Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 мая 2012 г. N Ф07-3320/12 по делу N А26-9113/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 мая 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И.,

рассмотрев 16.05.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Петрозаводского городского округа на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 10.08.2011 (судья Погосян А.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2012 (судьи Тимухина И.А., Барканова Я.В., Серикова И.А.) по делу N А26-9113/2010,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Аргес", место нахождения: 185035, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Свердлова, д. 2, ОГРН 1021000533465 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к администрации Петрозаводского городского округа, место нахождения: 185910, Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 2, ОГРН 1021000538481 (далее - Администрация), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 95,3 кв.м, расположенных на цокольном этаже жилого дома N 2 по улице Свердлова в городе Петрозаводске, выкупаемых в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемых помещений, предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), о принятии пунктов 3.1, 3.2, 6.4 и пункта 3 приложения N 1, а также приложения N 2 в редакции истца и об исключении пунктов 5.2 - 5.5, 6.1 из проекта договора.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Романов Дмитрий Владимирович и автономная некоммерческая организация "Независимое бюро экспертных исследований "Профессионал", место нахождения: 185000, г. Петрозаводск, Соломенское шоссе, д. 9б, к. 75 (далее - Бюро).

Решением от 10.08.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 31.01.2012, иск удовлетворен частично.

Рыночную стоимость и цену продажи объекта суд установил в размере 1 579 916 руб. без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС) на основании экспертного заключения от 16.05.2011 N 125-22 о рыночной стоимости встроенного нежилого помещения, выполненного независимым оценщиком Мельниковым Андреем Ивановичем. На указанную сумму покупателю предоставлена рассрочка платежа сроком на пять лет в соответствии с графиком (приложение N 2); пункт 5.2 договора исключен; пункты 5.3, 5.5, 6.1 приняты в редакции Администрации, пункт 6.4 - в редакции Общества; пункт 5.4 договора изложен в следующей редакции: "Продавец в случае нарушения Покупателем пункта 5.3 договора вправе отказаться от исполнения договора, направив Покупателю в течение 3 (трех) дней с момента допустимой просрочки письменное уведомление, с даты направления которого Договор считается расторгнутым, все обязательства Сторон по Договору прекращаются, за исключением случая, когда сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину цены Объекта"; пункт 3 приложения N 1 и приложение N 2 к договору приняты в соответствующей редакции.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит судебные акты отменить в части принятия пунктов 3.1, 3.2 и приложений N 1, 2 к договору, в удовлетворении иска в указанной части отказать.

По мнению подателя жалобы, итоговая величина стоимости объекта в размере 2 304 516 руб. 01 коп. без учета НДС, определенная на основании отчета от 08.07.2010 N 60/2010, выполненного Бюро по заказу Администрации, соответствует требованиям Закона N 159-ФЗ; вывод судов о недопустимости принятия в качестве доказательства отчета N 60/2010 в связи с истечением срока, установленного пунктом 26 приказа Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (далее - ФСО N 1), является ошибочным; экспертное заключение от 16.05.2011 N 125-22, выполненное Мельниковым А. И. на основании определения суда первой инстанции от 15.03.2011, не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) и федеральным стандартам оценки.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность принятых по делу судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество на основании договора аренды от 18.05.2001 N 157 и дополнительного соглашения к нему от 13.05.2010 N 116 арендует нежилые помещения общей площадью 95,3 кв.м, расположенные на цокольном этаже жилого дома N 2 по улице Свердлова в городе Петрозаводске.

Постановлением Администрации от 04.08.2010 N 2546 "О предоставлении ООО "АРГЕС" преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и об условиях его приватизации" Обществу предоставлено преимущественное право на приобретение названных нежилых помещений и заключение договора купли-продажи этих помещений по цене, определенной на основании отчета об оценке от 08.07.2010 N 60/2010, равной 2 304 516 руб. 01 коп. без НДС.

Направленный в адрес Общества проект договора купли-продажи муниципального имущества и графика платежей (приложение N 2) подписан им с протоколом разногласий и передан Администрации 10.09.2010.

Администрация отклонила протокол разногласий, повторно направив проект договора в первоначальной редакции.

В связи с тем, что соглашение по существенным условиям договора не было достигнуто, Общество в соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды частично удовлетворили иск.

Кассационная инстанция не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

По заданию Администрации Бюро был составлен отчет от 08.07.2010 N 60/2010, согласно которому рыночная стоимость объекта по состоянию на 05.07.2010 определена в размере 2 304 516 руб. 01 коп. (без НДС).

Общество заказало проведение оценки Романову Д.В., по отчету которого от 30.08.2010 N 2074APR рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 25.08.2010 составила 1 802 077 руб. (с учетом НДС) или 1 527 119 руб. (без учета НДС).

Принимая во внимание наличие двух отчетов, суд первой инстанции по инициативе сторон назначил комиссионную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости нежилых помещений. Проведение экспертизы поручено комиссии в составе экспертов некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация Ассоциации Российских магистров оценки" Мельникову А.И. и Ральман Юлии Борисовне.

По результатам проведенных исследований суду представлены два заключения: от 16.05.2011 N 125-22, выполненное Мельниковым А.И., и от 17.05.2011 N 1296/05-11, выполненное Ральман Ю.Б.

Согласно заключению N 125-22 итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки составила 1 579 916 руб. без НДС.

По отчету N 1296/05-11 рыночная стоимость имущества составила 2 230 000 руб. без учета НДС.

Суд первой инстанции признал отчет Ральман Ю.Б. недопустимым доказательством ввиду того, что в нарушение статьи 86 АПК РФ и статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в экспертном заключении отсутствовала запись о предупреждении эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Проанализировав экспертное заключение N 125-22, суды пришли к выводу о том, что он соответствует требованиям Закона N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки, а указанная в нем рыночная стоимость является наиболее достоверной.

Суды также учли сопоставимость рыночной стоимости спорного объекта, определенной в представленном Обществом отчете от 30.08.2010 N 2074APR в размере 1 527 119 руб. (без учета НДС), с ценой, установленной в ходе проведения судебной экспертизы.

Таким образом, оценив с соблюдением статьи 71 АПК РФ собранные по делу доказательства, суды признали величину рыночной стоимости объекта, определенную в экспертном заключении N 125-22, обоснованной и посчитали, что договор купли-продажи надлежит заключить по цене 1 579 916 руб. без НДС.

Доводы кассационной жалобы по существу сводятся к оспариванию выводов, содержащихся в экспертном заключении N 125-22, которому суды дали надлежащую оценку по правилам статьи 71 АПК РФ. Вместе с тем из материалов дела не следует, что в суде первой инстанции Администрация заявляла возражения относительно достоверности сведений, содержащихся в заключении эксперта Мельникова А.И., вследствие чего суды их не оценивали.

Кассационная инстанция соглашается с доводом жалобы об ошибочности вывода судов о недопустимости принятия в качестве доказательства отчета N 60/2010 в связи с истечением срока, установленного пунктом 26 ФСО N 1. Однако указанный вывод не повлиял на правильность вынесенных судебных актов и не может быть принят во внимание с учетом предусмотренных статьей 286 АПК РФ пределов полномочий кассационной инстанции.

Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 10.08.2011 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2012 по делу N А26-9113/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации Петрозаводского городского округа - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.С. Гафиатуллина

Судьи

Г.М. Рудницкий Т.И. Сапоткина