Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 8 ноября 2012 г. N Ф07-5778/12 по делу N А21-5983/2011

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Марьянковой Н.В., судей Казанцевой Р.В., Коробова К.Ю.,

при участии от открытого акционерного общества "Сбербанк России" Калининградское отделение Сакановой И.В. (доверенность от 22.08.2011),

рассмотрев 07.11.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Морская звезда" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 30.03.2012 (судья Педченко О.М.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2012 (судьи Старовойтова О.Р., Горбик В.М., Полубехина Н.С.) по делу N А21-5983/2011,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Морская звезда", место нахождения: 236039, Калининград, пр. Калинина, д. 2, ОГРН 1023901862412 (далее - ООО "Морская звезда"), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Управлению Федеральной службы судебных приставов по Калининградской области, место нахождения: 236000, Калининград, пр. Мира, д. 5, ОГРН 1043902858790 (далее - УФССП), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области, место нахождения: 236040, Калининград, ул. Генерала Соммера, д. 27, ОГРН 1043902802030 (далее - ТУ ФАУГИ), обществу с ограниченной ответственностью "Экспертно-Консалтинговый Центр "Дока-Право", место нахождения: 236040, Калининград, ул. Генерала Соммера, д. 12, корп. 1, ОГРН 1093925006020 (далее - ООО "ЭКЦ "Дока-Право"), обществу с ограниченной ответственностью "Свободные Инвестиции", место нахождения: 236039, Калининград, ул. Эльблонгская, д. 15, офис 10, ОГРН 1113926020383 (далее - ООО "Свободные Инвестиции"), в котором просит:

- признать недействительными торги, проведенные 11.07.2011, и протокол по результатам торгов от 11.07.2011 по продаже принадлежащего ООО "Морская звезда" имущества: одноэтажного нежилого складского здания общей площадью 938,6 кв.м, расположенного по адресу: Калининград, ул. Суворова, д. 44, лит. А, а также право аренды на 49 лет земельного участка площадью 18 116 кв.м с кадастровым номером 39:15:15 05 16:0017, расположенного по адресу: Калининград, ул. Суворова, д. 44;

- применить последствия недействительности протокола от 11.07.2011 и обязать ООО "Свободные инвестиции" возвратить в собственность ООО "Морская звезда" названное имущество, а ТУ ФАУГИ обязать возвратить ООО "Свободные инвестиции" 8 190 000 руб.

Определением от 27.02.2012 в качестве ответчиков по делу привлечены открытое акционерное общество "Сбербанк России", место нахождения: 117997, Москва, ул. Вавилова, д. 19, ОГРН 1027700132195 (далее - Сбербанк), Управление Федерального Казначейства по Калининградской области, Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы N 9 по городу Калининграду, а также в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Ясулбуттаев Р.А., Газимагомедов М.К., Сериков А.В., Куртиков М.Е., Король О.Х., Слепцов М.В.

Решением от 30.03.2012, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2012, в иске отказано.

В кассационной жалобе ООО "Морская звезда", ссылаясь на нарушение судами норм материального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить обжалуемые судебные акты полностью и принять по делу новое решение - об удовлетворении иска.

Податель жалобы считает, что допущенные судебным приставом-исполнителем нарушения при наложении ареста на спорное имущество и передаче его для реализации на торгах, а именно: неизвещение ООО "Морская звезда" как собственника и имущества и арендатора участка о проведении торгов, ненаправление ему постановления о передаче арестованного имущества на торги и постановления о снижении цены имущества, переданного на реализацию, лишили ООО "Морская звезда" права исполнить обеспеченное залогом обязательство до его продажи, предусмотренного статьей 350 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

ООО "Морская звезда" ссылается на то, что в связи с реализацией на торгах права аренды на 49 лет ООО "Морская звезда" лишено права аренды всего земельного участка, на котором расположены другие объекты недвижимости (здания литеры Б и В), принадлежащего ему на праве собственности.

По мнению подателя жалобы, у УФССП отсутствовали правовые основания для снижения цены имущества на 15%, вынесение УФССП постановления о снижении цены имущества на 15% нарушает права ООО "Морская звезда", заинтересованного в продаже заложенного имущества по реальной рыночной стоимости; содержание опубликованного организатором торгов извещения о продаже имущества не соответствовало положениям части 2 статьи 448 ГК РФ, так как не содержало сведений о форме проведения торгов.

ООО "Морская звезда" указывает, что торги в рамках исполнительного производства проведены после введения в отношении истца процедуры наблюдения в нарушение статей 63, 81, 95 и 96 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), предусматривающие обращение взыскания на заложенное имущество только в деле о банкротстве, в связи с чем сделка, заключенная по результатам торгов, на момент ее совершения признается недействительной на основании статьи 449 ГК РФ и подлежит применению к сторонам двусторонняя реституция.

В отзывах на кассационную жалобу ООО "Свободные Инвестиции" и Сбербанк просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании 24.10.2012 был объявлен перерыв на 31.10.2012. В объявленный для перерыва день судебное заседание не состоялось, и было отложено на 07.11.2012.

В судебном заседании представитель Сбербанка не согласился с доводами кассационной жалобы.

УФССП обратилось с ходатайством рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие своего представителя.

Остальные участники о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако представители в суд не явились, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие согласно части третьей статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ООО "Морская звезда" являлось залогодателем по заключенному со Сбербанком договору залога от 25.09.2006 N 8626/06/09847-01714, по условиям которого в обеспечение исполнение обязательств по кредитным договорам, заключенным Сбербанком с Ясулбуттаевым Р.А. и Газимагомедовым М.К., ООО "Морская звезда" предоставило в залог недвижимое имущество: одноэтажное нежилое складское здание общей площадью 938,6 кв.м, расположенное по адресу: Калининград, ул. Суворова, д. 44, лит. А, и право аренды на 49 лет земельного участка площадью 18 116 кв.м с кадастровым номером 39:15:15 05 16:0017, находящегося по адресу: Калининград, ул. Суворова, д. 44.

Вступившим в законную силу решением Гвардейского районного суда Калининградской области от 12.04.2010 с Газимагомедова М.К., Серикова А.В., Куртикова М.Е. в пользу Сбербанка взыскано солидарно 2 459 985,29 руб. При этом обращено взыскание на заложенное спорное имущество, определен способ его реализации: публичные торги, установлена начальная продажная цена спорного имущества: 8 165 000 руб., в том числе складское здание - 7 191 000 руб. и право аренды - 974 000 руб.

Вступившим в законную силу решением Гвардейского районного суда Калининградской области от 01.11.2010 с Ясулбуттаева Р.А., Короля О.Х., Слепцова М.В. в пользу Сбербанка взыскано солидарно 1 903 680,20 руб. При этом обращено взыскание на заложенное спорное имущество, определен способ его реализации: публичные торги, установлена начальная продажная цена спорного имущества в размере залоговой стоимости имущества 8 165 000 руб., в том числе складское здание - 7 191 000 руб. и право аренды - 974 000 руб.

ООО "Морская звезда" по названным делам привлечено к участию в делах в качестве ответчика.

Для исполнения указанных решений суда Сбербанку выданы исполнительные листы ВС N 007667686, ВС N 007667687, ВС N 007667688, ВС N 007672074, ВС N 007672072, ВС N 007672073, переданные им на исполнение отделу по особым исполнительным производствам УФССП по Калининградской области.

Судебный пристав-исполнитель отдела по особым исполнительным производствам УФССП по Калининградской области 16.07.2010 вынес три постановления о возбуждении исполнительных производств на основании исполнительных листов ВС N 007667687, ВС N 007667686, ВС N 007667688 (по каждому из солидарных ответчиков Газимагомедов М.К., Сериков А.В., Куртиков М.Е.).

Постановлением судебного пристава-исполнителя указанные исполнительные производства по исполнительным листам 30.08.2010 объединены в сводное исполнительное производство N 27/23/5026/8/2010-СВ.

Судебный пристав-исполнитель 14.03.2011 вынес три постановления о возбуждении исполнительных производств на основании исполнительных листов ВС N 007672074, ВС N 007672072, ВС N 007672073 (по каждому из солидарных ответчиков Ясулбуттаев Р.А., Король О.Х., Слепцов М.В.), которые постановлением 25.03.2011 объединены в сводное исполнительное производство N 300/11/23/39-СВ.

Сводные исполнительные производства N 27/23/5026/8/2010-СВ и 300/11/23/39-СВ объединены 30.03.2011 в одно сложное сводное исполнительное производство N 2/11/23/39-СС.

Судебный пристав-исполнитель 29.03.2011 вынес постановление о наложении ареста на спорное имущество, 30.03.2011 составил акт о наложении ареста (описи имущества) и 04.05.2011 вынес постановление о передаче арестованного имущества на торги - реализацию путем проведения торгов в ФАУГИ, в котором указано, что оценка имущества произведена судом.

Между ООО "ЭКЦ "Дока-Право" (исполнитель) и ТУ ФАУГИ (заказчик) заключен государственный контракт от 09.02.2011 N 39 на оказание услуг по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных актов или актов других органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество.

На основании государственного контракта ТУ ФАУГИ 30.05.2011 по заявке УФССП от 10.05.2011 N 39/15-4438-АХ выдало ООО "ЭКЦ "Дока-Право" поручение на реализацию спорного имущества.

Во исполнение данного поручения ООО "ЭКЦ "Дока-Право" (далее - организатор торгов) 04.06.2011 сообщило в региональной газете "Калининградская правда" N 98 (17755), что торги по продаже спорного имущества назначены на 13.06.2011 в 12 часов, указано место проведения торгов, а также, что торги являются открытыми по составу и закрытыми по форме подачи предложения цены. Объявление содержало сведения о времени подачи документов, начальной цене, сумме задатка и реквизитах для его перечисления.

Торги, назначенные на 13.06. 2011, не состоялись по причине отсутствия заявок на участие в торгах.

Организатор торгов направил 13.06.2011 в ТУ ФАУГИ (получено 14.06.2011) и УФССП (получено 14.06.2011) уведомления о снижении цены, переданного на реализацию имущества на 15%.

Судебный пристав-исполнитель 15.06.2011 вынес постановление о снижении цены переданного на реализацию имущества на 15%.

Организатором торгов были назначены повторные торги по продаже спорного имущества, о чем была сделана публикация 23.06.2011 в региональной газете "Калининградская правда" N 110 (17767) о проведении повторных торгов 11.07.2011 в 12 часов, а также указано место проведения торгов, и то, что торги являются открытыми по составу и закрытыми по форме подачи предложения цены. Объявление содержало сведения о времени подачи документов, начальной цене - 6 940 250 руб., сумме задатка и реквизитах для его перечисления.

Организатор торгов направил ТУ ФАУГИ (получено 23.06.2011) и УФССП (получено 23.06.2011) уведомления о публикации информационного сообщения.

Торги проведены 11.07.2011, победителем аукциона, предложившим наибольшую цену за спорное имущество (8 190 000 руб.), признано ООО "Свободные Инвестиции", с которым 11.07.2011 подписан протокол о результатах торгов по продаже арестованного имущества, имеющий силу договора купли-продажи.

Спорное имущество передано организатором торгов покупателю (ООО "Свободные Инвестиции") 11.07.2011 по акту приема-передачи и оплачено покупателем в полном объеме.

ООО "Морская звезда", ссылаясь на то, что торги проведены с нарушением порядка их проведения, что затрагивает его права как собственника спорного имущества и арендатора спорного земельного участка, залогодателя спорного имущества, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в иске, исходил из того, что извещение о проведении торгов соответствует положениям статьи 57 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а поскольку ООО "Морская звезда" не являлось стороной сложного сводного исполнительного производства, то судебный пристав-исполнитель не был обязан направлять ему акты, вынесенные в ходе исполнительного производства. Суд указал также, что ООО "Морская звезда", зная о решениях Гвардейского районного суда Калининградской области 12.04.2010 и 01.11.2010 не предприняло никаких мер для исполнения обеспеченного залогом обязательства перед Сбербанком.

Отклоняя довод о нарушении положений Закона о банкротстве при реализации спорного имущества, суд первой инстанции принял во внимание то обстоятельство, что к моменту рассмотрения настоящего спора производство по делу о банкротстве ООО "Морская звезда" прекращено.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция считает, что при разрешении настоящего спора суды первой и апелляционной инстанций не учли рекомендации, изложенные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 N 14850/11.

В данном случае предметом торгов являлось право долгосрочной аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

Требования к реализации имущества должника на торгах предусмотрены статьей 89 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", в силу статьи 10 которой при передаче судебным приставом-исполнителем для реализации права долгосрочной аренды недвижимого имущества к его постановлению и акту приема-передачи помимо иных документов должны прилагаться копия договора аренды, а также копия документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскание на право долгосрочной аренды, либо документа, предоставляющего возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду часть 10 статьи 89 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ

Как указано в постановлении от 28.02.2012 N 14850/11, при реализации с публичных торгов такого имущества должника как право аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок свыше пяти лет, следует руководствоваться по аналогии правилами о перенайме и исходить из того, что без согласия арендодателя при условии его уведомления можно продать с публичных торгов лишь принадлежащую должнику по договору аренды совокупность прав и обязанностей арендатора.

Соответственно в надлежащем извещении о проведении публичных торгов названным правом должны быть указаны не только характеристики земельного участка (кадастровый номер, адрес, площадь), но и договор, из которого это право возникло, цель предоставления права аренды, а также место, разумно необходимое время и порядок ознакомления потенциальных участников торгов с документами, определяющими в том числе обязанности арендатора, ограничения и обременения продаваемого права.

В постановлении от 28.02.2012 N 14850/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации признал, что существенное искажение характеристик предмета публичных торгов, формирующее у их потенциальных участников неправильное представление о продаваемом имуществе, даже при надлежащем обнародовании иной информации о торгах является самостоятельным основанием для признания торгов недействительными.

Поскольку спор по настоящему делу рассмотрен судами без учета норм права и рекомендаций, содержащихся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 N 14850/11, и оценки юридически значимых фактических обстоятельств, то обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела в случае признания торгов недействительными, следует иметь в виду, что недействительность публичных торгов влечет сохранение наложенного в рамках исполнительного производства ареста имущества и его возврат продавцу для повторной продажи с публичных торгов в целях исполнения исполнительных документов (если они не исполнены) без изъятия у взыскателей уже полученных ими денежных средств.

Данные рекомендации изложены в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 4412/10).

Применяя эти рекомендации, суду следует принять во внимание то обстоятельство, что с 25.01.2012 г. вступило в законную силу решение Светлогорского городского суда Калининградской области о признании незаконным постановления Отдела по особым исполнительным производствам УФССП от 04.05.2011 г. о передаче арестованного имущества на торги.

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 30.03.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2012 по делу N А21-5983/2011 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

Председательствующий

Н.В. Марьянкова

Судьи

Р.В. Казанцева К.Ю. Коробов