНАНСОВО-ПРОМЫШЛЕННАЯ КОМПАНИЯ "ИНАГРОЛЕС" - без удовлетворения.

Председательствующий

М.Г. Власова

Судьи

С.А. Ломакин В.К. Серова