Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 июля 2012 г. N Ф07-2085/12 по делу N А56-26934/2011

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В.,

при участии от открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" Кононовой Л.В. (доверенность от 30.12.2011); от Скворцова А.В. его представителя Шараджи В.К. (доверенность от 06.03.2012); от закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Альянс" Редькина С.В. (доверенность от 10.01.2012),

рассмотрев 17.07.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Альянс" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2012 по делу N А56-26934/2011 (судьи Серикова И.А., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.),

установил:

Закрытое акционерное общество "Управляющая компания "Альянс", место нахождения: 191025, Санкт-Петербург, Литейный пр., д. 64/78, офис 13, ОГРН 1077847572142 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, 5, ОГРН 1057812368239 (далее - Фонд), об обязании заключить соглашение об изменении существенных условий договора купли-продажи от 08.05.2008 N 25/8119-АЗВ.

Решением суда от 21.07.2011 иск удовлетворен.

Установив безусловные основания для отмены судебного акта, апелляционный суд определением от 26.10.2011 перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. Скворцов Алексей Владимирович привлечен к участию в деле в качестве ответчика. В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ).

Общество в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), изменило предмет иска и просило расторгнуть договор от 08.05.2008 N 25/8119-АЗВ и в качестве последствий такого расторжения прекратить право собственности Общества на нежилое трехэтажное здание площадью 2189,7 кв.м, кадастровый номер 78:22119:0:12, расположенное по адресу: Санкт-Петербурга, Курортный р-н, пос. Репино, 2-я Новая ул., д. 4, лит. А, и земельный участок площадью 4488 кв.м, кадастровый номер 78:38:22119:28, расположенный по тому же адресу, аннулировав записи о государственной регистрации Общества на указанные объекты недвижимости, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.06.2008 N 78-78-04/010/2008-018 и запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.06.2008 N 78-78-04/010/2008-019, взыскать со Скворцова А.В. 50 100 000 руб. - цену указанных здания и земельного участка, уплаченную по договору от 08.05.2008 N 25/8119-АЗВ, а также обязать Скворцова Алексея Владимировича принять у Общества по акту приема-передачи недвижимое имущество.

Постановлением апелляционной инстанции от 11.04.2012 решение отменено, в иске отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов апелляционного суда обстоятельствам дела, просит отменить постановление от 11.04.2012 в части отказа в иске; принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, принятие Закона Санкт-Петербурга "О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга" от 04.02.2009 N 29-10 (далее - Закон N 29-10) является существенным изменением обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора от 08.05.2008 N 25-8119-АЗВ.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель Фонда возразил против ее удовлетворения. Представитель Скворцова А.В. с доводами жалобы согласился.

КУГИ извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направил, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, в соответствии с распоряжением КУГИ от 08.05.2007 N 946-рз (далее - Распоряжение N 946-рз) Скворцов А.В. (продавец), Общество (покупатель) и Фонд заключили договор от 08.05.2008 N 25/8119-АЗВ купли-продажи указанных нежилого здания и земельного участка.

В соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга, утвержденным Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005 N 728-99, здание расположено в границах территории, предусмотренной для размещения объектов отдыха, досуга и развлечений, туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов различного типа, дачного фонда (Р-3), в связи с чем целевое использование здания должно соответствовать разрешенным видам использования указанной функциональной зоны. Объект находится в зоне регулирования застройки 2-1, поэтому ремонтно-строительные работы подлежат согласованию с КГИОП (пункт 1.1.1 договора).

Земельный участок входит в состав земель населенных пунктов и предоставлен для использования в рекреационных целях. Согласно указанному Генеральному плану земельный участок расположен в границах территории, предусмотренной для размещения объектов отдыха, досуга и развлечений, туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов различного типа, дачного фонда (Р-3), в связи с чем целевой использование земельного участка должно соответствовать разрешенным видам использования указанной функциональной зоны. Земельный участок находится в зоне регулирования застройки 2-1 Курортного района Санкт-Петербурга, границы которой утверждены распоряжением КГИОП от 14.11.2001 N 1. В отношении участка устанавливается следующий режим его использования: градостроительная деятельность, строительные и земляные работы производятся по согласованию с КГИОП; установлены предметы охраны (пункт 1.1.2 договора).

Пунктом 1.5 договора предусмотрено, что объекты недвижимости отчуждены из государственной собственности на основании распоряжения КУГИ от 08.05.2007 N 946-рз и договора купли-продажи от 23.07.2007 N 8119-АЗ. Распоряжением N 946-рз и пунктом 3.2.3 договора от 23.07.2007 N 8119-АЗ установлены особые условия, а именно: обязанность покупателя осуществить снос здания в течение 6 месяцев с момента заключения договора купли-продажи от 23.07.2007 N 8119-АЗ и возвести на освобожденном земельном участке объект недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения договора или реконструкцию здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора от 23.07.2007.

Пунктом 3.2.3 договора воспроизведены условия, установленные пунктом 1.5 договора, а также определено, что контроль за их выполнением осуществляет Фонд.

Право собственности Общества на здание и земельный участок зарегистрированы 27.06.2008.

На дату издания Распоряжения N 946-рз функциональным зонированием территорий в рамках Генерального плана Санкт-Петербурга спорный земельный участок был отнесен к функциональной зоне РЗ - зоне размещения объектов отдыха, досуга и развлечений, туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов различного типа дачного фонда.

Законом Санкт-Петербурга от 12.05.2008 N 274-44 "О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга "О генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга", вступившим в силу 06.06.2008, внесены изменения в функциональное зонирование территории: спорный земельный участок отнесен к зоне 1ЖД - зоне застройки односемейными (индивидуальными) жилыми домами (отдельно стоящими или блокированными) и коллективных садоводств, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны.

Законом N 29-10 с 10.03.2009 введены в действие Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга, согласно которым спорный земельный участок отнесен к территориальной зоне Т1Ж2-2 - жилой зоне с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры, градостроительный регламент которой не предусматривает строительства объектов гостиничной инфраструктуры.

Письмом от 07.02.2012 Общество предложило Фонду и Скворцову А.В. расторгнуть договор купли-продажи, однако стороны не пришли к соглашению о расторжении договора.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, Общество сослалось на то, что истцом было принято решение о реконструкции здания под гостиницу, однако в соответствии с Законом N 29-10, вступившим в законную силу после заключения договора от 08.05.2008 N 25/8119-АЗВ, размещение гостиницы на спорном земельном участке не допускается.

Суд апелляционной инстанции не признал данный факт существенным изменением обстоятельств и отказал в иске.

Кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

По правилам статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение или расторжение договора возможны по соглашению стороны, если иное не предусмотрено данным Кодексом, законами или договором.

В силу статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения и расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В случае если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ территориальные зоны устанавливаются с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом.

Как правильно установил суд апелляционной инстанции, новая редакция генерального плана Санкт-Петербурга вступила в действие 06.06.2008, в связи с чем Обществу на момент государственной регистрации договора купли-продажи (27.06.2008) должно было быть известно об изменении вида функционального использования спорного земельного участка. Тем не менее покупатель не отказался от проведения регистрационных действий и приступил к исполнению договора.

Ни в Распоряжении N 946-рз, ни в договоре купли-продажи от 08.05.2008 N 25/8119-АЗВ не содержится указаний о том, что земельный участок приобретается Обществом исключительно для размещения гостиницы либо на покупателя возложена обязанность по возведению объекта гостиничной инфраструктуры. В пунктах 1.1.1 и 1.1.2 договора указано, что целевое использование здания и земельного участка должно соответствовать разрешенным видам использования указанной функциональной зоны.

Адрес места нахождения недвижимого имущества не был включен в Программу размещения объектов гостиничной инфраструктуры в Санкт-Петербурге, утвержденную постановлением правительства Санкт-Петербурга от 06.07.2004 N 1268. Полученный истцом градостроительный план земельного участка N RU78100000-3805, утвержденный распоряжением КГА от 25.09.2008 N 3528, также не содержит прямых указаний на то, что на спорном земельном участке можно разместить только гостиницу.

Поскольку изменение градостроительного законодательства не повлекло за собой невозможности использования объектов недвижимости в соответствии с целями и условиями заключенного договора, оно не может быть признано существенным изменением обстоятельств.

С учетом приведенных норм права и материалов дела суд кассационной инстанции приходит к выводу, что исковые требования обоснованно оставлены без удовлетворения.

Доводы жалобы не опровергают судебных выводов и по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и доказательств, исследованных апелляционным судом и получивших соответствующую оценку.

В нарушение требований части 1 статьи 65 АПК РФ истец не доказал наличия всей совокупности условий для расторжения договора в порядке статьи 451 ГК РФ. В материалы дела не представлены доказательства того, что строительство (реконструкция) здания под иные цели нежели гостиница существенно нарушит имущественные интересы Общества.

Ссылки подателя жалобы на пункт 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации основаны на неправильном толковании норм материального права.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для разрешения настоящего спора, установлены судом апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования доказательств, а обжалуемый судебный акт принят при правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для его отмены или изменения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2012 по делу N А56-26934/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Альянс" - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

М.В. Захарова А.В. Кадулин