Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 1 июня 2012 г. N Ф07-7852/11 по делу N А21-6529/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 июня 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Константинова П.Ю. и Рудницкого Г.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Балтийский курорт" Шуманова В.Ю. (доверенность от 25.10.2011),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Балтийский муниципальный район" Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 15.12.2011 (судья Ефименко С.Г.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2012 (судьи Желтянников В.И., Серикова И.А., Тимухина И.А.) по делу N А21-6529/2010,

установил:

Администрация муниципального образования "Балтийский муниципальный район" Калининградской области, место нахождения: 238520, Калининградская обл., г. Балтийск, пр. Ленина, д. 6, ОГРН 1023902092994 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Калининградской области со следующими исковыми требованиями:

- признать недействительным (ничтожным) заключенный Администрацией и обществом с ограниченной ответственностью "Балтийский курорт", место нахождения: Калининградская обл., г. Балтийск, Кронштадтская ул., д. N 1/10, ОГРН 1023902095590 (далее - Общество), договор от 25.08.2009 купли-продажи земельного участка площадью 440 000 кв.м с кадастровым номером 39:14:000000:0014 с разрешенным использованием под проектирование и строительство рекреационного района;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки и восстановить за Обществом ранее имевшееся право аренды названного участка сроком до 01.04.2050;

- обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Калининградской области (далее - УФРС) аннулировать запись о государственной регистрации права собственности Общества и восстановить запись о государственной регистрации права аренды указанного участка.

Определением от 07.10.2010 суд в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заменил УФРС на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее - Управление Росреестра).

Решением от 13.11.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 21.04.2011, в иске отказано.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 16.09.2011 отменил решение от 13.11.2010 и постановление от 21.04.2011 и направил дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Суд кассационной инстанции указал на необходимость при новом рассмотрении дела установить, имело ли Общество при заключении спорного договора исключительное право на приватизацию названного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) с учетом назначения построенных на участке объектов недвижимости, правильно ли в спорном договоре определена выкупная цена участка; предложить истцу уточнить исковые требования в части, касающейся применения последствий недействительности сделки с учетом пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно которому при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, если иные последствия не предусмотрены законом, а также в части требований, заявленных к Управлению Росреестра, поскольку основанием для внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним является судебный акт о применении последствий недействительности сделки.

При новом рассмотрении дела Администрация уточнила исковые требования и попросила суд признать недействительным спорный договор от 25.08.2009 с момента заключения; применить последствия недействительности ничтожной сделки путем приведения сторон в первоначальное положение; в качестве применения последствий недействительности взыскать с Общества в местный бюджет муниципального образования "Балтийский муниципальный район", с учетом ранее внесенной по ничтожному договору от 25.08.2009 платы в размере 5 232 3789 руб. 10 коп., плату за фактическое пользование земельным участком площадью 440 000 кв.м с кадастровым номером 39:14:000000:0014 с разрешенным использованием под проектирование и строительство рекреационного района в размере 22 259 536 руб. 65 коп. за период с 25.08.2009 по 01.10.2011.

Решением от 15.12.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 15.03.2012, в иске отказано.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить решение от 15.12.2011 и постановление от 15.03.2012 и принять новый судебный акт.

Податель жалобы указывает на следующее: суды обеих инстанций в нарушение пункта 15 части 2 статьи 289 АПК РФ не приняли во внимание указания кассационного суда, приведенные в постановлении от 16.09.2011, касающиеся толкования норм Земельного кодекса Российской Федерации и исследования обстоятельств, связанных с определением возможности выкупа Обществом спорного участка в порядке статьи 36 ЗК РФ; суды не учли, что спорный участок был сформирован и предоставлен Обществу в 2001 году в аренду для строительства целого ряда объектов рекреационного района, между тем на участке не построены все запланированные объекты; границы и размеры участка, занятого названными объектами инфраструктуры, не определены в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, приведенные в отзыве, а также пояснил, что Общество построило и продолжает строить на спорном участке объекты недвижимости в соответствии с утвержденным постановлением главы Балтийского городского округа от 10.01.2003 N 8 проектом детальной планировки и эскиза застройки прибрежной зоны отдыха, предусматривающим с учетом экологической экспертизы размещение на участке только гостевых домов, строительство каналов, водоемов для осушения заболачиваемой рекреационной зоны, сетей канализации, водопровода и электроснабжения.

Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, глава Балтийского городского округа постановлением от 02.04.2001 N 192 передал Обществу в аренду на 49 лет земельный участок площадью 44 га, расположенный в г. Балтийске в районе Северного мола до Центрального пляжа под обустройство курортно-рекреационной зоны с организацией пляжной зоны.

На основании указанного постановления Администрация и Общество заключили договор от 02.04.2001 аренды участка площадью 44 га. Договор прошел государственную регистрацию.

Согласно пункту 1.3 договора аренды участок предоставлен Обществу для "поэтапного обустройства курортно-рекреационной зоны с организацией пляжной зоны, строительства кафе, жилых домов, домов отдыха, пансионатов, променада, стоянок для автотранспорта, детских спортивных площадок, комплексов аттракционов и всего, что связано с отдыхом граждан".

Постановлением главы Балтийского городского округа от 03.11.2003 внесены изменения в пункт 1.2 постановления от 02.04.2001 N 192: передать участок под строительство, обустройство прибрежной зоны в соответствии с проектом детальной планировки и эскиза застройки прибрежной зоны отдыха. Аналогичные изменения внесены в договор аренды от 02.04.2001.

В ноябре 2003 года названный участок площадью 440 000 кв.м поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 39:14:000000:0014; определен вид разрешенного использования - "под проектирование и строительство рекреационного района"; определено местоположение относительно ориентира, расположенного в г. Балтийске: в 600 метрах на запад от дома 26 по ул. Чехова.

В период с 2007 по 2009 год на указанном участке Общество построило следующие объекты: водопровод протяженностью 571,96 м, хозяйственный водопровод протяженностью 515,84 п.м, две трансформаторные подстанции площадью 53,6 кв.м каждая, напорную сеть хозяйственно-бытовой канализации протяженностью 707,9 п.м, наружные электрические сети протяженностью 922,43 п.м, хозяйственно-бытовую канализацию протяженностью 805,52 кв.м, хозяйственно-противопожарный водопровод протяженностью 1257,57 кв.м, каналы, водоемы для осушения парковой зоны общим объемом 1499,05 куб.м, канализационно-насосную станцию площадью 16,5 кв.м, и зарегистрировало право собственности на них.

Общество, ссылаясь на наличие названных объектов, построенных на арендованном участке, обратилось 04.08.2009 в Администрацию с заявлением о выкупе этого участке в порядке статьи 36 ЗК РФ.

Постановлением от 24.08.2009 N 980 Администрация приняла решение о предоставлении Обществу в собственность в порядке названной нормы права земельного участка площадью 440 000 кв.м с кадастровым номером 39:14:000000:0014 по цене 5 232 389 руб. 10 коп.

На основании указанного постановления Администрация и Общество заключили договор от 25.08.2009 купли-продажи названного земельного участка. Общество уплатило выкупную цену в размере 5 232 389 руб. 10 коп. УФРС зарегистрировало право собственности Общества на данный участок.

В связи с заключением названного договора стороны соглашением от 31.08.2009 расторгли договор аренды от 02.04.2001.

В дальнейшем Общество построило еще три объекта: закольцовку водопровода, хозяйственно-бытовую канализацию протяженностью 909,7 кв.м, водопроводные сети протяженностью 403,73 п.м.

Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что договор купли-продажи от 25.08.2009 является ничтожной сделкой, поскольку заключен с нарушением требований статьи 36 ЗК РФ. По мнению истца, наличие объектов, которые построило Общество на спорном участке, не влечет возникновения у него исключительного права на предоставление участка в собственность по правилам названной нормы Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку Общество возвело не все объекты, в целях строительства которых этот участок был предоставлен в аренду; Общество не имело права на выкуп земельного участка указанной площади по льготной цене, установленной для случаев продажи земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и занятых объектами недвижимости; в границы спорного участка входит береговая полоса и земли общего пользования, не подлежащие приватизации.

При новом рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций, исследовав материалы дела и доводы сторон, пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для признания оспариваемого договора недействительным и для применения последствий недействительности сделки, указанных Администрацией в уточнении к исковому заявлению.

Суды исходили из следующих обстоятельств.

Согласно статье 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Собственник зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность земельный участок с целью эксплуатации этих объектов.

Суды установили, что все имеющиеся на спорном участке объекты недвижимости, принадлежащие Обществу на праве собственности, прочно связаны с землей, обладают характерными признаками зданий и сооружений, расположены на всей площади спорного участка; объектов, принадлежащих иным лицам, на этом участке не имеется; формирование границ участка осуществлено надлежащим государственным органом после утверждения Администрацией проекта планировки и застройки участка; Администрация не представила доказательств того, что размер приватизированного Обществом участка превышает нормы отвода земель, установленных правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации с учетом его целевого назначения и фактического использования; раздел этого участка не позволит достичь цели его предоставления - строительства рекреационного района; истец не представил доказательств того, что в границах спорного участка находятся береговая полоса и земли общего пользования; согласно кадастровому паспорту участок относится к категории земель населенных пунктов и не ограничен в обороте; выкупная цена участка на дату заключения спорного договора установлена Администрацией не ниже цены, подлежавшей определению в соответствии с нормативными актами, действовавшими в Калининградской области.

С учетом приведенных обстоятельств суды пришли к выводу о том, что оспариваемый договор заключен в соответствии со статьей 36 ЗК РФ и статьей 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", поэтому не имеется предусмотренных статьями 167 и 168 ГК РФ оснований для признания этого договора недействительным и применения последствий его недействительности.

Кассационная инстанция считает, что суды, правильно применив нормы права, с учетом установленных по делу конкретных обстоятельств обоснованно отказали Администрации в иске.

Следует отметить, что удовлетворение заявленных требований не приведет к восстановлению каких-либо прав истца в отношении спорного участка, поскольку, как установлено судами, на этом участке расположены только объекты недвижимости Общества, которое как собственник этих объектов имеет исключительное право на использование участка, занятого ими.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 15.12.2011 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2012 по делу N А21-6529/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации муниципального образования "Балтийский муниципальный район" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

П.Ю. Константинов Г.М. Рудницкий